Продажа квартиры, дома, дачи или земельного участка — это получение дохода, который в большинстве случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает множество нюансов: минимальные сроки владения, льготы, налоговые вычеты и прогрессивную шкалу ставок, введённую с 2025 года. Разберёмся, в каких случаях и сколько придётся заплатить государству в 2026 году.
Когда налог платить не нужно
Главное условие освобождения от НДФЛ — владение недвижимостью дольше минимального предельного срока:
- 5 лет — общий срок для большинства объектов, приобретённых после 1 января 2016 года;
- 3 года — если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Для объектов, приобретённых до 2016 года, действует трёхлетний срок владения.
Отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми: они освобождаются от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего) приобретают новое жильё большей площади или стоимости, а кадастровая стоимость продаваемого объекта не превышает 50 млн рублей.
Ставки налога в 2026 году
С 2025 года при продаже имущества применяется прогрессивная шкала НДФЛ:
- 13%, с дохода от продажи имущества до 2,4 млн рублей в год;
- 15%, с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов РФ ставка составляет 30% независимо от суммы дохода, при этом нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами.
Как уменьшить налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы между доходом и расходами. Есть два способа уменьшить базу:
- Вычесть документально подтверждённые расходы на покупку объекта (цена по договору, проценты по ипотеке, расходы на ремонт в отдельных случаях). Этот вариант выгоден, если недвижимость куплена недавно и дорого.
- Применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей для жилой недвижимости и 250 тысяч рублей для прочего имущества (гаражи, нежилые помещения). Этот способ подходит, если объект получен безвозмездно (наследство, дарение) и расходов на покупку нет.
Важный нюанс: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.
Пример расчёта
Допустим, квартира куплена в 2022 году за 6 млн рублей и продана в 2026 году за 9 млн рублей. Срок владения менее 5 лет, льгот нет.
Налоговая база: 9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 рублей.
Налог: 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Как и когда отчитываться
При продаже недвижимости раньше минимального срока владения необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС, портал «Госуслуги» или лично в инспекции. К декларации прикладываются договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.
Если срок владения превышен и налога нет, подавать декларацию не требуется. Однако ФНС ежегодно рассылает уведомления, и при получении запроса стоит подтвердить право на освобождение, чтобы избежать лишних вопросов.
Типичные ошибки продавцов
- неверный подсчёт срока владения (он считается с даты регистрации права, а при наследстве — со дня смерти наследодателя);
- занижение цены в договоре — риск доначисления налога от кадастровой стоимости и штрафов;
- утрата документов о расходах на покупку, из-за чего приходится применять вычет вместо реальных затрат;
- пропуск срока подачи декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки.
Размер налога с продажи недвижимости в 2026 году зависит от срока владения, суммы сделки и наличия подтверждённых расходов. При владении дольше 3–5 лет налог не платится вовсе. В остальных случаях действуют ставки 13% и 15%, а грамотное использование вычетов и документов о расходах позволяет существенно снизить платёж. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом.