Вопрос обложения НДС возмещения коммунальных расходов (КУ) арендателем остаеться одним из самых обсуждаемых в налоговой практике. Ситуация осложнилась с года, когда плательщики УСН (доходы минус расходы и доходы) с доходами свыше 60 млн руб. стали обязанными плательщиками НДС по сниженным ставкам (5% или 7%).

В этой статье подробно разберем, как правильно оформить отношения с арендатором, чтобы не получить налоговые претензии, и проанализируем судебную практику и позицию ФНС.

Суть вопроса: два подхода к оформлению

В договорах аренды нежилых помещений встречаются две основные модели учета коммунальных платежей:

1. Включение в арендную плату. Арендная ставка фиксирована «все включено» (аренда + КУ). Арендодатель сам оплачивает квитанции.
2. Отдельное возмещение расходов (перевозмещение). Арендная плата за площадь фиксирована отдельно, а затраты на электричество, воду, отопление, вывоз мусора арендатор компенсирует арендодателю на основании предъявленных счетов/актов.

Ключевое отличие для НДС: Аренда недвижимости (п. 2 ст. 149 НК РФ) может быть освобождена от налога (если арендодатель не строил объект и не сдает с оборудованием), а возмещение расходов — нет. Возмещение расходов всегда является реализацией, облагаемой НДС (если арендодатель — плательщик НДС).

Позиция ФНС и судов: возмещение — это доход по реализации

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ, налоговой базой по НДС является сумма вознаграждения, которую плательщик налога имеет право получить за реализованные товары, работы, услуги.

В Письме Минфина РФ от № 03-07-11/10762 и множестве судебных актов (например, Постановление ФАС Московского округа от № Ф05-19833/2021) четко закреплено:

«Суммы, полученные арендодателем от арендатора в качестве возмещения затрат на оплату коммунальных услуг, относятся к доходам от реализации и подлежат облажению НДС».

Это справедливо независимо от того, как назван платеж в договоре: «возмещение расходов», «перевозмещение», «компенсация КУ» или «оплата по счетчикам». Если это отдельная статья расходов, это налоговая база по НДС.

Специфика 2026 года: УСН + НДС (ставки 5% и 7%)

С 2026 года (ФЗ от № 389-ФЗ) плательщики УСН, чьи доходы за 2024 год превысили 60 млн руб. (с учетом индексации дефлятором), становятся плательщиками НДС.

Ставки НДС для «УСН-ников»:

• 5% — для УСН «Доходы» (объект налогообложения — доход).
• 7% — для УСН «Доходы минус расходы».

Важный нюанс: Льготы по ст. 149 НК РФ (освобождение от НДС на аренду) для плательщиков УСН, ставших плательщиками НДС, не применяются (п. 12 ст. 346.26 НК РФ). То есть, если вы на УСН и перешли на НДС с 2026 года — вы платите НДС со всей арендной платы и со всех возмещений КУ.

Пример расчета (УСН «Доходы», ставка НДС 5%):

• Арендная плата за месяц: 100 000 руб.
• Возмещение КУ (по счетчикам): 20 000 руб.
• Налоговая база НДС: 120 000 руб.
• НДС к исчислению (5%): 120 000 / 105 * 5 = 5 714,29 руб.

Если бы вы остались на УСН без НДС (доходы ≤ 60 млн руб.) — НДС не начисляется ни на аренду, ни на возмещение.

Момент возникновения налоговой базы (п. 2 ст. 167 НК РФ)

Для плательщиков НДС (общего режима и УСН-с-НДС) момент определения базы по договорам аренды с возмещением расходов — ранний из событий:

1. Дата отгрузки (передачи) имущества / оказания услуги (приемка-передача в конце месяца).
2. Дата получения оплаты (аванса, предоплаты, частичной оплаты).

Практический вывод: Как только арендатор перевел деньги за «КУ за прошлый месяц» — у вас возникла база по НДС. Ждать акта приема-передачи не нужно, если деньги пришли раньше.

Оформление документов: Счет-фактура или УПД?

Поскольку возмещение КУ — это реализация (услуга по возмещению затрат), арендодатель обязан выставить счет-фактуру (СФ) или универсальный передаточный документ (УПД) арендатору.

Требования к СФ/УПД:

• Наименование услуги: «Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг за [период] по договору аренды №…».
• Стоимость без НДС (если применяется ставка 5% или 7%, сумма НДС выделяется строкой).
• Ставка НДС: «5%» или «7%» (код ставки в СФ — «5» или «7» соответственно).
• Код товара/услуги по ОКВЭД/КТРУ (для УПД).

Ошибка: Выставлять СФ только на аренду, а за КУ выдавать просто квитанцию или акт без выделения НДС. Это грозит штрафами за несдачу СФ (ст. 120 НК РФ) и недосдачу НДС.

Можно ли не облагать НДС возмещение КУ? (Исключения)

Существует всего два сценария, когда НДС с возмещения КУ не начисляется:

А. Арендодатель — НЕ плательщик НДС

• Организация/ИП на УСН с доходами ≤ 60 млн руб. (не перешли на НДС с 2026 г.).
• Организация/ИП на ОСНО, но доходы за 3 месяца подряд < 2 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ) — право, а не обязанность.
• ИП на ПСН, НПД, ЕСХН.

В этом случае в договоре можно писать «Возмещение КУ без НДС», СФ не выдается, налог не платится.

Б. Агентский договор (Доверенность на оплату КУ)

Если арендатор платит за КУ напрямую в УО/РСО/Горводоканал от своего имени (или по доверенности арендодателя, но за счет арендатора), — это не доход арендодателя.

• В договоре аренды прописывается: «Арендатор самостоятельно и за свой счет оплачивает коммунальные услуги поставщикам».
• Квитанции оформляются на арендатора (или на арендодателя, но платит арендатор по своим реквизитам).
• Арендодатель не получает денег на счет — нет реализации — нет НДС.

Риск: Если арендатор платит на счет арендодателя, а арендодатель уже платит поставщику — это возмещение, облагаемое НДС. Денежный поток важен.

Учет затрат арендодателя по НДС (Вычет)

Если арендодатель платит НДС с возмещения (5% или 7%), он имеет право на вычет «входного» НДС по счетам-фактурам от ресурсоснабжающих организаций (Мосэнергосбыт, Водоканал и др.), полученных за те же коммунальные услуги.

• СФ от поставщика КУ получены до момента возникновения базы по возмещению, вычет принимается в том же налоговом периоде.
• СФ от поставщика получены позже — вычет принимается в период получения СФ (п. 3 ст. 172 НК РФ).

Для УСН-ников с НДС (ставки 5%/7%) вычет работает по общим правилам (ст. 171-172 НК РФ). Это позволяет существенно снизить платеж в бюджет.

Резюме: чек-лист для арендодателя на 2026 год

* Льгота по ст. 149 НК РФ (освобождение от НДС на аренду) действует только если объект не построен арендодателем и не сдается с оборудованием. Для УСН-с-НДС льгота не применяется.

Типовые ошибки и риски проверок

• Ошибка 1: «Мы на УСН, значит НДС не платим». Риск: С 2026 года порог 60 млн руб. делает вас плательщиком НДС. Неуплата — ст. 122 НК РФ (20% или 40% от суммы).
• Ошибка 2: В договоре написано «Аренда с оплатой КУ включена», а по факту арендатор платит КУ отдельно. Риск: Налоговая переквалифицирует в отдельную реализацию, начслит НДС, пени, штрафы.
• Ошибка 3: Не выставили СФ на возмещение КУ, сославшись на то, что «это не доход, а возврат денег». Риск: Штраф 5% от суммы (мин 1000 руб.) за каждую СФ (ст. 120 НК РФ).
• Ошибка 4: Применение ставки 20% вместо 5%/7% для УСН-ников. Риск: Переплата в бюджет (вернуть сложно) или претензия по налоговому агенту, если арендатор удержал 20%.

Начиная с 2026 года, грань между «УСН без НДС» и «УСН с НДС» стала определяющей для арендного бизнеса.

Главные правила:

1. Если вы плательщик НДС (ОСНО или УСН с доходами > 60 млн руб.), любое возмещение КУ от арендатора облагается НДС (ставка 20%, 5% или 7% в зависимости от режима).
2. Обязательно выписывайте Счет-фактуру или УПД на сумму возмещения с выделением НДС.
3. Используйте право на вычет входного НДС по счетам от ресурсоснабжения.
4. Хотите избежать НДС на КУ? — Переведите оплату КУ на прямую ответственность арендатора (агентская схема / прямые платежи в УО).

Грамотное оформление договора и своевременная сдача отчетности позволят избежать налоговых рисков и оптимизировать нагрузку на бизнес в новых реалиях 2026 года.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или аудитору.