Значительная часть земель на территории российских городов находится в муниципальной собственности, то есть принадлежит администрации города (городскому округу, муниципальному образованию). Такие участки не являются «ничьими» — они находятся под управлением органов местного самоуправления, и распоряжение ими осуществляется строго в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами. В этой статье подробно разберём, что означает принадлежность участка администрации, как можно получить такой участок в пользование или собственность, и какие особенности нужно учитывать.

Что такое муниципальная собственность на землю

Земельные участки, принадлежащие администрации города,, это участки, находящиеся в собственности муниципального образования. Право собственности возникает у муниципалитета в нескольких случаях:

• разграничение государственной собственности на землю (часть земель передаётся в муниципальную собственность по закону);
• приобретение участка по сделке (купля-продажа, мена и др.);
• безвозмездная передача, наследование, конфискация;
• создание участка в результате объединения, раздела или перераспределения земель.

От имени муниципального образования правомочия собственника осуществляют органы местного самоуправления, как правило, комитет (департамент) по управлению имуществом администрации города.

Какие права на муниципальный участок могут получить граждане и организации

Если земельный участок принадлежит администрации города, заинтересованные лица могут оформить на него следующие права:

1. Аренда — наиболее распространённый вариант. Договор аренды заключается на срок, установленный законом и решением органа местного самоуправления.
2. Собственность — выкуп участка возможен в случаях, предусмотренных статьями 39.3–39.5 Земельного кодекса РФ.
3. Безвозмездное пользование — предоставляется в ограниченном числе случаев (например, отдельным категориям граждан и организаций).
4. Постоянное (бессрочное) пользование — сейчас предоставляется только узкому кругу лиц (государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, органам власти).

Как получить участок у администрации

Через торги (аукцион)

По общему правилу земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на торгах. Администрация публикует извещение о проведении аукциона, и право заключить договор аренды или купли-продажи получает участник, предложивший наибольшую цену.

Без торгов

Земельный кодекс РФ (ст. 39.5, 39.10, 39.14–39.16) предусматривает случаи, когда участок можно получить без проведения торгов, например:

• собственникам зданий и сооружений, расположенных на участке, — для оформления прав на землю под объектом;
• для строительства индивидуального жилого дома отдельным категориям граждан (многодетные семьи и др. — по региональным законам);
• для размещения объектов социальной инфраструктуры, реализации инвестиционных проектов;
• при перераспределении земель для прирезки к участку, находящемуся в собственности гражданина.

Выкуп арендованного участка

Одна из ключевых особенностей муниципальных земель, возможность выкупа арендованного участка. Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ и статье 39.17 Земельного кодекса РФ:

• арендатор, являющийся собственником здания или сооружения на участке, имеет исключительное право на приобретение земли в собственность или в аренду;
• в договоре аренды может быть предусмотрено, что участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или досрочно — при условии внесения всей выкупной цены;
• субъекты малого и среднего предпринимательства при соблюдении ряда условий могут реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (Федеральный закон № 159-ФЗ).

Выкупная цена определяется органом местного самоуправления и, как правило, рассчитывается от кадастровой стоимости участка с применением понижающих коэффициентов, установленных региональным законодательством.

Что важно учитывать при сделках с муниципальной землёй

1. Проверяйте статус участка. Выписка из ЕГРН покажет, кто собственник, какие обременения существуют и каков вид разрешённого использования.
2. Соблюдайте целевое назначение. Использование участка не по назначению может повлечь расторжение договора аренды и административную ответственность.
3. Помните о преимущественном праве. Если вы арендуете участок и владеете расположенным на нём зданием, при продаже земли администрация обязана учитывать ваше исключительное право на её приобретение.
4. Следите за сроками аренды. Заблаговременно подавайте заявление о продлении договора или о выкупе участка.
5. Учитывайте зонирование. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города определяют, что можно строить на конкретном участке.

Куда обращаться

По вопросам предоставления, аренды и выкупа муниципальных земельных участков следует обращаться:

• в комитет (департамент, управление) по управлению муниципальным имуществом администрации города;
• в многофункциональный центр (МФЦ) — для подачи заявлений по ряду государственных и муниципальных услуг;
• через официальный портал администрации — там публикуются извещения о торгах и перечни участков, предлагаемых к предоставлению.

Принадлежность земельного участка администрации города означает, что распоряжаться им может только орган местного самоуправления в порядке, установленном законом. Однако для граждан и бизнеса это открывает широкие возможности: участок можно арендовать, получить без торгов в предусмотренных законом случаях или выкупить в собственность — в т.ч. на льготных условиях. Главное — внимательно изучить правовой статус земли, соблюдать процедуры и при необходимости обращаться за консультацией к специалистам в области земельного права.