Сдача квартиры в аренду — популярный способ получения пассивного дохода. Однако многие собственники до сих пор уверены: если брать деньги наличными или на карту и нигде об этом не сообщать, налоговая служба ничего не узнает. Это заблуждение может обернуться серьёзными штрафами и доначислениями. Разберёмся, когда возникает обязанность платить налог и как это сделать законно.
Когда нужно платить налог
Обязанность уплатить налог возникает в любом случае, когда собственник получает доход от сдачи жилья в аренду. Не имеет значения:
- срок аренды, долгосрочная или посуточная сдача;
- форма расчётов — наличные, перевод на карту или на счёт;
- наличие письменного договора — даже устная договорённость не освобождает от налога;
- статус арендатора — физическое или юридическое лицо.
Единственное исключение, если жильё предоставляется безвозмездно, например, близким родственникам без оплаты. В этом случае дохода нет, а значит, нет и налоговой базы.
Законные способы уплаты налога
Существует несколько легальных вариантов оформления дохода от аренды. Выбор зависит от статуса собственника и объёма доходов.
НДФЛ для физических лиц
Самый простой способ — уплата налога на доходы физических лиц по ставке 13% (при доходе свыше установленного порога применяется повышенная ставка). Для этого необходимо:
- До 30 апреля года, следующего за отчётным, подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатить начисленный налог.
Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте ФНС, что занимает минимум времени.
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
Наиболее выгодный вариант для большинства арендодателей. Ставки составляют:
- 4%, если квартиру снимает физическое лицо;
- 6% — если арендатором выступает организация или ИП.
Регистрация происходит через приложение «Мой налог», декларации подавать не нужно — достаточно формировать чеки на каждое поступление. Ограничение — годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
Индивидуальный предприниматель
ИП может сдавать квартиру и платить налоги по упрощённой системе налогообложения:
- 6% с доходов (УСН «Доходы»);
- либо приобрести патент на сдачу жилья в аренду — стоимость фиксированная и зависит от региона и площади квартиры.
Этот вариант удобен при сдаче нескольких объектов, но требует ведения отчётности и уплаты страховых взносов.
Что будет, если не платить
Уклонение от уплаты налогов грозит серьёзными последствиями:
- штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленном уклонении);
- пени за каждый день просрочки;
- штраф за неподачу декларации — от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки;
- при крупных суммах задолженности возможна уголовная ответственность.
Налоговая может узнать о сдаче квартиры от соседей, управляющей компании, из банковских переводов, объявлений на сайтах аренды или от самих арендаторов.
Как снизить налоговую нагрузку
Законные способы оптимизации:
- выбрать режим самозанятости со ставкой 4–6% вместо 13% НДФЛ;
- учитывать, что коммунальные платежи, оплачиваемые арендатором сверх арендной платы (по счётчикам), не считаются доходом собственника;
- при статусе ИП на УСН «Доходы минус расходы» учитывать затраты на ремонт и содержание жилья.
Платить налог при сдаче квартиры нужно всегда, когда есть фактический доход от аренды. Наиболее простой и выгодный способ легализации для большинства собственников — регистрация в качестве самозанятого: низкая ставка, отсутствие деклараций и полная защита от претензий налоговых органов. Легальная сдача жилья обходится дешевле, чем штрафы и доначисления при выявлении нарушений.