Налог на имущество организаций, один из ключевых региональных налогов, регулируемых главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Центральным элементом расчета данного налога является правильное определение налоговой базы. На 2025–2026 годы действуют две параллельные системы определения базы: общая (по остаточной стоимости) и специальная (по кадастровой стоимости). Ниже представлен детальный анализ норм ст. 375 НК РФ и ст. 378.2 НК РФ с учетом последних изменений и судебной практики.

Общее правило: Налоговая база как среднегодовая стоимость (ст. 375 НК РФ)

Согласно п. 1 ст. 375 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено ст. 378.2 НК РФ.

Оценка имущества по остаточной стоимости

Ключевое правило закреплено в п. 3 ст. 375 НК РФ:

«При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта, утверждённым в учётной политике организации».

Это означает неразрывную связь налогового и бухгалтерского учета для целей ст. 375 НК РФ:

• Исходные данные: Остаточная стоимость основных средств (ОС) на 1-е число каждого месяца налогового периода и на последнее число года.
• Учетная политика: Методы амортизации, полезные сроки, пороговые значения для признания ОС, установленные организацией самостоятельно в учетной политике, напрямую влияют на налоговую базу.
• Исключение: Имущество, оцененное по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), из расчета среднегодовой стоимости не включается.

Порядок расчета среднегодовой стоимости (п. 4 ст. 375 НК РФ)

Среднегодовая стоимость определяется путем сложения остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца, следующего за налоговым периодом, с последующим делением полученной суммы на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на 1.

Формула:

Ср.год.стоимость = (Сост(01.01) + Сост(01.02) + ... + Сост(01.12) + Сост(01.01 сл.г.)) / 13

Важные нюансы учета:

1. Имущество, полученное в аренду (лизинг), учитывается арендатором, если оно закреплено за ним на балансе как ОС (п. 5 ст. 375 НК РФ).
2. Имущество, переданное в аренду, учитывается у арендодателя (п. 5 ст. 375 НК РФ).
3. Не учитывается имущество, исключенное из объектов налогообложения (п. 2 ст. 374 НК РФ): движимое имущество (приобретенное после ), земельные участки, водные объекты, леса, воздушные суда, морские судна (кроме указанных в ст. 378.2), имущество религиозных организаций и др.

Специальный режим: Налоговая база по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Статья 378.2 НК РФ (введена ФЗ от № 284-ФЗ) устанавливает особый порядок определения базы для отдельных объектов недвижимого имущества. Это главное отличие современного налога на имущество от пред-2013 года.

Перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости

К данным объектам относятся (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

• Объекты недвижимого имущества, учтенные в ЕГРН (кроме исключений).
• Торговые центры (ТЦ), торговые дома, магазины (помещения в них), предназначенные для розничной торговли и/или оказания бытовых услуг.
• Административно-деловой центр (АДЦ), офисные здания (помещения в них).
• Объекты недвижимого имущества, используемые для ведения азартных игр.
• Иные объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах полномочий, закрепленных ст. 378.2 НК РФ).

Критически важное условие: Учет в качестве основных средств

На основании пп. 2, 2.2 п. 12 ст. 378.2 и п. 1 ст. 375 НК РФ, организации определяют налоговую базу по кадастровой стоимости только в том случае, если объект недвижимости учтен в качестве основного средства.

Если объект (ТЦ, офис) стоит на балансе как «Инвестиции в недвижимость» (счет 03) или «Материальные запасы» — налоговая база по нему определяется по общему правилу (среднегодовая остаточная стоимость по ст. 375 НК РФ), а не по кадастровой.

Особенности расчета базы по кадастровой стоимости

• База: Кадастровая стоимость на 1-е число налогового (расчетного) периода.
• Коэффициент дефлятора: Не применяется (в отличие от налога на имущество физлиц).
• Доля владения: Если объект в общей собственности, база определяется пропорционально доле (п. 4 ст. 378.2 НК РФ).
• Снижение базы: Налогоплательщик имеет право уменьшить кадастровую стоимость на стоимость объектов, в отношении которых предоставлены налоговые льготы (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
• Спор о кадастровой стоимости: Если стоимость оспаривается, налоговая база определяется по результатам рассмотрения жалобы/иска (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Имущество, исключенное из налоговой базы

Независимо от способа определения базы (ст. 375 или ст. 378.2), из налоговой базы всегда исключаются (ст. 374 НК РФ):

• Движимое имущество (приобретенное после ).
• Земельные участки, водные объекты, леса, перенные недра.
• Воздушные суда, морские судна (кроме судов речного плавания, указанных в ст. 378.2).
• Имущество, используемое в целях охраны окружающей среды (в перечне Правительства РФ).
• Имущество организаций, входящих в реестр МСП (для налогового периода, в котором они были включены в реестр, и последующего).
• Имущество, используемое для целей Сколково, РУСНАНО, ОТ, ТОР и др. спецрежимов.

Расчетные периоды и порядок исчисления налога

Налоговый период — календарный год. Расчетные периоды — 1 квартал, полугодие, 9 месяцев (п. 1 ст. 380 НК РФ).

Авансовые платежи

Организации, для которых налоговая база определяется по ст. 375 НК РФ (остаточная стоимость), исчисляют авансовые платежи на основании среднегодовой стоимости за расчетный период (п. 3 ст. 380 НК РФ).

Организации, для которых база определяется по ст. 378.2 НК РФ (кадастровая стоимость), исчисляют авансовые платежи как 1/4 годового налога (п. 4 ст. 380 НК РФ), если иное не установлено законом субъекта РФ.

Годовой расчет

В годовой декларации налоговая база определяется по итогам года:

• По ст. 375 — среднегодовая стоимость за год.
• По ст. 378.2, кадастровая стоимость на 01.01 налогового года (с учетом изменений в ЕГРН).

Сумма налога к уплате в бюджет = Годовой налог – Сумма авансовых платежей за расчетные периоды.

Практический алгоритм действий бухгалтера

1. Инвентаризация ОС: Выявить все объекты недвижимого имущества на балансе на 01.01 года.
2. Классификация по ст. 378.2 НК РФ: Проверить, попадают ли объекты в перечень «кадастровых» (ТЦ, АДЦ, офисы, азартные игры). Учесть региональные законы (могут расширять перечень).
3. Проверка счета учета: Для «кадастровых» объектов подтвердить, что они учитываются на счете 01 «Основные средства». Если на счете 03/01 — база по ст. 375.
4. Получение кадастровой стоимости: Запросить выписку из ЕГРН или использовать данные Росреестра на 01.01 налогового года.
5. Расчет базы по ст. 375: Сформировать ведомость остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца для оставшихся объектов (не «кадастровых» и не льготных).
6. Применение льгот: Вычесть из базы (остаточной или кадастровой) стоимость льготного имущества (п. 2 ст. 381 НК РФ, региональные льготы).
7. Расчет авансов и годового налога: Применить ставку налога (макс. 2,2% по ст. 380 НК РФ, регионы могут снижать).

Актуальные изменения и риски 2025–2026 гг.

Единый налоговый платеж (ЕНП) и КБК

С 2023 года уплата производится через ЕНП. Важно верно указывать КБК:

• 1###11000110, налог (годовой/аванс) по ст. 375 (остаточная стоимость).
• 1###11000110, налог (годовой/аванс) по ст. 378.2 (кадастровая стоимость) — КБК единый, различие только в заполнении декларации (разделы 1 и 2).

Судебная практика: спорные моменты

• Квалификация объекта: Суды часто проверяют, является ли здание именно «торговым центром» или «административно-деловой центром» по функционалу, а не только по названию в документах (Определения ВАС РФ, Постановления ВС РФ).
• Счет учета: Если объект ТЦ учитывается на счете 03 (Инвестиции в недвижимость), налоговая инспекция не имеет права исчислять налог по кадастровой стоимости (многочисленные решения Арбитражных судов в пользу налогоплательщиков).
• Неполная капитальность: Объекты, не являющиеся недвижимым имуществом (незавершенное строительство без ввода в эксплуатацию, легкие конструкции без фундамента), не облагаются ни по ст. 375, ни по ст. 378.2.

Региональные особенности

Законами субъектов РФ могут быть установлены:

• Сниженные ставки (до 0%).
• Дополнительные льготы (например, на инвестиционные проекты).
• Расширенный перечень объектов для налогообложения по кадастровой стоимости (в пределах ст. 378.2 НК РФ).
• Порядок исчисления авансовых платежей по кадастровым объектам (не 1/4, а по среднегодовой кадастровой стоимости за расчетный период).

Обязательно проверяйте Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций.

Резюме: сравнительная таблица

Правильное определение налоговой базы по налогу на имущество организаций требует грамотного разделения имущества на две группы: облагаемое по остаточной стоимости (ст. 375 НК РФ) и облагаемое по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Ключевые контрольные точки для налогоплательщика:

• Наличие объекта в перечне ст. 378.2 НК РФ (и региональном законе).
• Учет объекта именно на счете 01 «Основные средства» (критерий применения ст. 378.2).
• Актуальность кадастровой стоимости в ЕГРН на 1-е число года.
• Полнота учета движительного имущества (освобождено) и льготного имущества (вычитается из базы).
• Своевременная сдача декларации (до 30 марта года, следующего за отчетным) и уплата авансов/налога по ЕНП.

Грубая ошибка — применение кадастровой стоимости к объектам, не учтенным как ОС, или к объектам, не входящим в перечень ст. 378.2 НК РФ, ведет к завышению налоговой базы и начислению штрафов (ст. 120 НК РФ) и пени. Регулярный мониторинг изменений в региональном законодательстве и судебной практике является обязательным условием налоговой безопасности организации.