С 2024 года в системе налогообложения земельных участков вступили в силу существенные изменения, затрагивающие как физических лиц, так и организации. Ключевыми драйверами реформы стали Федеральный закон от № 389-ФЗ и Федеральный закон от № 176-ФЗ. Ниже представлен подробный обзор того, как менялись ставки, налоговая база и порядок уплаты за 2024–2026 годы.
Главные этапы изменений: хронология
- 1 января 2024 года: Вступил в силу закон № 389-ФЗ. Изменилась дата начала уплаты повышенной ставки за нецелевое использование земли, введены льготы для центров изысканий и развития, зафиксирован порядок применения актуализированной кадастровой стоимости.
- 1 января 2025 года: В силу вступили нормы закона № 176-ФЗ от . Повышены предельные налоговые ставки по земельному налогу и налогу на имущество; Введены специальные правила для дорогих участков (кадастровая стоимость > 300 млн руб.).
- 2026 год: Применяются новые предельные ставки, установленные на 2025 год. Налогоплательщики получают уведомления за 2025 год (сдача деклараций организациями, до 1 февраля 2026 г., уплата физлицами — до 1 декабря 2026 г.).
Повышение предельных ставок с 2025 года (Закон № 176-ФЗ)
Самое значимое изменение для большинства налогоплательщиков — увеличение предельных ставок, которые устанавливают муниципалитеты (для физлиц) и субъекты РФ (для организаций).
Правило «пятикратного повышения» для дорогих участков
Согласно изменениям в ст. 394 НК РФ, если кадастровая стоимость земельного участка превышает 300 млн рублей, предельная ставка земельного налога увеличивается в 5 раз по сравнению со стандартными предельными значениями.
| Категория земли / Вид разрешенного использования | Стандартная предельная ставка (до 2025 г. / базовая) | Предельная ставка для участков > 300 млн руб. (с 2025 г.) |
|---|---|---|
| Земли сельхозназначения, за исключением перечисленных ниже | 0,3% | 1,5% |
| Земли населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное строительство) | 0,3% | 1,5% |
| Прочие земельные участки (промназначения, энергетики, транспорта, общеводопользования и т.д.) | 1,5% | 7,5% |
Важно: Это предельные значения. Конкретную ставку для вашего участка устанавливает нормативный правовой акт вашего муниципального образования (для физлиц) или закона субъекта РФ (для организаций); Они не могут превышать указанные верхние границы.
Изменения в налоговой базе: актуализированная кадастровая стоимость
С I квартала 2024 года (ФНС России, уведомление для г. Москвы и по всей РФ) в качестве налоговой базы применяется актуализированная кадастровая стоимость.
- Ранее использовалась стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки на конкретную дату.
- Теперь применяется стоимость, актуализированная по состоянию на 1 января налогового периода (с учетом индексации/пересчета).
- Это привело к росту налоговой базы во многих регионах, так как кадастровая стоимость корректируется в сторону увеличения вслед за рыночными ценами.
Нецелевое использование земельного участка: сдвиг сроков (Закон № 389-ФЗ)
Ранее повышенная ставка (обычно в 3–5 раз выше базовой, но не выше предельной) начинала применяться с момента выявления нарушения. С 1 января 2024 года порядок изменен:
- Повышенная ставка применяется с 1 января года, следующего за годом выявления факта нецелевого использования.
- Это дает собственнику время (до начала следующего налогового периода) для устранения нарушения или перевода земли в соответствующую категорию/вид разрешенного использования (ВРИ), чтобы избежать налоговой нагрузки.
- Если нарушение устранено — повышенная ставка не применяется.
Специальные режимы и льготы
Центры изысканий и развития (Научные организации)
Введено временное снижение налоговой нагрузки (п. 8 ст. 394 НК РФ, в ред. 389-ФЗ):
- Период: с 1 января 2024 года по 1 января 2027 года.
- Суть: уплачивают налог в размере 1% от начисленной суммы налога (фактически — 99% льгота) по занимаемым участкам.
Льготы для физических лиц (ст. 395 НК РФ)
Федеральные льготы (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др.) сохраняются: вычет из кадастровой стоимости 6 соток (для ИЖС, ЛПХ, садоводства, дачного строительства) или полное освобождение для отдельных категорий (например, Герои РФ/СССР); Региональные льготы могут расширять перечень категорий или размер вычета.
Особенности для организаций (Налог на имущество организаций vs Земельный налог)
Напоминаем разграничение (ч. 2 ст. 12 НК РФ):
- Земельный налог — местный налог. Плательщики: организации, владеющие участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. Ставки устанавливают законы субъектов РФ в пределах пределов НК РФ.
- Налог на имущество организаций — региональный налог. С 2023 г. налоговая база — только кадастровая стоимость объектов, внесенных в ЕГРН и включенных в перечень кадастровых номеров (ст. 378.2 НК РФ). Земельные участки исключены из объекта налогообложения по налогу на имущество организаций (облагаются только земельным налогом).
Нюанс для Беларуси (из источников): В отдельных источниках упоминается фиксированная ставка 475 бел. руб. для организаций с 2024 г. — это касается законодательства Республики Беларусь, а не РФ. В РФ ставки процентные от кадастровой стоимости.
Практический расчет налога за 2025–2026 годы (Пример)
Формула для физического лица (авансовые платежи за 2025 г. уплачивались в 2025 г., итоговый расчет — в 2026 г.):
Налог = Кадастровая стоимость × Доля владения × Налоговая ставка × Коэффициент владения (месяцев/12) − Вычет (если есть)
Пример расчета для участка > 300 млн руб. (Промназначение, ставка 7,5%):
- Кадастровая стоимость: 400 000 000 руб.
- Ставка (установленная законом субъекта): 7,5% (предельная для >300 млн).
- Владение: весь год (коэф. 1).
- Налог = 400 000 000 × 7,5% = 30 000 000 руб.
Пример для участка ИЖС < 300 млн руб. (Ставка 0,3%, пенсионер — вычет 6 соток):
- Кадастровая стоимость 10 соток: 10 000 000 руб. (1 сотка = 1 млн).
- Вычет: 6 соток = 6 000 000 руб.
- Облагаемая база: 4 000 000 руб.
- Ставка: 0,3%.
- Налог = 4 000 000 × 0,3% = 12 000 руб.
Сроки уплаты и отчетности (актуально на 2026 год)
| Категория плательщика | Отчетность (Декларация) | Срок уплаты налога |
|---|---|---|
| Организации | До 1 февраля 2026 г. (за 2025 год) | |
| Физические лица | Не сдают декларацию (ФНС присылает уведомление) | До 1 декабря 2026 г. (за 2025 год). Авансовые платежи физлицами не уплачиваются. |
Что проверить налогоплательщику прямо сейчас (чек-лист на 2026 год)
- Кадастровую стоимость: Проверить актуальную стоимость на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС на и . Если стоимость завышена — можно оспорить в комиссии или суде.
- Вид разрешенного использования (ВРИ): Соответствует ли фактическое использование ВРИ из ЕГРН. Несоответствие грозит 5-кратной ставкой (для >300 млн) или 3-кратной (для остальных) с 2025 года.
- Местные законы: Найти на сайте администрации города/района решение о ставках земельного налога на 2025–2026 годы. Многие муниципалитеты установили максимально допустимые пределы.
- Льготы: Убедиться, что ФНС применил федеральный вычет (6 соток) и региональные льготы. При отсутствии в уведомлении — подать заявление в ФНС.
- КБК: Для организаций — использовать актуальные КБК (1###11000110 — земельный налог, 1###11000110, пени).
Резюме
С 2025 года земельный налог стал заметно дороже для владельцев дорогих участков (кад. стоимость > 300 млн руб.) — предельная ставка для них выросла в 5 раз (до 7,5% для промземель и до 1,5% для ИЖС/СНТ). Для остальных участков пределы ставок остались прежними (0,3% и 1,5%), но реальная налоговая нагрузка растет за счет актуализации кадастровой стоимости ежегодно.
Ключевые действия: своевременно проверять уведомления ФНС, оспаривать завышенную кадастровую стоимость, следить за соответствием фактического использования земли документам ЕГРН и применять все положенные льготы.
Статья подготовлена на основании нормативных актов РФ (НК РФ, 389-ФЗ, 176-ФЗ) и информации открытых источников (ФНС России, КонсультантПлюс, Контур.Бухгалтерия) на дату . Материал носит информационный характер. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.