Получение квартиры или дома в дар — приятное событие, однако при последующей продаже такой недвижимости важно учитывать налоговые правила. Если продать объект слишком рано, придётся уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, какие сроки владения установлены законом и как законно уменьшить налоговую нагрузку.
Общее правило: минимальный срок владения
По Налоговому кодексу РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения. Существует два варианта этого срока:
- 5 лет — общий срок для большинства объектов недвижимости;
- 3 года — льготный срок, применяемый в особых случаях, в т.ч. при дарении.
Когда действует трёхлетний срок
Сокращённый трёхлетний срок владения применяется, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника. К таковым Семейный кодекс относит:
- супруга;
- родителей и детей (в т.ч. усыновителей и усыновлённых);
- дедушек, бабушек и внуков;
- полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестёр.
Таким образом, если квартиру подарила мама, дочь может продать её без налога уже через 3 года после регистрации права собственности.
Трёхлетний срок также действует, если продаваемое жильё является единственным жилым помещением собственника (с учётом установленных законом исключений, когда новое жильё приобретено незадолго до продажи).
Когда придётся ждать 5 лет
Если недвижимость подарил человек, не являющийся близким родственником (например, дядя, тётя, друг семьи или гражданский супруг), то для освобождения от налога при продаже действует общий срок — 5 лет.
Важно помнить: при дарении от неблизкого родственника одаряемый обязан уплатить НДФЛ со стоимости подарка уже в момент получения недвижимости, поскольку такой дар считается доходом.
Особенности для апартаментов
Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, поэтому налоговые правила для них отличаются от квартир. Льготы, связанные с единственным жильём, на них не распространяются, и срок владения обычно составляет 5 лет, если только объект не получен в дар от близкого родственника.
Как уменьшить налог, если срок владения не истёк
Если продать подаренную недвижимость раньше минимального срока, налог всё же можно законно снизить:
- Имущественный вычет в 1 млн рублей. Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, и налог платится только с разницы.
- Учёт расходов дарителя. Если недвижимость подарил близкий родственник, можно уменьшить доход на сумму расходов, которые даритель понёс при покупке этого объекта (при наличии подтверждающих документов).
- Учёт налога, уплаченного при дарении. Если при получении дара от неблизкого родственника был уплачен НДФЛ, при продаже доход можно уменьшить на сумму, с которой этот налог был исчислен.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13% (при высоких доходах применяется прогрессивная шкала). Для нерезидентов, 30%, при этом имущественные вычеты им не положены.
Возможные изменения законодательства
В Госдуме обсуждается возможность смягчения налоговых требований при продаже жилья: рассматриваются предложения о сокращении минимального срока владения для освобождения от НДФЛ. Кроме того, уже действуют послабления для отдельных категорий — например, в минимальный срок владения жильём, полученным по реновации в Москве, включается и срок нахождения в собственности предыдущей квартиры.
- Недвижимость, подаренную близким родственником, можно продать без налога через 3 года.
- Если даритель — не близкий родственник, потребуется ждать 5 лет.
- При досрочной продаже налог можно уменьшить с помощью вычета в 1 млн рублей или учёта расходов дарителя.
- Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом и проверить актуальные нормы законодательства.