Банкротство застройщика — одна из самых тревожных ситуаций для участников долевого строительства. Однако современное российское законодательство предусматривает целый комплекс механизмов защиты прав дольщиков: от возврата средств с эскроу-счетов до компенсационных выплат через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В этой статье подробно разберем, на какие выплаты может рассчитывать дольщик, как правильно включить свои требования в реестр кредиторов и какие действия необходимо предпринять в первую очередь.
Что происходит с деньгами дольщика при банкротстве застройщика
Последствия банкротства застройщика для дольщика во многом зависят от того, каким образом был заключен договор долевого участия (ДДУ) и как производились расчеты.
Если расчеты велись через эскроу-счет
С 2019 года большинство сделок по ДДУ совершаются с использованием счетов эскроу. Это самый безопасный вариант для покупателя:
- деньги дольщика хранятся в уполномоченном банке и перечисляются застройщику только после завершения строительства и передачи квартиры;
- в случае банкротства застройщика средства возвращаются покупателям в полном объеме;
- для получения денег дольщику достаточно обратиться в банк с заявлением о раскрытии эскроу-счета и возврате средств.
Таким образом, дольщики с эскроу-счетами практически не рискуют потерять вложенные деньги — их средства не входят в конкурсную массу застройщика.
Если договор заключен по старым правилам (без эскроу)
Для дольщиков, внесших оплату напрямую застройщику, ситуация сложнее. Их требования подлежат включению в реестр требований кредиторов, а выплаты производятся в порядке очередности, установленной законом о банкротстве. При этом участники долевого строительства имеют приоритет перед обычными кредиторами.
Роль Фонда защиты прав дольщиков
Ключевым институтом защиты граждан выступает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд может:
- выплатить дольщикам компенсацию, возместить уплаченные по ДДУ средства;
- профинансировать достройку проблемного объекта;
- привлечь нового застройщика для завершения строительства;
- оказать дольщикам юридическую поддержку;
- произвести расчеты с залоговыми кредиторами по установленным правилам.
Выбор между компенсацией и достройкой зависит от стадии готовности объекта, экономической целесообразности и решения соответствующих органов. Для дольщика важно своевременно подать заявление в Фонд и следить за публикациями о ходе дела.
Включение требований в реестр требований кредиторов
Основная задача дольщика, как и любого другого кредитора при банкротстве застройщика,, вовремя включить свои требования в реестр требований кредиторов должника. Без этого рассчитывать на выплаты из конкурсной массы невозможно.
Что может включать требование дольщика
- возврат уплаченных по договору денежных средств;
- неустойку за просрочку передачи объекта;
- убытки (например, расходы на аренду жилья);
- назначенные судом штрафные выплаты;
- требование о передаче жилого помещения (если дольщик желает получить квартиру, а не деньги).
Порядок действий
- Подготовьте документы: ДДУ, платежные документы, акты, переписку с застройщиком, судебные решения (если есть).
- Составьте заявление о включении в реестр требований кредиторов.
- Уплатите госпошлину. Обратите внимание: с года изменились размеры судебных госпошлин — при обращении в суд с заявлением в рамках дела о банкротстве госпошлина уплачивается по новым правилам (пп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
- Подайте заявление в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, либо направьте его арбитражному управляющему (в зависимости от стадии процедуры).
- Контролируйте результат: проверьте, что требование включено в реестр в правильном размере и в нужной очереди.
Очередность выплат
Требования участников долевого строительства удовлетворяются с учетом специальных правил закона о банкротстве. В целом картина выглядит так:
- в первую очередь погашаются текущие платежи и требования по возмещению вреда жизни и здоровью;
- требования дольщиков о передаче жилых помещений и о возврате денежных средств имеют приоритет перед требованиями обычных (конкурсных) кредиторов;
- если текущих платежей за период банкротства накопится немного и не появится претендентов более приоритетных очередей, на выплаты могут рассчитывать и дольщики, не изъявившие желания принять жилплощадь.
Важно понимать: дела о банкротстве застройщиков, долгие и сложные, а универсального рецепта спасения для дольщиков не существует. Оптимальное решение зависит от множества обстоятельств: стадии готовности дома, размера конкурсной массы, позиции Фонда и других кредиторов.
Алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика
- Убедитесь, что процедура банкротства действительно начата, проверьте информацию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и картотеке арбитражных дел.
- Определите тип своих расчетов: эскроу-счет или прямая оплата. В первом случае обращайтесь в банк за возвратом средств.
- Подайте заявление в Фонд защиты прав дольщиков о выплате компенсации или о достройке объекта;
- Включите требования в реестр кредиторов в установленном порядке, не пропуская процессуальные сроки.
- Участвуйте в собраниях кредиторов — это дает возможность влиять на ход процедуры.
- При необходимости обратитесь к юристу, специализирующемуся на банкротстве застройщиков: ошибки в размере требований или пропуск сроков могут существенно снизить сумму выплат.
Типичные риски и как их избежать
- Пропуск срока подачи требований. Заявления, поданные после закрытия реестра, удовлетворяются в последнюю очередь из остатков конкурсной массы.
- Неправильный расчет требований. Занижение суммы неустойки или убытков приводит к потере части выплат.
- Ошибочный выбор между квартирой и деньгами. Отказ от требования о передаче жилья в пользу денежного требования может быть невыгоден при высокой стадии готовности объекта.
- Игнорирование работы Фонда. Без заявления в Фонд компенсация не выплачивается автоматически.
Банкротство застройщика — не приговор для дольщика. При расчетах через эскроу деньги возвращаются полностью через банк, а при старых договорах действуют механизмы компенсационных выплат через Фонд защиты прав дольщиков и реестровые требования в деле о банкротстве. Главное — действовать оперативно: следить за публикациями о банкротстве, своевременно подавать заявления, правильно рассчитывать требования и при необходимости привлекать профильных юристов. Чем раньше дольщик включится в процесс, тем выше его шансы получить выплаты в полном объеме.