Кадастровая стоимость земельного участка — это официальная оценка его стоимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Данный показатель является базовым для расчета земельного налога, определения арендной платы за земельные участки в государственной или муниципальной собственности, а также для исчисления госпошлины при регистрации прав на недвижимость. В Архангельской области, как и во всей России, процесс определения и утверждения кадастровой стоимости строго регламентирован федеральным и региональным законодательством.

Нормативная правовая база в Архангельской области

Полномочия по организации и проведению государственной кадастровой оценки на территории региона переданы Государственному бюджетному учреждению Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ АО «ЦКО и ТИ»). Учредителем данного учреждения является Министерство имущественных отношений Архангельской области.

Ключевыми документами, регулирующими эту сферу в регионе, являются:

• Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — основной федеральный документ.
• Закон Архангельской области от № 514-27-ОЗ «О цене земельных участков, находящихся в государственной собственности, при их отчуждении в частную собственность и предоставлении в аренду».
• Постановления Правительства Архангельской области об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (например, Постановление от № 595-пп, Постановление от № 465-пп для земель специального назначения).
• Приказы Министерства имущественных отношений Архангельской области о проведении оценки (например, Приказ от № 1-п об оценке земель населенных пунктов и сельхозназначения).
• Актуальные результаты оценки утверждаются приказами Минмунимущества, например, Приказ от № 22-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Архангельской области».

Что влияет на кадастровую стоимость «сотки»?

Важно понимать, что единой цены за сотку на всю область не существует. Кадастровая стоимость рассчитывается индивидуально для каждого участка (или массива однородных участков) с учетом множества факторов. В Архангельской области, учитывая её огромную территорию и разнообразие ландшафтов, разброс цен может быть значительным.

Основные определяющие факторы:

1. Категория земель: Земли населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ, садоводство) стоят значительно дороже земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища) или земель лесного фонда.
2. Разрешенное использование: Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) оценивается выше, чем участок под ведение подсобного хозяйства (ЛПХ) или садоводство (СНТ), даже в одном поселении.
3. Муниципальное образование и населенный пункт: Участки в г. Архангельске, Северодвинске, Новодвинске или пригородных поселках (Бакарица, Экономский, Завьялово и др.) имеют самую высокую стоимость. В удаленных районах (Лешуконский, Мезенский, Онежский и др.) стоимость в десятки и сотни раз ниже.
4. Инженерная и транспортная доступность: Наличие центральных коммуникаций (газ, вода, электричество, канализация), асфальтированные подъездные пути, близость к социальным объектам (школы, больницы, магазины) повышают стоимость.
5. Экологическая обстановка и рельеф: Близость к водоемам (река Северная Двина, Белое море, озера), лесным массивам, отсутствие загрязнений.
6. Наличие межевания: Важное условие для отображения точных границ и стоимости на Публичной кадастровой карте — проведение межевания и внесение сведений в ЕГРН (ГКН).

Примерный диапазон цен (ориентировочно)

Точную цифру можно узнать только по конкретному кадастровому номеру. Однако, опираясь на открытые данные и практику последних лет (утвержденные результаты 2022 года и актуализации), можно привести ориентировочные диапазоны кадастровой стоимости за 1 сотку (100 кв. м):

• Город Архангельск (центральные районы, престижные пригороды вроде Бакарицы): от 150 000 до 500 000+ руб. за сотку (ИЖС). Пример из открытых источников: участок 6,2 сотки на ул. ### (Бакарица) имеет свою индивидуальную стоимость.
• Северодвинск, Новодвинск, пригородные поселки с хорошей инфраструктурой: от 50 000 до 200 000 руб. за сотку (ИЖС/ЛПХ).
• Районные центры и крупные села (Котлас, Вельск, Мирный, Няндома, Онега, Мезень и др.): от 10 000 до 60 000 руб. за сотку в зависимости от района города/села.
• СНТ и ДНТ (садоводческие товарищества): от 5 000 до 30 000 руб. за сотку.
• Земли сельскохозяйственного назначения (в сельских поселениях, вне границ населенных пунктов): часто оцениваются в тысячи рублей за гектар (например, по данным сравнения с соседними регионами, в Пензенской обл. ~18 000 руб/га, в Башкирии ~17 000 руб/га), что составляет менее 100–200 руб. за сотку.
• Земли лесного фонда, водного фонда, запасных земель: минимальная стоимость, часто символическая.

Примечание: Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной (на 20–40% и более), но именно она является базой для налогов.

Как узнать точную кадастровую стоимость своего участка?

Существует несколько официальных и бесплатных способов получить достоверную информацию. Поиск осуществляется по кадастровому номеру (формат 29:XX:XXXXXX:XXXX) или адресу.

Публичная кадастровая карта (ПКК) — самый быстрый способ

• Перейдите на сайт: pkk.rosreestr.ru (или через сайт Росреестра).
• В строке поиска введите кадастровый номер или адрес.
• Кликните по найденному объекту на карте.
• В открывшемся окне отобразятся: кадастровый номер, площадь (в кв. м), кадастровая стоимость, дата определения стоимости, дата постановки на учет, категория земель, разрешенное использование.

Официальный сайт Росреестра (Справка о кадастровой стоимости)

• Раздел «Получить справку» -> «Справка о кадастровой стоимости».
• Заполните форму (кадастровый номер или адрес).
• Справка формируется в электронном виде (PDF) с цифровой подписью, имеет юридическую силу для судов, банков, налоговой.

Сайт ГБУ АО «ЦКО и ТИ» и Правительства Архангельской области

На официальном сайте Министерства имущественных отношений Архангельской области (minimush.arhangelsk.gov.ru) и сайте ГБУ АО «ЦКО и ТИ» публикуются утвержденные отчеты о кадастровой оценке, пояснительные записки и реестры объектов оценки. Там можно найти сводные таблицы по муниципальным районам.

МФЦ (Мои Документы) и Территориальные органы Росреестра

Можно заказать бумажную справку о кадастровой стоимости лично или через портал Госуслуг (услуга «Получение сведений из ЕГРН»).

Пересчет кадастровой стоимости и оспаривание

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет (для федеральных городов, раз в 3 года). В Архангельской области последняя массовая оценка земель населенных пунктов и сельхозназначения проводилась с применением результатов, утвержденных в 2022 году (Приказ № 22-п).

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночной, он имеет право на оспаривание:

1. Досудебный порядок (Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости при Минмунимущества Архангельской области): Заявление подается в течение 6 месяцев с момента вступления в силу результатов оценки (или с момента получения прав на участок, если оценка уже была). Необходимо предоставить отчет об определении рыночной стоимости, составленный лицензированным оценщиком.
2. Судебный порядок: Если комиссия отказала или срок 6 месяцев пропущен (но не более 3 лет с момента утверждения результатов), можно обратиться в арбитражный суд (для юрлиц/ИП) или суд общей юрисдикции (для физлиц).

Для чего нужно знать кадастровую стоимость?

• Земельный налог: Налоговая база для физлиц, это кадастровая стоимость на 1 января налогового периода. Ставка налога устанавливается муниципалитетами (обычно 0,3% для ИЖС/ЛПХ/садоводства и 1,5% для прочих категорий).
• Аренда и выкуп земли у государства/муниципалитета: Арендная плата и выкупная цена рассчитываются как процент от кадастровой стоимости (согласно Закону АО № 514-27-ОЗ).
• Госпошлина при регистрации сделок: При дарении, купли-продаже между близкими родственниками и т.д.
• Обеспечение обязательств (залог): Банки часто смотрят на кадастровую стоимость как на нижний порог ликвидационной стоимости залога.

Кадастровая стоимость сотки в Архангельской области — это динамичный показатель, жестко привязанный к конкретному địaграфическому положению, категории земель и разрешенному использованию. От нескольких сотен рублей за сотку в глубинке до полумиллиона рублей в элитных пригородах Архангельска — разброс колоссален.

Главное правило: не ориентируйтесь на усредненные цифры из интернета. Для принятия финансовых решений (покупка, продажа, расчет налога, оспаривание) всегда запрашивайте актуальную справку из ЕГРН по кадастровому номеру через Публичную кадастровую карту или портал Госуслуг. Данные там обновляются оперативно после вступления в силу новых результатов оценки или внесения изменений в реестр.

Статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (ФЗ-237, Постановления Правительства Архангельской области, Приказы Минмунимущества АО) и информации с официальных ресурсов Росреестра и ГБУ АО «ЦКО и ТИ». Актуальность ссылок и реквизитов документов рекомендуется проверять на официальных порталах на дату обращения.