Вопрос заложения имущества, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, является одним из сложных и обсуждаемых в российском гражданском и земельном праве․ Несмотря на общий принцип обращаемости имущественных прав (ст․ 129 ГК РФ), специфика права постоянного пользования накладывает особые ограничения и требования к процедуре залогового оформления․ В данной статье подробно разбираются правовые основания, порядок регистрации, налоговые последствия и риски для сторон залогового договора․
Правовые основания: ГК РФ и ЗК РФ
Согласно статье 334 ГК РФ, залогом может быть обеспечено исполнение любых обязательств, в т․ч․ будущих, за исключением обязательств, недопускающих обеспечение в силу закона или по соглашению сторон․ В качестве заложенного имущества могут выступать вещи и имущественные права, в т․ч․ исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, права требования (требуемые права) и иные имущественные права․
Статус права постоянного (бессрочного) пользования
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — это вещное право, возникающее на основании закона или акта уполномоченного государственного органа (ст․ 20, 39․20 Земельного кодекса РФ)․ Исторически это право принадлежало исключительно государственным и муниципальным унитарным предприятиям, казенным предприятиям и учреждениям, а также отдельным категориям некоммерческих организаций․
Ключевой момент: земельный участок на праве постоянного пользования не может быть предметом купли-продажи, дарения, заложен сам по себе (п․ 4 ст․ 44 ЗК РФ)․ Однако здания, сооружения и иные недвижимые вещи, расположенные на таком участке, могут быть заложены․
Связь здания и земельного участка (Принцип «земля следует за зданием»)
Реализуя принцип единства судьбы здания и земельного участка (ст․ 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст․ 358 ГК РФ), законодатель устанавливает, что залог здания (сооружения) влечет за собой залог права аренды или права постоянного пользования земельным участком, на котором оно стоит․
- Статья 358 ГК РФ: «Если заложено здание или сооружение, то в залог включается также право аренды земельного участка, на котором они расположены, если иное не предусмотрено договором заложа»․
- Данное положение расширяется на право постоянного (бессрочного) пользования судебной практикой и толкованиями Минэкономразвития/Росреестра․
Специфика заложения прав постоянного пользования
Что именно закладывается?
В залог передается не «земля» как таковая, а имущественное право — право постоянного (бессрочного) пользования конкретным земельным участком․ Это право неотъемлемо связано с владением зданием/сооружением․
Согласно информации из нормативно-правовых баз (в частности, подборке КонсультантПлюс «Постоянное бессрочное пользование в залог» за 2024–2026 гг․), в документах и судебной практике акцентируется внимание на следующем:
- Залог права постоянного пользования возможен только совместно с залогом капитального объекта недвижимости (здания, сооружения), расположенного на этом участке․
- Самостоятельное заложение права постоянного пользования без здания недопустимо, так как право пользования предоставляется для конкретных целей (размещения конкретных объектов) и не может существовать автономно от них в залоговых целях․
- При переходе права требования залогодержателя (например, при реализации заложенного имущества) право постоянного пользования земельным участком переходит к новому собственнику здания․
Ограничения по субъектам
Право постоянного (бессрочного) пользования могут иметь ограниченный круг лиц (ст․ 20 ЗК РФ):
- Государственные/муниципальные унитарные предприятия․
- Казенные предприятия и учреждения․
- Некоммерческие организации (в случаях, установленных законом)․
Если залогодатель (собственник здания) не входит в этот перечень, он не может быть titulaire права постоянного пользования, а значит, и заложить его не может․ В таких случаях речь идет об аренде земельного участка․
Порядок государственной регистрации залога (ЕГРН)
Регистрация залога права постоянного (бессрочного) пользования производится Росреестром одновременно с регистрацией залога здания/сооружения․
Необходимый пакет документов
- Заявление установленного формы (обычно подается нотариусом или через МФЦ)․
- Договор заложа (нотариальная форма обязательна для заложа недвижимости, ст․ 339 ГК РФ)․
- Документы на здание (выписка ЕГРН, технический план)․
- Документы, подтверждающие право постоянного пользования участком (решение администрации, выписка ЕГРН на право)․
- Согласие собственника земли (государства/муниципалитета), как правило, не требуется для заложа права пользования, следующего за зданием, однако требуется при изменении вида разрешенного использования или выкупе участка в собственность․
Запись в ЕГРН
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вносится запись об обременении:
- Объекта недвижимости (здания/сооружения), вид обременения: «Залог»․
- Права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком — вид обременения: «Залог права постоянного (бессрочного) пользования»․
Важно: Как указано в судебных материалах (например, в спорах кооперативов и обществ долевого строительства, отраженных в обзорах КонсультантПлюс), наличие записи в ЕГРН о залоге права аренды/пользования является обязательным условием для возникновения залогового обременения в отношении земельного права․ Без записи в ЕГРН залог права пользования не считается возникшим (ст․ 339, 358 ГК РФ)․
Судебная практика и спорные моменты
Судебная практика 2024–2026 гг․ (анализируемая в подборках КонсультантПлюс) выявляет ряд повторяющихся коллизий:
Правопреемство при реализации заложенного имущества
Спорная теоретическая и практическая проблема: возникает ли право постоянного пользования у нового собственника здания вновь (путем предоставления) или переходит от залогодателя (путем правопреемства)?
- Позиция В․П․ Грибанова (поддерживаемая большинством гражданских правооведов): правопреемство подчиняется единому механизму — право переходит к приобретателю здания․
- ВАС РФ (ныне ВС РФ) в своих определениях указывала, что при приобретении здания право постоянного пользования возникает у приобретателя, однако механизм именно перехода права от продавца к покупателю (в т․ч․ при публичных торгах по реализации заложенного имущества) является единственно возможным, так как предоставление права постоянного пользования, это компетенция органов власти, а не нотариуса/торговца․
Конфликт границ и наложение обременений
Частый случай: на один и тот же земельный участок (или пересекающиеся участки) накладываются разные обременения — аренда (с залогом права аренды) и право постоянного пользования․
Пример из практики (по материалам КонсультантПлюс): Кооператив, владеющий участком на праве постоянного пользования, оспаривал запись в ЕГРН об аренде и залоге права аренды другого общества на накладывающийся участок․ Суд удовлетворил иск о установлении границ, указав, что запись о залоге права аренды не препятствует защите права постоянного пользования, если границы участков не уточнены/скорректированы․
Залог права аренды vs Залог права постоянного пользования
Необходимо четко разграничивать эти режимы․ Если здание стоит на участке, предоставленном в аренду, закладывается право аренды (ст․ 621 ГК РФ)․ Если на праве постоянного пользования — закладывается именно это право․ Путаница в документах (указание «аренды» вместо «постоянного пользования» в договоре заложа или заявлении на регистрацию) ведет к отказу в регистрации или оспариванию обременения в суде․
Налоговые последствия
Согласно НК РФ (ст․ 388, 389), плательщиком земельного налога в отношении участка, находящегося в залоге, является тот, кому он принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения․
- Залогодатель (пользователь участка) продолжает платить земельный налог․
- Залогодержатель (банк) не становится плательщиком налога по факту возникновения залога․
- При реализации заложенного имущества и переходе права постоянного пользования к новому собственнику здания, обязанность по уплате налога переходит к нему с момента регистрации перехода права в ЕГРН․
Риски и рекомендации для сторон
| Сторона / Этап | Основные риски | Рекомендации |
|---|---|---|
| Залогодатель (Заемщик) | Потеря здания и права пользования участком при дефолте․ Невозможность заложить только землю без здания․ | Проверить соответствие границ участка в документах на право пользования и в техническом плане здания․ Убедиться, что вид разрешенного использования позволяет эксплуатировать заложенный объект․ |
| Залогодержатель (Банк) | Низкая ликвидность заложенного права (специфический круг приобретателей)․ Риск отмены права постоянного пользования государством (ст․ 45 ЗК РФ) при нецелевом использовании․ Сложность реализации на торгах․ | Требовать нотариальную оценку не только здания, но и права пользования․ Включать в договор заложа условия о контроле целевого использования участка․ Проверять отсутствие решений о изъятии участка для госнуждений․ |
| Регистрация (Росреестр) | Отказ в регистрации из-за несоответствия границ, отсутствия технического плана на здание, ошибок в наименовании права (аренда вместо постоянного пользования)․ | Предварительная проверка выписок ЕГРН на здание и на право пользования․ Использование нотариусов для подачи документов (снижает риск ошибок)․ |
| Реализация залога | Длительные сроки торгов․ Необходимость согласования с органом власти (в некоторых случаях) при переходе права постоянного пользования к новому лицу, не входящему в перечень ст․ 20 ЗК РФ (тогда право преобразуется в аренду)․ | Прописывать в договоре заложа порядок реализации (публичные торги)․ Заранее консультироваться с органом, предоставившим участок, о возможности перехода права к потенциальным покупателям․ |
Особенность: Преобразование права при смене собственника
Критически важный нюанс: если залогодержатель (банк) или новый приобретатель на торгах не входит в перечень субъектов, имеющих право на постоянное (бессрочное) пользование (ст․ 20 ЗК РФ), то право постоянного пользования преобразуется в право аренды на оставшийся срок (п․ 4 ст․ 44 ЗК РФ, ст․ 358 ГК РФ)․
Это существенно снижает стоимость и привлекательность заложенного имущества для инвесторов, так как аренда — это срочное право, требующее уплаты арендной платы и продления сроков․
Заложенное имущество (здание/сооружение), расположенное на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, является полноценным объектом заложа․ Однако предметом заложа выступает не земля, а комплекс: недвижимость + право постоянного пользования участком․
Ключевые условия легальности и эффективности такого залога:
- Наличие у залогодателя права постоянного (бессрочного) пользования, зарегистрированного в ЕГРН․
- Наличие у залогодателя права собственности на капитальный объект недвижимости на этом участке․
- Оформление заложа в нотариальной форме с одновременной регистрацией обременения на здание и на право пользования в ЕГРН․
- Учет риска преобразования права постоянного пользования в аренду при переходе имущества к лицу, не имеющему права на постоянное пользование (ч․ 4 ст․ 44 ЗК РФ)․
Грубое нарушение этих правил (попытка заложить «голую» землю на праве постоянного пользования, ошибки в наименовании права в договоре, игнорирование записи в ЕГРН) ведет к недействительности заложа или невозможности его реализации, что делает залог неликвидным для кредитора․
Источники: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», НК РФ, судебная практика ВС РФ, информационно-правовая система «КонсультантПлюс» (подборка «Постоянное бессрочное пользование в залог», 2024–2026 гг․)․