Тема налогообложения имущества для плательщиков упрощенной системы налогообложения (УСН) традиционно вызывает много вопросов. До 2023 года ситуация была относительно простой: организации на УСН были освобождены от налога на имущество организаций, а ИП на УСН, от налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в бизнесе. Однако введение единого механизма налогообложения по кадастровой стоимости кардинально изменил ландшафт.

На 2026 год ключевым принципом является следующее: УСН не дает полного иммунитета от имущественных налогов. Платеж возникает только в отношении определенного круга недвижимости — той, которая внесена в региональные кадастровые перечни и облагается по кадастровой стоимости. В этой статье подробно разберем, кто платит, за что платит, как считать и когда сдавать отчетность.

Нормативная база: статьи НК РФ, регулирующие вопрос

Главные нормы закреплены в Налоговом кодексе РФ (НК РФ):

• Статья 346.11 НК РФ (п. 2): Устанавливает, что организации на УСН освобождаются от уплаты налога на имущество организаций, за исключением налога на имущество, исчисляемого на основе кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).
• Статья 373 НК РФ (п. 1): Определяет налогоплательщиков налога на имущество организаций. К ним относятся организации, имеющие на балансе недвижимость, облагаемую по кадастровой стоимости.
• Статья 378.2 НК РФ: Регулирует порядок исчисления налога на имущество, определенное по кадастровой стоимости (перечень объектов устанавливается законами субъектов РФ).
• Статья 378.2 НК РФ (в части ИП) / Статья 407 НК РФ: ИП на УСН не платят налог на имущество физлиц за имущество, используемое для предпринимательской деятельности, если оно не входит в кадастровый перечень. Если объект в перечне — ИП платит как физлицо, но по правилам ст. 378.2 НК РФ (по кадастровой стоимости).

Организации на УСН: платим или нет?

Общее правило: освобождение

Организации, применяющие УСН, не платят налог на имущество организаций по «обычным» объектам (здания, сооружения, помещения), стоимость которых определяется по балансовой (решающей) стоимости. Для этих объектов налоговая база определяется как средняя годовая балансовая стоимость, но УСН дает право на освобождение (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Исключение: недвижимость по кадастровой стоимости

Организация на УСН становится налогоплательщиком по налогу на имущество организаций только в отношении недвижимости, входящей в кадастровый перечень, утвержденный законом субъекта РФ (п. 1 ст. 373, ст. 378.2 НК РФ).

Что обычно входит в кадастровые перечни регионов (примерный список):

• Торговые центры (ТЦ) и объекты в них (помещения для розничной торговли, общепита, офисов).
• Офисные и деловые центры.
• Нежилые помещения, используемые для предоставления в аренду/субаренду.
• Объекты иностранных организаций (в определенных случаях).
• Иные объекты, определенные региональным законом (например, скласы, производственные корпуса, если регион так решил).

Индивидуальные предприниматели на УСН: особенности

Здесь действует «двойная» логика, так как ИП — это физическое лицо, платящее налог на имущество физлиц (глава 32 НК РФ), но с учетом правил для предпринимателей.

Имущество, используемое в бизнесе (не в кадастровом перечне)

ИП на УСН полностью освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, если этот объект не входит в кадастровый перечень региона (Письмо Минфина от N 03-05-06-02/132416, п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Декларацию сдавать не нужно, налог не считается.

Имущество, входящее в кадастровый перечень (ст. 378.2 НК РФ)

Если ИП на УСН использует в бизнесе объект, который внесен в региональный кадастровый перечень (например, торговое помещение в ТЦ), он обязан платить налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости.

• Налоговый агент (ФНС) рассчитывает налог сам.
• ИП получает налоговое уведомление.
• Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.

Имущество для личного пользования

Квартиры, дома, дачи, гаражи (если не используются в бизнесе), не вошедшие в кадастровый перечень, облагаются по общим правилам для физлиц (по кадастровой стоимости, но с вычетом 20/10/50 кв.м и льготами по категориям граждан). Режим УСН на это не влияет.

Механика расчета налога по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Расчет производит налоговый орган на основании данных ЕГРН и кадастровой стоимости на 1 января налогового года.

Формула:

Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка × Доля владения × Коэффициент владения (месяцы/12)

Налоговые ставки (максимальные, устанавливаются региональным законом):

• 0,5%, для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб. (торговые, офисные помещения и др.).
• 2% — для объектов стоимостью свыше 300 млн руб. (часто применяется к крупным ТЦ).
• Регионы могут устанавливать сниженные ставки (до 0%) или предоставлять льготы по категориям плательщиков.

Авансовые платежи (для организаций):

Организации-плательщики по ст. 378.2 НК РФ обязаны вносить авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев. Сроки — обычно не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным периодом (точные сроки устанавливаются региональным законом). ИП авансовыми платежами не обязаны — платят единовременно по уведомлению до 1 декабря.

Отчетность: Декларация ушла в прошлое

С 2023 года (налоговый период 2023 г., сдача в 2024 г.) организации и ИП на УСН не сдают налоговую декларацию по налогу на имущество в отношении объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ, ст. 407 НК РФ).

Текущий порядок:

1. ФНС сама определяет налоговую базу (кадастровую стоимость на 01.01;года).
2. ФНС рассчитывает сумму налога (и авансовых платежей для орг.);
3. В личный кабинет налогоплательщика (юридического лица или ИП) приходит Уведомление о суммах налога/авансовых платежей.
4. Плательщик проверяет правильность данных (кадастровый номер, площадь, доля, ставка, льготы).
5. Оплачивает по реквизитам из уведомления.

Сроки получения уведомлений (ориентировочно):

• Авансовые платежи (орг.) — за 30 дней до срока уплаты аванса.

Льготы и освобождения в 2026 году

Даже если объект попал в кадастровый перечень, можно легально уменьшить или обнулить налог:

Для организаций:

• Региональные льготы: Законами субъектов РФ могут быть освобождены отдельные категории организаций (например, СМСП, организации определенных отраслей, созданные в особых экономических зонах).
• Исключение из перечня: Проверить актуальный кадастровый перечень региона на текущий год. Регионы ежегодно могут его менять.
• Снижение кадастровой стоимости: Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию или суд (если она завышена относительно рыночной).

Для ИП:

• Имущественный вычет: При расчете налога по ст; 378.2 НК РФ для ИП (как физлиц) НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ вычет 20/10/50 кв.м (этот вычет действует только для «обычного» налога физлиц по гл. 32 НК РФ).
• Льготы по категориям граждан: Если ИП относится к льготной категории (пенсионер, инвалид и т.д.), льгота распространяется и на объекты по ст. 378.2 НК РФ (освобождение от налога по одному объекту каждого вида), если объект используется в бизнесе. Уточнение: судебная практика по этому вопросу может варьироваться, рекомендуется запрашивать разъяснение в местной ФНС.
• Не применение УСН к объекту: Если объект не используется в предпринимательской деятельности (сдается в аренду как физлицо, или просто стоит пустым), он облагается по общим правилам гл. 32 НК РФ (с вычетами и льготами пенсионера).

Частые ошибки и риски в 2026 году

Практический чек-лист для бухгалтера/ИП на 2026 год

1. Инвентаризация недвижимости: Составьте реестр всех объектов на балансе (орг.) или в собственности (ИП), используемых в бизнесе.
2. Проверка кадастровых перечней: Зайдите на сайт налогового органа вашего региона или в ЛК ФНС («Кадастровые перечни»). Проверьте каждый объект по кадастровому номеру на вхождение в перечень на 2026 год.
3. Разделение объектов:
   • Группа А (в перечне): Ждем уведомления от ФНС, проверяем расчет, платим авансы (орг.) / итог (ИП/орг.).
   • Группа Б (не в перечне): Налога нет, декларации нет, ничего не платим (освобождение по УСН).
4. Проверка ставок и льгот: Изучите региональный закон о налоге на имущество на 2026 год. Есть ли сниженные ставки для вашей категории? Есть ли региональные льготы для УСН?
5. Контроль сроков: Внесите в календарь даты ожидания уведомлений (авансы — апр/июль/окт, итог — ноябрь) и даты оплаты.
6. Работа с ошибками: Подготовьте шаблон «Уведомления об уточнении расчетов» (или используйте сервис «Жалоба на уведомление» в ЛК ФНС), чтобы быстро отреагировать на неточности.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Организация на УСН арендует помещение в ТЦ. Платит ли она налог на имущество?

Нет. Налогоплательщиком по налогу на имущество (и по ст. 378.2, и по общему порядку) является собственник недвижимости. Арендатор (даже на УСН) налог на имущество не платит. Арендная плата может включать возмещение налога собственника, но это вопрос договоренностей по договору аренды.

Вопрос: ИП на УСН купил гараж для хранения товара. Платит ли налог?

Зависит от региона. Если гаражи (или конкретный гаражный кооператив/здание) внесены в кадастровый перечень региона как объекты, облагаемые по кадастровой стоимости — да, платит (как физлицо по ст. 378.2 НК РФ). Если не вошли в перечень — нет, освобожден (Письмо Минфина от N 03-05-06-02/132416).

Вопрос: Нужно ли заполнять раздел 2 в декларации по УСН (КУДИР) по имуществу?

Нет. КУДИР (Книга учета доходов и расходов) ведется для расчета налога по УСН (6% или 15%). Налог на имущество, это отдельный федеральный налог, он не влияет на базу УСН (не входит в расходы при объекте «Доходы минус расходы», так как не связан с получением дохода по УСН напрямую, а является обязательным платежом, уменьшающим налог по УСН «Доходы» только в пределах 50% и при оплате в налоговый период). Учет налога на имущество ведется отдельно.

Вопрос: Можно ли уменьшить налог по УСН («Доходы») на сумму уплаченного налога на имущество (кадастровая база)?

Да. Уплаченный в налоговом периоде налог на имущество (в т.ч. по ст. 378.2 НК РФ) относится к перечню платежей, уменьшающих налог по УСН «Доходы» (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). Ограничение: сумма уменьшения не может превысить 50% исчисленного налога по УСН (для организаций и ИП без сотрудников — 100%). Важно: уменьшается налог за тот период, в который налог на имущество фактически оплачен (кассовый метод).

В 2026 году «введение налога на имущество при УСН», это не новый налог, а обязательность учета кадастровых перечней регионов. Главный вывод для бизнеса на УСН:

• Организации: Проверяйте баланс. Есть недвижимость в кадастровом перечне региона? → Ждите уведомление ФНС, платите авансы и итог. Нет в перечне? → Полное освобождение, декларации нет.
• ИП: Проверяйте свою недвижимость в бизнесе. В перечне? → Платите как физлицо по уведомлению до 1 декабря (без вычетов на площадь). Не в перечне? → Полное освобождение.

Ключевая задача бухгалтера и ИП в 2026 году, мониторинг региональных законов (перечни и ставки меняются ежегодно) и работа с уведомлениями ФНС в личном кабинете. Своевременная проверка уведомлений на предмет ошибок (площадь, ставка, доля, льготы) — единственный способ избежать переплат и штрафов.

Данная статья носит информационный характер и основана на законодательстве РФ, актуальном на г. (НК РФ, Письма Минфина, ФНС). Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС.