С 2021 года в Российской Федерации действует единый налог на имущество физических лиц (НИФЛ), регулируемый главой 32 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Ключевое изменение коснулось имущества, используемого в предпринимательской деятельности: оно выделено в отдельный объект налогообложения с особыми правилами определения налоговой базы и ставок․ В данной статье подробно разбираем, как рассчитывается налог, какие ставки применяются, какие льготы доступны и как правильно отчитываться перед налоговым органом в 2024–2026 годах․

Что считается объектом налогообложения (ст․ 401 НК РФ)

Согласно п․ 1 ст․ 401 НК РФ, объектами налогообложения по данному налогу признаются:

1. Недвижимое имущество, относящееся к основным средствам (ОС) в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, за исключением имущества, амортизация на которое не исчисляется (земельные участки, природные ресурсы и т․д․)․
2. Имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг), если по договору арендатор обязан выкупить имущество по окончании срока аренды․

Важное условие: имущество должно быть закреплено за ИП на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения и использоваться для получения дохода по видам деятельности, к которым применяются специальные налоговые режимы (УСН, АУСН, ЕСХН, Патент, НПД) или общий режим (ОСНО)․

Что НЕ облагается налогом (исключения из объектов):

• Движимое имущество (машины, оборудование, транспорт, компьютеры) — с 2013 года движимое имущество ИП исключено из объектов налогообложения (п․ 3 ст․ 401 НК РФ)․
• Недвижимость, используемая исключительно для личных нужд (не закреплена за бизнесом)․
• Объекты незавершенного строительства (ОНС) — они не являются основными средствами до ввода в эксплуатацию․
• Имущество, на которое не исчисляется амортизация (земля, ВОД, лесные насаждения)․

Налоговая база: кадастровая стоимость (ст․ 402 НК РФ)

Главное отличие налога на «бизнес-недвижимость» ИП от налога на «личную» недвижимость (квартиры, дома, гаражи) — это способ определения налоговой базы․

Правило: Только кадастровая стоимость

Налоговая база определяется исключительно на основе кадастровой стоимости объекта на дату 1 января налогового периода (года)․ Инвентарная или балансовая (остаточная) стоимость для этих целей не применяется․

Особенности определения кадастровой стоимости:

• Если на 1 января года кадастровая стоимость не определена (объект только внесен в ЕГРН или стоит на учете, но оценки нет), база определяется по стоимости на дату принятия решения о присвоении кадастрового номера (п․ 3 ст․ 402 НК РФ)․
• Если объект исключен из ЕГРН в налоговом периоде, база определяется по стоимости на 1 января этого года․
• При изменении кадастровой стоимости в течение года (переоценка, исправление ошибки) база пересчитывается пропорционально полным календарным месяцам действия новой/старой стоимости․

Коэффициент физического износа — НЕ применяется

В отличие от налога на имущество организаций (ст․ 375 НК РФ) или налога на личную недвижимость ИП (где есть снижающие коэффициенты для старых домов), для имущества, используемого в деятельности, физический износ не уменьшает налоговую базу․ Налог платится от полной кадастровой стоимости․

Налоговые ставки (ст․ 403 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (региональными законами), но в пределах, установленных НК РФ;

Пример для Москвы (Закон г․ Москвы от № 61): Ставка 2% для большинства коммерческих объектов․ Льготная 0% для селхозпроизводителей․

Налоговые периоды и расчетные периоды (ст; 404 НК РФ)

• Налоговый период: календарный год (1 января – 31 декабря)․
• Расчетные периоды: I квартал, полугодие, 9 месяцев․

Порядок расчета налога и авансовых платежей (ст․ 405, 406 НК РФ)

Формула авансового платежа за расчетный период:

Аванс = (Кадастровая стоимость × Ставка / 100) × (Кол-во полных месяцев владения в расчетном периоде / Кол-во месяцев в расчетном периоде) × Доля использования в деятельности

Формула налога за год:

Налог за год = (Кадастровая стоимость × Ставка / 100) × (Кол-во полных месяцев владения в году / 12) × Доля использования в деятельности − Сумма авансовых платежей за год

Ключевые параметры расчета:

1. Месяц приобретения/создания: Если право возникло до 15-го числа, месяц считается полным․ Если после 15-го — следующий месяц считается первым полным месяцем владения (п․ 4 ст․ 406 НК РФ)․
2. Месяц прекращения права: Месяц продажи/выбытия не включается в количество месяцев владения․
3. Доля использования в деятельности: Если объект используется частично в бизнесе, частично в личных целях — база и налог уменьшаются пропорционально доле (площади/кадастровой стоимости части, закрепленной за бизнесом)․ Доля фиксируется в учетной политике/реестре ОС․

Льготы по налогу на имущество ИП (ст․ 407 НК РФ)

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (по усмотрению субъекта)․

Федеральные льготы (полное освобождение от налога):

• Сельхозпроизводители: ИП, доля доходов от реализации собственной селхозпродукции за предшествующий год составляет не менее 70% (п․ 1 ст․ 407 НК РФ)․ Льгота применяется к имуществу, используемому для производства/первичной переработки/хранения селхозпродукции․
• Участники СВО: ИП, признанные участниками СВО, а также члены их семей (п․ 1․1 ст․ 407 НК РФ, введен ФЗ от № 241-ФЗ)․ Действует на один объект недвижимости (помещение/здание) на выбор налогоплательщика․
• Инвалиды I и II групп, инвалиды детства, лица, получившие инвалидность в детстве: На один объект недвижимости на выбор (п․ 2 ст․ 407 НК РФ)․ Важно: Льгота распространяется на имущество, используемое в деятельности, если оно принадлежит инвалиду на праве собственности․
• ИП на НПД (Налог на профессиональный доход): Освобождаются от НИФЛ в отношении имущества, используемого для получения дохода по НПД (п․ 14 ст․ 407 НК РФ)․

Региональные льготы (примеры):

Регионы могут устанавливать сниженные ставки (до 0%) или вычеты из кадастровой стоимости для категорий: пенсионеры, ветераны труда, многодетные родители, участники ликвидации аварий на ЧАЭС и др․ Необходимо проверять Закон конкретного субъекта РФ․

Особенности для специальных режимов (УСН, АУСН, Патент, ЕСХН)

Многие ИП ошибочно считают, что на УСН/Патенте они не платят налог на имущество․ Это неверно․

• УСН / АУСН / Патент / ЕСХН: ИП обязаны платить НИФЛ на недвижимость, используемую в деятельности (если она имеет кадастровую стоимость)․ Эти режимы освобождают от налога на имущество организаций (гл․ 30 НК РФ), но не от налога на имущество физических лиц (гл․ 32 НК РФ)․
• НПД (Самозанятые): Единственный режим, дающий полное освобождение от НИФЛ на бизнес-недвижимость (п․ 14 ст․ 407 НК РФ)․
• ОСНО: ИП на общем режиме платят НИФЛ на тех же основаниях․

Декларирование и сроки уплаты (ст․ 408, 409 НК РФ)

Налоговая декларация (Форма заутверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1006@):

• Кто сдает: Все ИП, имеющие объекты налогообложения (кроме ИП на НПД — они не сдают декларацию)․
• Срок сдачи: Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (например, за 2024 год — до )․
• Форма сдачи: Только в электронном виде (через ЛК ИП на ФНС, налоговые операторы, ЭДО)․ Бумажный вид не принимается․

Сроки уплаты (для ИП — платежи производятся по месту нахождения имущества):

• Авансовые платежи: Не позднее 30 октября года, следующего за расчетным периодом․
  • За I квартал — до 30 октября текущего года․
  • За полугодие, до 30 октября текущего года․
  • За 9 месяцев — до 30 октября текущего года․

  Примечание: Для ИП авансовые платежи за все расчетные периоды текущего года уплачиваются единовременно до 30 октября следующего года (п․ 3 ст․ 409 НК РФ)․

Частые ошибки и риски (Практика 2024–2026 гг․)

Ошибка 1: «У меня УСН, я не плачу налог на имущество»

Как указано выше, УСН не освобождает от НИФЛ․ Налоговая будет начислять задолженность, пени и штрафы (ст․ 119, 120, 122 НК РФ)․

Ошибка 2: Неучет доли использования

Если ИП купил здание, 60% сдает в аренду (бизнес), 40% использует под личный гараж/склад личных вещей․ Налог платится только от 60% кадастровой стоимости․ В декларации нужно заполнить раздел 2 с указанием доли․ Без этого налоговая начслит налог от 100%․

Ошибка 3: Игнорирование уведомлений ФНС о кадастровой стоимости

ФНС ежегодно направляет ИП уведомления с расчетом налога (информацию для уплаты)․ Если ИП не согласен с кадастровой стоимостью, его нужно оспаривать в комиссии при Росреестре или в суде до уплаты налога․ Неуплата на основании «не согласен со стоимостью» ведет к пени․

Ошибка 4: Позднее внесение объекта в реестр ОС

Если здание построено/приобретено, но не внесено в основные средства (нет приказа о вводе в эксплуатацию/принятии к учету) — оно не является объектом налогообложения НИФЛ (так как не ОС)․ Но это риск по налогу на прибыль (если ОСНО) и НДС (невозврат НДС)․ Для НИФЛ момент возникновения права собственности (ЕГРН) и принятия к учету как ОС критичен․

Ошибка 5: Несдача декларации ИП на Патенте/ЕСХН

Часто ИП на Патенте думают: «Я плачу патент, декларации не сдаю»․ Декларацию по НИФЛ сдавать обязательно, даже если налог 0 (льгота) или объект один․

Порядок оспаривания кадастровой стоимости (ст․ 402 НК РФ, ФЗ № 237-ФЗ)

Если ИП считает кадастровую стоимость завышенной:

1. Подать заявление в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре субъекта РФ (в порядке досудебного урегулирования) — в течение 6 месяцев с даты вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (обычно с 1 января года утверждения)․
2. Если комиссия отказала — обратиться в суд (в течение 6 месяцев с даты решения комиссии)․
3. При снижении стоимости судом/комиссией налог пересчитывается за текущий и прошедшие налоговые периоды (но не более 3 лет до года обращения), переплата возвращается/зачисляется․

Лизинг недвижимости: кто платит налог?

Согласно п․ 1 ст․ 401 НК РФ, объектом налогообложения является имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг), если по договору арендатор (ИП) обязан выкупить имущество по окончании срока аренды․

• Финансовый лизинг (с выкупом): Налогоплательщиком является арендатор (ИП)․ Он включает объект в свои ОС, подает декларацию, платит налог․
• Операционный лизинг / Аренда без выкупа: Налогоплательщиком является собственник (арендодатель)․ ИП-арендатор налог НИФЛ не платит․

Резюме: чек-лист для ИП на 2024–2026 годы

1. Инвентаризация: Есть ли у вас на балансе (в реестре ОС) недвижимость (здания, помещения, сооружения, ЕНК)?
2. Кадастровая стоимость: Есть ли у объектов кадастровая стоимость на 01․01 текущего года? (Проверить на сайте Росреестра / ПКК)․
3. Ставка: Узнайте ставку в Законе вашего региона (обычно 2% для коммерческой недвижимости)․
4. Льготы: Проверьте право на федеральные (сельхоз, инвалидность, СВО, НПД) и региональные льготы․
5. Доля использования: Если объект смешанного использования — зафиксируйте долю бизнеса в учетной политике/реестре ОС․
6. Авансовые платежи: Запланируйте уплату суммарного аванса + итогового налога до 30 октября следующего года․
7. Декларация: Подготовьте и сдайте декларацию в электронном виде до 30 апреля следующего года․
8. Оспаривание: Если стоимость завышена, запустите процедуру оспаривания в комиссии/суде․

Налог на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, — это обязательный платеж для абсолютного большинства ИП, имеющих на балансе недвижимость (кроме самозанятых на НПД)․ Ключевые нюансы: база — кадастровая стоимость (без износа), ставка до 2% (устанавливается регионом), единый срок уплаты авансов и итогового налога — 30 октября года, следующего за отчетным, и обязательная сдача декларации до 30 апреля․

Грамотное учетное оформление (доли использования, своевременное внесение в ОС), мониторинг кадастровой стоимости и использование доступных льгот позволяют минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов и пени․ Рекомендуется ежегодно сверять начисления ФНС (уведомления в ЛК) со своими расчетами․

Данная статья носит информационный характер и основана на действующем на г․ Налоговом кодексе РФ․ Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС России․