Вопросы учета земельных участков и исчисления налога на имущество организаций остаются одними из самых обсуждаемых в бухгалтерской практике. Специфика заключается в том, что земля — это уникальный актив: он не изнашивается (не амортизируется), но при этом может быть объектом налогообложения по налогу на имущество. В данной статье подробно разберем правовую базу, правила бухгалтерского и налогового учета, а также порядок расчета налога с акцентом на актуальные нормативные изменения.

Нормативная правовая база

Основным документом, регулирующим данный налог, является Глава 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ) (ст. 373–383). Дополнительные разъяснения содержатся в:

• ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (для организаций, не перешедших на ФСБУ 26/2020);
• ФСБУ 26/2020 «Основные средства» (обязательно с 2022 г. для публичных компаний, с 2023 г. — для остальных);
• Распоряжения и письма ФНС России (по вопросам кадастровой стоимости, региональными законами и порядком исчисления авансовых платежей).

Плательщики и объекты налогообложения

Кто платит налог (ст. 373 НК РФ)

Плательщиками налога на имущество организаций признаются организации (юридические лица), которые владеют имуществом, признаваемым объектом налогообложения. Неважно, на чьей собственности находится имущество (балансе организации, в аренде, в доверительном управлении) — если организация владеет им на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения, она является плательщиком.

Важно: Физические лица, ИП (даже по ОСНО) и некоммерческие организации (в части имущества, используемого для статдеятельности) — не являются плательщиками данного налога (они платят налог на имущество физлиц или не платят вовсе).

Что является объектом налогообложения (ст. 374 НК РФ)

С 2013 года налог взимается исключительно с недвижимого имущества, учтенного в качестве основных средств. Подвижное имущество (оборудование, транспорт, компьютеры) исключено из объектов налогообложения.

К объектам налогообложения относятся:

1. Здания, сооружения, сооружения-устройства (передаточные устройства, трубопроводы и др.).
2. Земельные участки — но только в случаях, установленных законодательством (см. ниже).

Особенности признания земельного участка объектом налогообложения

Земельный участок признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций только при одновременном выполнении двух условий (п. 1 ст. 374 НК РФ):

• Участок учтен в качестве основного средства в бухгалтерском учете.
• Участок находится в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении организации.

Ключевой нюанс: Земельные участки, предоставленные в пользование (аренду) или безвозмездное пользование, не являются объектами налогообложения по данному налогу для арендатора/пользователя. Налог платит собственник (арендодатель), если участок на его балансе.

Кадастровая стоимость как налоговая база

Для земельных участков, входящих в перечень кадастровых объектов, налоговая база определяется кадастровой стоимостью (п. 1 ст. 375 НК РФ). Перечень таких участков устанавливается региональными законами (обычно это участки в границах населенных пунктов, предназначенные для ведения коммерческой деятельности, промышленности, энергетики и т.д.).

Для участков, не входящих в перечень кадастровых объектов (например, сельхозназначения вне населенных пунктов, лесные участки и др.), налоговая база определяется по балансовой (остаточной) стоимости.

Бухгалтерский учет земельного участка (ФСБУ 26/2020 / ПБУ 6/01)

Принятие к учету

Земельный участок принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (или объекта недвижимости, если не передан в аренду) по первоначальной стоимости.

Состав первоначальной стоимости (п. 11 ФСБУ 26/2020):

• Цена покупки (по договору купли-продажи, решению о выделении доли и т.д.).
• Суммы налогов, сборов, пошлин (госпошлина за регистрацию права, НДС — если он не вычитается).
• Расходы на межевание, кадастровые работы, геодезические съемки.
• Расходы на приведение участка в состояние, пригодное для использования (вырубка леса, планировка, дренаж — если они не создают отдельный объект ОС).
• Проценты по заемным средствам, привлеченным на приобретение/создание (капитализация процентов).

Проводки при приобретении

Амортизация

Земельные участки не амортизируются (п. 18 ПБУ 6/01, п. 25 ФСБУ 26/2020). Их полезный срок не определяется. Соответственно, в бухгалтерском учете на дебете счета 02 (Амортизация ОС) по земельным участкам проводок не делается. Остаточная стоимость участка всегда равна его первоначальной стоимости (за вычетом возможной убыточности).

Налоговый учет земельного участка (Глава 25 НК РФ — Налог на прибыль)

В налоговом учете по налогу на прибыль земельный участок относится к амортизируемому имуществу? Нет. Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ, к амортизируемому имуществу относятся основные средства, имеющие определенный срок полезного использования. Поскольку у земли срок полезного использования не определен, она не относится к амортизируемому имуществу.

Последствия:

• Амортизационные отчисления по земельным участкам в налоговом учете не производятся.
• При продаже участка доход определяется как разница между доходами от продажи и первоначальной стоимостью (расходами на приобретение), уменьшенной на сумму ранее учтенных убытков от обесценения (если были).
• Расходы на улучшение участка (мелиорация, рекультивация) увеличивают первоначальную стоимость участка в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Расчет налога на имущество по земельному участку

Налоговая база

Определяется отдельно по каждому объекту недвижимости.

• Кадастровая стоимость: берется на 1-е число налогового (расчетного) периода. Если кадастровая стоимость определена в течение года, она применяется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения в действие результатов кадастровой оценки (п. 4 ст. 375 НК РФ).
• Среднегодовая стоимость (балансовая): для участков, не имеющих кадастровой стоимости в налоговых целях. Рассчитывается как сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца, следующего за налоговым периодом, деленная на 13 (п. 4 ст. 376 НК РФ).

Налоговые ставки (ст. 380 НК РФ)

• 2,2%, для имущества, налоговая база которого определяется по кадастровой стоимости (большинство коммерческих земельных участков).
• До 2,2% — для имущества, база которого определяется по балансовой стоимости (ставка устанавливается региональным законом).
• 0%, для отдельных категорий имущества (например, объекты культурного наследия, имущество участников СТО и ТОР в соответствии со ст. 381 НК РФ).

Авансовые платежи и налоговый период

Налоговый период, календарный год.
Расчетные периоды, 1 квартал, полугодие, 9 месяцев (устанавливаются региональным законом).

Формула авансового платежа:

Аванс = Налоговая база × Ставка × 1/4 (или 1/2, 3/4) × Кв

Где Кв — коэффициент, учитывающий время владения объектом в расчетном периоде (кол-во полных месяцев владения / кол-во месяцев в расчетном периоде).

Формула налога за год:

Налог за год = Налоговая база × Ставка × Кв (за год) ― Сумма авансовых платежей за расчетные периоды

Льготы и освобождения (ст. 381 НК РФ)

Законодательство предусматривает как федеральные, так и региональные льготы.

Федеральные льготы (полное освобождение от налога):

• Организации, включенные в реестр МСП (малые предприятия) — в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (кроме имущества, база которого по кадастровой стоимости). Важно: Для земельных участков с кадастровой базой льгота МСП не применяется (п. 3 ст. 381 НК РФ).
• Имущество религиозных организаций, используемое исключительно для статдеятельности.
• Имущество организаций инвалидов (доля инвалидов не менее 50%).
• Земельные участки, занятые объектами культурного наследия.

Региональные льготы:

Субъекты РФ имеют право устанавливать сниженные ставки (до 0%) или освобождения для отдельных категорий плательщиков/имущества (например, для участков в ТОР, СТО, ОПТ, используемых в сельском хозяйстве и т.д.). Необходимо проверять законы конкретного субъекта РФ.

Отчетность и сроки уплаты

• Налоговая декларация по налогу на имущество сдается ежегодно не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (п. 3 ст. 383 НК РФ). Форма утверждена Приказом ФНС (на 2026 г. актуальна форма по Приказу ФНС от № ЕД-7-21/1047@).
• Авансовые платежи уплачиваются не позднее 30-го числа месяца, следующего за окончанием расчетного периода (сроки могут устанавливаться региональным законом).

Актуальные изменения на 2026 год (согласно информации ФНС)

С 2026 года вступают в силу изменения, направленные на унификацию порядка определения налоговой базы и сроков сдачи отчетности. Ключевые моменты, о которых информирует ФНС:

1. Единый налоговый платеж (ЕНП): Все платежи (авансы, налог, пени, штрафы) перечисляются единым платежом. Важно своевременно пополнять ЕНС (единый налоговый счет).
2. Кадастровая оценка: Продолжается переход на обновленные кадастровые стоимости. Организации должны отслеживать дату введения новых стоимостей в своих регионах для корректного расчета авансов.
3. Региональные законы: Многие субъекты РФ принимают законы о снижении ставок для отдельных категорий земель (сельхозназначения, ИЖС в собственности организаций-строителей и т.д.). Необходимо мониторить нормативные акты конкретного региона.
4. Новые регионы: Особенности налогообложения и льгот для организаций, действующих в новых субъектах РФ (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская области), продлеваются или модифицируются специальными федеральными законами.

Типичные ошибки и риски

• Начисление амортизации по земле в бух/налоговом учете. Недопустимо. Приведет к занижению налоговой базы по налогу на прибыль и искажению отчетности.
• Уплата налога на имущество по арендованным участкам. Арендатор не платит этот налог (платит арендную плату, из которой арендодатель платит налог).
• Использование устаревшей кадастровой стоимости. Необходимо использовать стоимость, действующую на 1-е число расчетного периода.
• Некорректный расчет коэффициента Кв. При приобретении/продаже в течение периода коэффициент считается по полным месяцам. Месяц регистрации права в ЕГРН считается полным месяцем владения.
• Применение льготы МСП к участкам с кадастровой базой. Это грубое нарушение, влекущее начисление неуплаченного налога, пени и штрафа (ст. 122 НК РФ).

Практический пример расчета

Условия: ООО «Ромашка» (не МСП) владеет земельным участком площадью 5000 кв.м в городе Москве (кадастровый объект). Кадастровая стоимость на — 50 000 000 руб. Ставка налога (региональный закон Москвы), 2,2%. Участок был на балансе весь год.

Расчет налога за 2026 год:

1. Налоговая база = 50 000 000 руб.
2. Кв = 12/12 = 1.
3. Налог за год = 50 000 000 × 2,2% × 1 = 1 100 000 руб.

Авансовые платежи (если расчетные периоды, кварталы):

• 1 кв: 50 000 000 × 2,2% × 1/4 × 3/3 = 275 000 руб. (срок уплаты до ).
• Полугодие: 50 000 000 × 2,2% × 1/2 × 6/6 = 550 000 руб. (сумма за полгодие, уплачено 275 000 за 1 кв, доплачиваем 275 000 до ).
• 9 мес: 50 000 000 × 2,2% × 3/4 × 9/9 = 825 000 руб. (сумма за 9 мес, доплачиваем 275 000 до ).

Учет земельного участка и расчет налога на имущество требуют внимательного отношения к деталям: статусу участка (кадастровый объект или нет), правилу определения налоговой базы (кадастровая vs балансовая), применению ставок и льгот. Главное правило, земля не амортизируется, но облагается налогом на имущество, если она на балансе организации как основное средство и входит в перечень кадастровых объектов региона. Регулярный мониторинг регионального законодательства и своевременная сдача декларации — залог отсутствия претензий со стороны налоговых органов.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным бизнес-ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту с учетом актуального законодательства на дату принятия решения.