Налог на недвижимость в Российской Федерации регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и является одним из ключевых местных (для физических лиц) и региональных (для организаций) налогов. С 2015 года произошла фундаментальная смена парадигмы: налоговая база для большинства объектов определяется на основе кадастровой стоимости (КС), а не инвентаризационной, что сделало расчет более прозрачным, но во многих случаях увеличило нагрузку на собственников.

В этой статье мы подробно разберем порядок определения налога для физических лиц и организаций, актуальные ставки, формулы расчета, льготы и сроки уплаты на 2024–2026 годы.

Общие принципы определения налоговой базы: роль кадастровой стоимости

Согласно ст. 403 НК РФ (для физлиц) и ст. 375 НК РФ (для юрлиц), налоговой базой является кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, установленном законодательством о кадастровой деятельности.

• Для физических лиц: применяется КС, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Важный нюанс: согласно ч. 6 ст. 6 ФЗ от № 269-ФЗ, для целей налогообложения 2024 года применялась КС, определенная по итогам тура оценки 2023 года, вступившая в силу с .
• Для организаций: налоговая база по объектам, внесенным в региональные перечни (утверждаемые законами субъектов РФ), определяется как кадастровая стоимость. Для остальных объектов — как среднегодовая стоимость (балансовая/остаточная).

Динамика кадастровой стоимости: По данным за 2024 год, в Москве КС жилой недвижимости выросла в среднем на 21%, а торгово-офисной (коммерческой) — снизилась на 3%. Пересчет КС проводится периодически (обычно раз в 3–5 лет), что напрямую влияет на сумму налога последующих периодов.

Налог на имущество физических лиц (НДФЛ на имущество / Налог на имущество физлиц)

Объекты налогообложения

К объектам налогообложения относятся недвижимые вещи, закрепленные за налогоплательщиком правом собственности (доли в праве общей собственности):

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (жилые);
• Иные здания, сооружения, помещения (нежилые);
• Единые недвижимые комплексы.

Земельные участки облагаются отдельным налогом — земельным налогом.

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законодательными (представительными) органами муниципальных образований, но не могут превышать предельных значений, установленных Кодексом. Базовые ставки не превышают 2,5% и зависят от типа объекта:

Формула расчета налога

Базовая формула для полного налогового периода (года):

Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка × Коэффициент владения (Месяцев владения / 12)

Важные нюансы расчета:

1. Налоговый вычет (снижение базы): Согласно ст. 403 НК РФ, из кадастровой стоимости вычитается стоимость:
   • 10 кв. м — для комнаты;
   • 20 кв. м, для квартиры;
   • 50 кв. м — для жилого дома.

   Если объект в долевой собственности, вычет применяется пропорционально доле.

2. Владение неполный год: Если право собственности возникло или прекратилось в течение года, налог считается пропорционально количеству полных месяцев владения. Месяц регистрации права считается полным.
3. Коэффициент дефекта (Кд): Если объект непригоден для проживания/использования (аварийный, требует сноса), применяется понижающий коэффициент (утверждается местным органом).

Льготы (ст. 407 НК РФ)

Право на налоговый вычет (освобождение от налога на один объект каждого вида) имеют:

• Пенсионеры (по возрасту);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники ВОВ, приравненные к ним лица;
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы и определенные категории военнослужащих по контракту;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих/сотрудников МЧС/полиции.

Важно: Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика (через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет ФНС). С 2021 года заявление можно подать один раз — льгота действует бессрочно до изменения обстоятельств.

Сроки уплаты

• Налог за 2024 год — до 1 декабря 2025 года.
• Налог за 2025 год — до 1 декабря 2026 года.
• Налоговые уведомления направляются ФНС не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом.

Налог на имущество организаций

Объекты и налоговая база (ст. 374, 375 НК РФ)

С 2019 года налогоплательщиками являются только организации. Налоговая база определяеться двумя способами:

1. Кадастровая стоимость — для объектов, включенных в перечни недвижимого имущества, утверждаемые законами субъектов РФ. Обычно это:
   • Торговые центры, офисные здания, нежилые помещения торгового/офисного назначения;
   • Объекты иностранных организаций;
   • Иные объекты, определенные региональным законом.
2. Среднегодовая (остаточная/балансовая) стоимость — для всех остальных объектов (производственные цеха, склады, инженерные сети и т.д.), учитываемых в учетной политике как основные средства.

Налоговые ставки (ст. 380 НК РФ)

• По кадастровой стоимости: максимальная ставка — 2% (регионы не могут повышать её выше 2%). Пример: в Москве ставка на 2024 год составляет 2,2% (вероятно, опечатка в источнике или специфический региональный закон, так как НК РФ устанавливает потолок 2%; уточняйте по региональному закону).
• По среднегодовой стоимости: максимальная ставка — 2,2%.

Порядок расчета и авансовые платежи

Организации рассчитывают налог самостоятельно и платят авансовые платежи по результатам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев, порядок устанавливается региональным законом).

Формула авансового платежа:

Аванс = Налоговая база (КС или среднегодовая стоимость на конец периода) × Ставка × 1/4 (для квартала)

Налог к уплате в бюджет = Исчисленный налог за год − Сумма уплаченных авансовых платежей

Пример из практики (Контур.Бухгалтерия): На 1 января 2024 года КС объекта составила 120 000 000 руб. Ставка в регионе 2%. Налог за год = 120 000 000 × 2% = 2 400 000 руб. Авансовые платежи за 9 месяцев вычитаются из этой суммы.

Сроки уплаты (ст. 383 НК РФ)

• Авансовые платежи: не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (точные даты — в региональном законе).

Льготы для организаций (ст. 381 НК РФ)

• Имущество, используемое в целях охраны окружающей среды;
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР/ПОР/ОПТ (в установленных случаях);
• Имущество религиозных организаций (исключительно для религиозных целей);
• Объекты культурного наследия (при выполнении условий);
• Морские судна под флагом РФ (внесенные в реестр).

Регионы могут устанавливать дополнительные льготы (снижение ставок, освобождение отдельных категорий имущества).

Пошаговая инструкция: как рассчитать налог самостоятельно

Для физического лица:

1. Узнайте кадастровую стоимость: через сайт Росреестра (Публичная кадастровая карта), личный кабинет ФНС («Налоги» → «Имущество») или Госуслуги.
2. Определите ставку: найдите закон вашего муниципального образования о налоге на имущество физлиц (обычно на сайте администрации города/района или в справочной системе «КонсультантПлюс» / «Гарант»).
3. Примените вычет: вычтите из КС стоимость 10/20/50 кв.м (стоимость 1 кв.м = КС / общая площадь).
4. Рассчитайте базу: (КС − Вычет в рублях) × Доля в праве собственности.
5. Учтите месяцы владения: умножьте на (Кол-во полных месяцев / 12).
6. Умножьте на ставку.

Для организации:

1. Разделите объекты на две группы: «По КС» (есть в региональном перечне) и «По среднегодовой стоимости».
2. Для группы «По КС»: возьмите КС на 1-е число каждого месяца отчетного периода (или на конец периода по региональному закону), определите среднюю или итоговую базу.
3. Для группы «По балансу»: рассчитайте среднегодовую (среднемесячную) остаточную стоимость основных средств.
4. Примените ставки (2% и 2,2% соответственно, если регион не установил ниже).
5. Вычтите уже уплаченные авансы.

Инструменты проверки и расчета

• Налоговый калькулятор ФНС России: доступен на сайте service.nalog.ru (разделы: «Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц»). Позволяет проверить правильность начислений инспекцией.
• Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ/ЮЛ): показывает начисленные суммы, детализацию по объектам, позволяет подать заявление на льготу или обжаловать КС.
• Сервисы Росреестра: для получения справки о кадастровой стоимости (бесплатно в электронном виде).

Частые ошибки и риски (на 2024–2026 гг.)

• Неучет вычета у физлиц: ФНС применяет вычет автоматически, но ошибки возможны при долевой собственности или если в ЕГРН неверно указана площадь.
• Использование устаревшей КС: Убедитесь, что расчет ведется по КС, действующей на 1 января налогового года (для 2024 года — туру оценки 2023 года).
• Неверное определение перечня объектов «по КС» у юрлиц: Если объект не в перечне региона, база, среднегодовая стоимость. Ошибочное применение КС ведет к завышению налога и штрафам (ст. 120 НК РФ, 20% от неуплаченной суммы, 40% — если умысел).
• Пропуск сроков авансовых платежей (юрлица): штрафы за просрочку (пени) начисляются за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

Обжалование кадастровой стоимости

Если вы считаете КС завышенной, можно обжаловать её:

1. В Комиссию по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости при Росреестре (в досудебном порядке, в течение 6 месяцев с момента вступления КС в силу).
2. В суд (в течение 6 месяцев с момента получения решения Комиссии или сразу в суд, если пропущен срок в Комиссию).

Успешное обжалование ведет к перерасчету налога за прошедшие периоды (в пределах 3-летнего срока давности ст. 78 НК РФ).

Определение налога на недвижимость в России опирается на кадастровую стоимость как главный параметр базы. Для физических лиц ключевыми факторами являются: применение вычетов по площади (10/20/50 кв.м), низкие ставки (0,1–0,5% для массовой недвижимости) и широкие льготы для пенсионеров и льготных категорий. Для организаций критически важно правильно классифицировать объект: входит ли он в региональный перечень «по КС» (ставка 2%) или облагается по среднегодовой стоимости (ставка до 2,2%), а также своевременно платить авансовые платежи.

Рекомендуется ежегодно проверять начисления через Личный кабинет ФНС или налоговый калькулятор, своевременно подавать заявления на льготы и при необходимости обжаловать кадастровую стоимость в установленные законом сроки.

Статья подготовлена на основе данных Налогового кодекса РФ, регионального законодательства и информации из открытых источников (Контур.Норматив, РБК Недвижимость, ФНС России) актуальных на 2024–2026 годы. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.