Договор управления многоквартирным домом (МКД), ключевой документ, определяющий отношения между собственниками помещений и управляющей организацией. Законодательство четко регламентирует как сроки, на которые заключается такой договор, так и сроки его подписания в различных ситуациях. Рассмотрим эти вопросы подробно.
На какой срок заключается договор управления МКД
Согласно части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом по общему правилу заключается:
- на срок не менее одного года;
- не более чем на пять лет.
Конкретный срок действия договора определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На собрании также решаются другие важные вопросы: права и обязанности сторон, порядок определения цены договора, размер платы за содержание жилого помещения.
Важно отметить, что даже если договор заключен на максимальный пятилетний срок, собственники вправе изменить или расторгнуть его по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).
Сроки заключения договора в различных ситуациях
При выборе управляющей организации на общем собрании
Если собственники на общем собрании выбрали способ управления домом через управляющую организацию и одобрили условия договора, договор управления заключается на основании этого решения. Управляющая компания обязана обеспечить подписание договора с собственниками, проголосовавшими за такое решение. Для собственников, не участвовавших в голосовании или голосовавших против, договор считается заключенным на условиях, утвержденных общим собранием.
При строительстве нового дома (договор с застройщиком)
Частью 14 статьи 161 ЖК РФ установлен жесткий срок: застройщик обязан заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
До заключения договора управления между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по конкурсу, управление домом осуществляет организация, с которой застройщик заключил договор в указанный пятидневный срок.
При проведении открытого конкурса органом местного самоуправления
Если собственники не выбрали способ управления домом или принятое решение не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правительством РФ (часть 4 статьи 161 ЖК РФ). Управляющая организация, выигравшая конкурс, обязана заключить договор управления в сроки, установленные конкурсной документацией и законодательством.
Что важно знать собственникам
- Минимальный срок, один год. Договор не может быть заключен на срок менее одного года, это прямое требование закона.
- Право на расторжение сохраняеться. Даже при заключении договора на длительный срок собственники могут расторгнуть его, если управляющая организация не выполняет или ненадлежаще выполняет свои обязательства.
- Смена управляющей компании. Если решение о смене управляющей организации принято до истечения минимального срока действующего договора, при этом не расторгался договор из-за нарушения его условий, могут применяться особые правила, предусмотренные жилищным законодательством.
- Автоматическое продление. Если по истечении срока договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет на основании решения общего собрания собственников. Что касается сроков подписания, то наиболее строго они регламентированы для застройщиков — не позднее пяти дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В остальных случаях договор заключается в разумные сроки после принятия соответствующего решения собственниками или по результатам конкурса. Знание этих норм помогает собственникам контролировать действия управляющих организаций и защищать свои права.