Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — одна из самых спорных и динамично развивающихся тем в земельном праве Российской Федерации. Законотворчество последних лет (в частности, поправки в Земельный кодекс РФ, вступившие в силу с 2019–2020 гг.) существенно перестроило процедуру, разделив ВРИ на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды. Однако на практике применение норм порождает множество споров, которые разрешаются судами. Ниже представлен подробный анализ актуальной судебной практики на 2024–2026 годы, основанный на обзорах Президиума Верховного Суда РФ, определениях судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

Нормативная база и классификация ВРИ (краткий экскурс)

Согласно ст. 78.1 Земельного кодекса РФ, виды разрешенного использования устанавливаются в соответствии с классификатором (Приказ Минэкономразвития от № 540). Существует три категории ВРИ:

• Основные — могут быть выбраны собственником/арендатором свободно, если они соответствуют зонированию (ПЗЗ).
• Условно разрешенные — требуют проведения публичных слушаний и принятия решения уполномоченным органом муниципального образования/субъекта РФ.
• Вспомогательные — не могут существовать самостоятельно, выбираются только в сочетании с основным или условно разрешенным видом.

Ключевой момент: Процедура изменения ВРИ зависит от того, в какую категорию попадает новый вид и соответствует ли он правилам зонирования территории (ПЗЗ — правила землепользования и застройки).

Позиция Верховного Суда: обзор практики 2018 г. и его актуальность

Фундаментальным документом остается Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС РФ ). Несмотря на изменения в законодательстве, правовые позиции, зафиксированные в этом обзоре, сохраняют силу в части интерпретации воли законодателя и процедурных требований.

Вспомогательный ВРИ не может быть основным

Одной из самых частых ошибок является попытка собственника установить на участке только вспомогательный вид разрешенного использования.

Позиция ВС РФ (п. 5 обзора 2018 г., подтверждена в обзоре № 2 (2022)): Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте (ПЗЗ), не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка в собственность или аренду. Вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному (или условно разрешенному).

Суды последовательно отказывают в удовлетворении исков о признании права на участок с единственным вспомогательным ВРИ, указывая на несоответствие такого требования ст. 78.1 ЗК РФ.

Аренда по результатам торгов: запрет на изменение ВРИ в обход аукциона

Специфическая категория споров касается участков, полученных в аренду по результатам аукциона.

Позиция ВС РФ (Определение от , подтверждаемая практикой 2024–2026 гг.): Арендатор земельного участка, предоставленного по результатам торгов, не вправе требовать изменения ВРИ и договора аренды. Обращение с таким требованием, по сути, направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной законодательством для предоставления земельных участков (ч. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды в части изменения ВРИ не допускается. Это жесткое ограничение, направленное на предотвращение недобросовестного приобретения земли под один вид использования (дешевле) с последующим переводом в более ценный.

Процедура изменения ВРИ через условно разрешенное использование: судебные споры с администрацией

Если желаемый ВРИ относится к категории «условно разрешенных» для данной территориальной зоны (согласно ПЗЗ), собственник должен инициировать публичные слушания. На практике возникают два типа споров:

Бездействие органа власти / Отказ в проведении слушаний

Суды (в т.ч. Арбитражный суд Московской области, 2024–2025 гг.) признают противоправным бездействие администрации по организации публичных слушаний по заявлению собственника. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в установленные сроки (обычно 30 календарных дней на назначение слушаний).

Принуждение к предоставлению согласия / изменению ПЗЗ

Существует тонкая грань между изменением ВРИ конкретного участка и изменением границ территориальных зон/ПЗЗ.

• Если желаемый ВРИ уже предусмотрен ПЗЗ как условно разрешенный для данной зоны — спор решается путем принуждения органа власти провести слушания и принять решение.
• Если желаемый ВРИ НЕ предусмотрен ПЗЗ для данной зоны — изменение ВРИ конкретного участка невозможно без предварительного изменения ПЗЗ (перевода участка в другую зону или внесения вида в перечень условно разрешенных). Суды отказывают в исках о изменении ВРИ, если истец не доказал соответствие желаемого вида зонированию.

Практика 2025 г. (Контур.Реестро, Росреестр): Для смены ВРИ Росреестр требует документ, подтверждающий отнесение ЗУ к определенной территориальной зоне (выписку из ПЗЗ). На практике не всегда ОМС или органы субъектов РФ оперативно направляют актуальные ПЗЗ с утвержденными границами и видами ВРИ, что создает преграду для регистрации.

Финансовые аспекты: плата за изменение ВРИ (практика 2024–2026 гг.)

С 19 апреля 2023 г. (ФЗ от № 339-ФЗ) вступил в силу механизм уплаты платы за изменение ВРИ собственниками земельных участков (ст. 39.28 ЗК РФ).

Основание и расчет платы

Плата взимается при переводе участка из одного вида разрешенного использования в другой, если это приводит к увеличению кадастровой стоимости участка. Размер платы — разница между кадастровой стоимостью до и после изменения ВРИ, умноженная на коэффициент (обычно 0.3–0.5 в зависимости от категории земель).

Судебная практика по оспариванию платы (Обзор В.В. Шарапова, КонсультантПлюс, 2024)

• Споры о кадастровой стоимости: Истцы часто оспаривают результаты переоценки кадастровой стоимости после смены ВРИ, пытаясь снизить плату. Суды указывают: плата рассчитывается на основе действующей кадастровой стоимости на момент принятия решения об изменении ВРИ. Оспаривание КС ведется в отдельном порядке (через комиссию/суд) и не приостанавливает обязанность по уплате платы, если иное не решено судом.
• Исключения: Плата не взимается при изменении ВРИ в пределах одной функциональной зоны (если КС не меняется), а также при предоставлении участков в аренду/свободное пользование без проведения торгов (для отдельных категорий получателей).
• Налоговые последствия: Изменение ВРИ напрямую влияет на земельный налог (ставка, базовая стоимость). Пример из практики: налог может снизиться с 48 000 руб. до 480 руб. в год при переводе с «промышленного» на «сельскохозяйственное производство» (или наоборот — вырасти многократно).

Споры о несоответствующем использовании земельного участка (ст. 8;8 КоАП РФ)

Частый сценарий: собственник использует участок не по ВРИ (например, строит торговый центр на земле ИЖС). Органы контроля (Россельхознадзор, муниципальный контроль) выносят предписания об устранении нарушений.

Институт «несоответствующего использования»

По материалам «Российского правосудия» (2026, № 4, статья Н.В. Самоловских) суды все чаще применяют подход: несоответствие использования ВРИ не влечет автоматически обязанность сносить объект, если возможно легализовать ситуацию через изменение ВРИ (перевод в условно разрешенный вид).

• Суды могут приостановить рассмотрение дела об административном правонарушении (ст. 8.8 КоАП РФ) на время рассмотрения гражданского иска о изменении ВРИ или об признании права собственности на несанкционированно построенный объект (ст. 222 ГК РФ).
• Однако, если изменение ВРИ невозможно (не соответствует ПЗЗ, зона особо охраняемых территорий, красные линии) — снос обязателен.

Особенности для участков в собственности vs аренды

Типичные ошибки, приводящие к отказу судам (чек-лист для истца)

1. Отсутствие ссылки на ПЗЗ: Иск не содержит доказательства того, что желаемый ВРИ относится к основным или условно разрешенным для данной территориальной зоны.
2. Игнорирование публичных слушаний: Попытка изменить условно разрешенный ВРИ через МФЦ без решения администрации о проведении слушаний и их итогах.
3. Попытка установить вспомогательный ВРИ как основной: Противоречит ст. 78.1 ЗК РФ и позиции ВС РФ.
4. Участок в аренде по аукциону: Подача иска об изменении ВРИ — безусловный основание для отказа (обход торогов).
5. Неуплаченная плата за изменение ВРИ: Росреестр приостановит регистрацию до внесения платы (ст. 39.28 ЗК РФ).
6. Несоответствие градостроительному регламенту: Желаемое строительство не соответствует параметрам застройки (высотность, плотность, отступы), даже если ВРИ формально разрешен.

Резюме и прогноз развития практики на 2026–2027 гг.

Судебная практика по изменению ВРИ демонстрирует четкую тенденцию к строгому соблюдению процедурных форм (ПЗЗ, публичные слушания, уплата платы) и защите принципов открытости обращения земель (запрет обхода торгов).

Ключевые векторы:

• Цифровизация: переход на электронное взаимодействие с Росреестром и органами власти при подаче заявлений на изменение ВРИ (плотформы ГИС ОГЗ, региональные порталы).
• Ужесточение контроля за целевым использованием: интеграция данных спутникового мониторинга (Роскосмос) с ЕГРН для выявления фактов несоответствующего использования в автоматическом режиме.
• Развитие практики по ст. 39.28 ЗК РФ: накопление прецедентов по расчету платы при сложных сменах ВРИ (например, при объединении/разделении участков с одновременной сменой вида).

Рекомендация: Перед подачей заявления на изменение ВРИ или обращением в суд необходимо провести правовую экспертизу ПЗЗ конкретного муниципального образования, получить актуальную выписку из ЕГРН с указанием территориальной зоны и рассчитать экономическую целесообразность (плата за изменение ВРИ + изменение налоговой нагрузки).

Данная статья подготовлена на основе открытых источников судебной практики (Обзоры Президиума ВС РФ, определения арбитражных судов, материалы КонсультантПлюс, Контур.Реестро, ЕРЗ.РФ) по состоянию на 2026 год. Не является правовым консультированием. Для решения конкретного вопроса обратитесь к квалифицированному юристу-земелисту.