Решение Красноярского городского Совета депутатов от № В-122 — это ключевой нормативный правовой акт‚ утвердивший Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск Красноярского края. Данный документ стал основой для регулирования градостроительной деятельности‚ использования земельных участков и размещения объектов капитального строительства на территории одного из крупнейших городов Сибири на مدى более чем десятилетие.

Исторический контекст и принятие решения

До 2015 года территориальное планирование в Красноярске регулировалось устаревшими документами‚ не соответствующими современным требованиям Градостроительного кодекса РФ и динамике развития миллионника. Необходимость принятия новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) была обусловлена:

• Вступлением в силу изменений в Градостроительный кодекс РФ‚ требовавших приведения местных нормативных актов в соответствие с федеральным законодательством.
• Необходимостью систематизации зон с особыми условиями использования территорий (ЗОС)‚ зон охраны объектов культурного наследия‚ санитарно-защитных зон и иных специальных зон.
• Запросом инвесторов и девелоперов на прозрачные и понятные правила игры: четкие параметры застройки (коэффициенты использования территории‚ предельная высоту‚ отступы от красной линии).

Решение № В-122 было принято на заседании Красноярского городского Совета депутатов 7 июля 2015 года и вступило в силу после официального опубликования. Оно признано утратившим силу ряд предыдущих решений Совета‚ регулировавших вопросы планировки и застройки‚ что обеспечило правовую определенность.

Структура и основное содержание Правил (Приложение к Решению № В-122)

Документ представляет собой комплексный свод правил‚ состоящий из текстовой части и картографических материалов (планов зонирования). Основные разделы включают:

Зонирование территории (Разделение на зоны)

Территория городского округа разделена на функциональные зоны‚ для каждой из которых установлены свои режимы использования:

1. Жилые зоны (многоэтажная‚ низкоэтажная‚ индивидуальное жилищное строительство) — определяют плотность застройки‚ высотность и виды разрешенного использования (жилые дома‚ социально-бытовые объекты).
2. Общественно-деловые зоны, для размещения административных зданий‚ торговых центров‚ объектов культуры‚ образования‚ здравоохранения.
3. Производственные зоны — промышленные‚ складские‚ инженерно-транспортные инфраструктуры.
4. Зоны рекреационного назначения — парки‚ скверы‚ лесопарки‚ набережные (Енисей‚ Мана)‚ где строго ограничена капитальная застройка.
5. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры — трассы магистральных трубопроводов‚ ЛЭП‚ ж/д путей‚ автодорог‚ аэропорта.
6. Сельскохозяйственные зоны — на окраинах города‚ где ведется ведение личного подсобного хозяйства.
7. Зоны особого использования — оборона‚ безопасность‚ особо охраняемые природные территории (ООПТ)‚ например‚ Столбы (в границах города).

Городопланировочные регламенты (ГПР)

Для каждой зоны установлены индивидуальные городопланировочные регламенты‚ фиксирующие количественные параметры:

• Максимальный процент застройки территории (коэффициент застройки).
• Максимальный коэффициент использования территории (общая площадь полов всех этажей к площади участка).
• Предел высоты зданий и сооружений (в метрах и этажах)‚ что критически важно для сохранения исторического силовика и инсоляции.
• Минимальные отступы от границ участков и красной линии улиц.
• Нормы обеспечения парковочными местами.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОС)

Отдельный большой блок документа посвящен ЗОС. На карте ПЗЗ выделены сотни зон с особыми условиями‚ среди которых:

• Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) крупных промышленных предприятий (КрАЗ‚ Алюминиевый завод‚ ТЭЦ и др.)‚ где запрещено или ограничено размещение жилых домов и социальных объектов.
• Зоны охраны объектов культурного наследия (исторический центр‚merchant mansions‚ деревянная архитектура)‚ где введены строгие высотные и стилистические ограничения.
• Защитные зоны инженерных сетей и коммуникаций (газопроводы‚ теплосети‚ кабельные трассы).
• Зоны риска затопления (прибрежные территории Енисея‚ Маны‚ Базайхи).
• Зоны охраны водных объектов и береговые полосы.

Проектная документация планировки территории

ПЗЗ закрепили схему планировочной организации территории: сеть улично-дорожной сети‚ границы кварталов‚ красные линии улиц‚ проектируемые проезды (в т.ч. развязки‚ мосты‚ обходные пути)‚ размещение инженерной инфраструктуры.

Процедура изменений и актуализации (Динамика документа)

Решение № В-122 не является статичным документом. В соответствии с Градостроительным кодексом‚ ПЗЗ подлежат регулярной актуализации. За годы действия документа было принято множество решений о внесении изменений. Ключевые этапы:

• Решение от № 18-223: Первое крупное пакетное изменение‚ уточнившее границы зон‚ параметры застройки в отдельных микрорайонах‚ скорректировавшее ЗОС.
• Ежегодные пакеты изменений (2018–2023 гг.): Вносились по ходу реализации комплексных планов развития территорий (КПРТ)‚ под индивидуальные проекты застройки‚ при уточнении границ ЗОС (например‚ при изменении СЗЗ заводов или выявлении новых объектов наследия).
• Решение от № 5-53: Одно из последних крупных изменений (на момент 2026 г.)‚ затрагивающее актуализацию границ зонирования в связи с реализацией нацпроектов «Жилье и городская среда»‚ «Безопасные качественные дороги»‚ а также уточнение параметров застройки в рамках программ реновации и комплексной разработки территорий (КРТ).

Важно: Каждое изменение проходит процедуру публичных слушаний‚ экспертизы и согласования с заинтересованными ведомствами (Роспотребнадзор‚ Минкультуры‚ Росреестр и др.) перед утверждением Советом депутатов.

Практическое значение для заинтересованных сторон

Для инвесторов и девелоперов

ПЗЗ (Решение № В-122) — это «главная книга» при предпроектном анализе земельного участка. Она позволяет:

• Определить вид разрешенного использования (ВРИ) участка без разработки проектной документации планировки (если участок в границах зоны с утвержденным ГПР).
• Рассчитать максимально возможные параметры застройки (площадь‚ этажность‚ высоту) для экономической модели проекта.
• Выявить ограничения (ЗОС) на ранней стадии due diligence (проверки объекта)‚ исключая риски невозможности реализации проекта.

Для администрации города (Исполнительный комитет)

Документ служит базой для:

• Выдачи Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
• Рассмотрения проектов межевания‚ схем расположения объектов капитального строительства.
• Контроля за соблюдением правил застройки (надзор за несанкционированной стройкой).
• Формирования программы комплексного развития территории (КРТ‚ КПРТ).

Для жителей и общественности

ПЗЗ гарантирует:

• Защиту жилой среды от нежелательного функционала (например‚ размещения производств в жилых зонах).
• Сохранение исторического облика города через режимы ЗОС объектов культурного наследия.
• Обеспечение социальной инфраструктуры (школ‚ садов‚ поликлиник) за счет нормативов обеспечения территорий.
• Доступ к информации: карты ПЗЗ опубликованы на официальном сайте администрации Красноярска и в ГИС «Земля Красноярского края».

Правовой статус и иерархия нормативных актов

Решение № В-122 принимается Красноярским городским Советом депутатов как представительным органом муниципального образования в соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ. В иерархии нормативных актов оно стоит:

1. Конституция РФ
2. Федеральные законы (ГК РФ‚ Земельный кодекс)
3. Законы Красноярского края
4. Устав города Красноярска
5. Решение № В-122 (Правила землепользования и застройки) — местный нормативный правовой акт прямого действия
6. Проектная документация планировки территории (планировочные проекты‚ проекты межевания)
7. Градостроительная документация конкретных объектов (проекты землеустройства‚ проектная документация стройки)

В случае противоречия между ПЗЗ и федеральным законом действует федеральный закон. Противоречия между ПЗЗ и Уставом города разрешаются в пользу Устава.

Доступ к документу и актуальная редакция

На 27 сентября 2026 года действует редакция Правил землепользования и застройки с учетом всех внесенных изменений (последнее значимое — Решение от № 5-53 и последующие акты).

Официальные источники для работы с актуальным текстом и картами:

• Официальный сайт администрации города Красноярск (раздел «Нормативные правовые акты» / «Градостроительство» / «Правила землепользования и застройки»).
• Информационная система «Законодательство Красноярского края» (база данных решений Совета депутатов).
• Государственная информационная система территориального планирования (ГИС ТП), для просмотра карт зонирования в интерактивном режиме (слои зон‚ ЗОС‚ красные линии).
• Публичный кадастровый карта Росреестра, для наложения границ зон ПЗЗ на кадастровые участки.

Перспективы развития: От ПЗЗ к Генеральному плану

В соответствии с изменениями в Градостроительный кодекс РФ (ФЗ от № 236-ФЗ)‚ с 2025 года начинается переход от системы «Правила землепользования и застройки» к системе Генеральных планов муниципальных образований.

Для Красноярска это означает‚ что Решение № В-122 будет действовать до утверждения нового Генерального плана города Красноярска. Генеральный план станет стратегическим документом на 15–20 лет‚ объединяющим территориальное планирование‚ стратегию социально-экономического развития‚ схему транспортного фрейма и схему инженерной инфраструктуры. На данный момент (2026 г.) администрация города ведет работу над разработкой Генерального плана‚ а ПЗЗ (Решение № В-122) продолжают оставаться действующим инструментом текущего управления территориальным развитием.

Решение Красноярского городского Совета депутатов № В-122 от года стало фундаментальным инструментом управления пространственным развитием Красноярска на этапе активной урбанизации и реализации крупных инфраструктурных проектов (мосты‚ метро‚ реновация частного сектора‚ развитие набережных). Оно обеспечило правовую прозрачность для бизнеса‚ защиту природной среды и исторического наследия‚ а также базу для системного планирования городской среды. С переходом к Генеральным планам накопленный опыт применения ПЗЗ ляжет в основу нового стратегического документа‚ определяющего облик Красноярска на ближайшие десятилетия.

---

Данная статья носит информационно-справочный характер. Для принятия юридически значимых решений (покупка участка‚ проектирование‚ получение ГПЗУ) необходимо обращаться к официально опубликованной актуальной редакции Решения № В-122 с учетом всех изменений на дату обращения‚ а также консультироваться со специалистами в области градостроительного права и кадастровых инженеров.