Многие пенсионеры, решившие продать квартиру, дом или дачу, задаются вопросом: нужно ли платить налог с полученного дохода? Распространено заблуждение, что пенсионный возраст автоматически освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, как обстоят дела на самом деле.
Главное: пенсионеры платят налог на общих основаниях
Налоговый кодекс РФ не предусматривает специальных льгот для пенсионеров при продаже недвижимости. Это означает, что пенсионер, как и любой другой гражданин, обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилья, если не соблюдены условия освобождения от налога.
Ставка налога составляет:
- 13% — для налоговых резидентов РФ с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей;
- 30%, для нерезидентов РФ.
Когда налог платить не нужно
Освобождение от НДФЛ зависит не от возраста, а от минимального срока владения недвижимостью:
Срок владения 3 года
Налог не взимается, если жильё находилось в собственности не менее 3 лет и получено одним из способов:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Кроме того, трёхлетний срок применяется, если продаваемое жильё — единственное у продавца (с учётом жилья супруга и некоторых исключений, например, если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого).
Срок владения 5 лет
Во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т;д.) минимальный срок владения составляет 5 лет. Если жильё продано раньше — налог уплачивается.
Как уменьшить налог
Если минимальный срок владения не выдержан, пенсионер может снизить налогооблагаемую базу одним из способов:
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Например, квартира продана за 4 млн рублей — налог считается с 3 млн рублей.
- Вычет в размере фактических расходов на покупку. Если квартира была куплена за 3,5 млн, а продана за 4 млн, налог платится только с разницы — 500 тысяч рублей. Этот вариант выгоднее, если есть подтверждающие документы (договор купли-продажи, платёжные документы).
Также действует правило: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости.
Декларация 3-НДФЛ
При продаже жилья раньше минимального срока владения пенсионер обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля.
Скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения о переходе прав собственности из ЕГРН автоматически. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Какие льготы всё-таки есть у пенсионеров
Хотя при продаже жилья льгот нет, пенсионеры освобождены от налога на имущество физических лиц (по одному объекту каждого вида: квартира, дом, гараж). Кроме того, работающие и неработающие пенсионеры могут получить имущественный вычет при покупке жилья с переносом остатка на предыдущие годы.
Продажа жилья пенсионером облагается НДФЛ на общих основаниях. Налог платить не нужно, если выдержан минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от способа получения недвижимости. В остальных случаях сумму налога можно законно уменьшить с помощью вычета в 1 млн рублей или за счёт подтверждённых расходов на покупку. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в местной инспекции ФНС.