Статья 167 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ЖК РБ), это ключевая нормативная база, регулирующая процедуру волеизъявления собственников жилых и нежилых помещений, объединенных в организацию собственников (ОС) или товарищество собственников (ТС). Именно эта статья определяет, как легально проводить собрания, считать голоса, оформлять протоколы и какие кворумы необходимы для принятия тех или иных решений.

Ниже представлен подробный разбор статьи с учетом изменений, вступивших в силу на 2024–2025 годы (в частности, Закона РБ от № 322-З).

Общие принципы проведения собрания (Часть 1)

Собрание является высшим органом управления организацией собственников. Статья 167 устанавливает два основных способа его проведения:

• Очное (присутственное) заседание — собственники лично приходят на собрание, регистрируются, обсуждают повестку и голосуют.
• Заочное заседание — опрос собственников путем распространения бланков для голосования (бумажных или электронных) без личного присутствия.
• Смешанный способ — комбинация очного и заочного (например, обсуждение очно, а голосование — заочно).

Важно: Выбор способа проведения закрепляется в Уставе организации собственников. Инициатор собрания (председатель правления, ревизионная комиссия, группа собственников не менее 10% голосов) обязан уведомить всех членов ОС не позднее чем за 10 дней до даты собрания (для заочного — за 14 дней).

Кворум и правомочность собрания (Часть 2)

Собрание считается правомочным (имеет кворум), если на нем участвуют (очно или заочно) собственники, имеющие не менее двух третей от общего числа голосов всех членов организации собственников.

Если кворум не достигнут:

1. Повторное собрание по тем же вопросам назначается не ранее чем через 10 и не позднее чем через 30 дней.
2. На повторном собрании кворум снижается: оно правомочно, если участвуют собственники, имеющие не менее половины от общего числа голосов.
3. Если на повторном собрании кворум снова не достигнут — третье собрание правомочно при участии любого количества собственников (но только по вопросам, не требующим квалифицированного большинства по закону).

Порядок голосования и подсчета голосов (Части 3–5)

У каждого собственника количество голосов пропорционально площади принадлежащего ему жилого и (или) нежилого помещения по отношению к общей площади всех помещений в доме (доле в праве общей собственности на общее имущество).

Требования к бланку для голосования (заочное/смешанное):

• Должен содержать повестку дня.
• Иметь варианты голосования: «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» по каждому вопросу.
• Содержать сведения о собственнике (ФИО, адрес помещения, площадь, количество голосов).
• Бланк должен быть подписан собственником (или уполномоченным лицом по нотариальной доверенности) и возвращен в счетную комиссию в установленный срок.

Голосование по вопросам, не включенным в повестку дня, не допускается.

Квалифицированные большинство: за что и сколько голосов нужно (Часть 6)

Это самый важный практический блок статьи. ЖК РБ устанавливает разные пороги принятия решений в зависимости от их значимости:

Критический нюанс: Для вопросов, требующих 2/3 или 3/4 голосов, база счета — общее число голосов ВСЕХ членов ОС, а не только присутствовавших. Это значит, что невзявшие участие в голосовании собственники автоматически считаются «против» или «недостигнувшим порога».

Особенности заключения договора с председателем правления (Часть 1, абзац 10 — редакция от )

Согласно изменениям, вступившим в силу с 06 июля 2024 года (Закон РБ от № 322-З), отношение между организацией собственников и председателем правления регулируется исключительно трудовым договором.

• Запрещено заключать гражданско-правовой договор (контракт) с председателем правления.
• Трудовой договор заключается от имени ОС уполномоченным органом (обычно собранием или правлением) на срок до 5 лет.
• Это приравнивает председателя к работнику ОС с всеми вытекающими гарантиями (оплачиваемый отпуск, больничные, отчисления в ФСЗН, защита от произвольного увольнения).

Данная мера направлена на укрепление социальной защиты руководителей ТС/ОС и устранение «серых» схем оплаты труда;

Оформление результатов: Протокол собрания (Часть 7)

Результаты голосования фиксируются в протоколе, который является единственным юридически значимым документом, подтверждающим волю собственников. Протокол должен содержать:

1. Место, дату и время проведения собрания (для заочного — период голосования).
2. Повестку дня.
3. Общее число голосов членов ОС и число голосов участников (кворум).
4. Текст каждого предложенного решения.
5. Результаты голосования по каждому вопросу (число голосов «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ»).
6. Подписи председателя собрания и секретаря (или счетной комиссии).

Протокол очного собрания составляется в день проведения. Протокол заочного, в день окончания срока приема бланков. К протоколу прикладываются бланки для голосования (оригиналы) и реестр участников.

Вступление решений в силу и их обжалование (Части 8–9)

• Решения вступают в силу с момента принятия, если иное не установлено самим решением.
• Решения обязательны для всех членов ОС, а также для граждан, проживающих в доме (арендаторов, членов семей).
• Обжалование: Член ОС, не участвовавший в голосовании или проголосовавший «ПРОТИВ», может обжаловать решение в суде в течение 10 дней со дня его принятия (для неучаствовавших — со дня получения копии протокола/уведомления).
• Основания для отмены суда: нарушение порядка созыва/проведения, нарушение прав собственников, принятие решения не в пределах компетенции собрания.

Электронное голосование (Часть 10)

ЖК РБ допускает проведение заочного голосования с использованием информационных систем (электронное голосование), если это предусмотрено Уставом ОС. Требования к таким системам устанавливаются Министерством архитектуры и строительства (Минархитектурыстрой). Система должна гарантировать:

• Идентификацию собственника (ЭЦП, Госуслуги и т.д.).
• Тайну голосования.
• Невозможность повторного голосования.
• Хранение результатов в неизменном виде.

Практические рекомендации и частые ошибки

Ошибка 1: Неправильный расчет кворума для «тяжелых» решений

Часто правления считают 2/3 от пришедших. Неправильно. Для смены Устава, капремонта, смены управляющей организации нужно 2/3 от всех голосов дома. Если в доме 100 голосов, а пришло 70, кворум есть (70 > 66), но для решения о капремонте нужно 67 голосов «ЗА» (2/3 от 100). Если «ЗА» проголосовало 60, решение не принято, хотя кворум соблюден.

Ошибка 2: Игнорирование уведомительной процедуры

Нарушение срока уведомления (10/14 дней) или способа уведомления (только объявление в подъезде, а устав требует почту/лично под роспись) — верный путь к отмене решения судом.

Это прямое нарушение ч. 1 ст. 167 ЖК РБ. Такой договор будет признан незаключенным, а отношения — трудовыми (ст. 19 ТК РБ), что грозит штрафами для ОС и восстановлением председателя при увольнении.

Ошибка 4: Голосование за неучрежденных лиц

В реестр участников и бланки должны быть внесены только собственники (или их доверенные лица). Голоса арендаторов, членов семей, не являющихся собственниками, — недействительны.

Статья 167 ЖК РБ — это «конституция» внутренней жизни многоквартирного дома, переданного в управление организации собственников. Строгое соблюдение процедур кворума, порогов голосования (особенно 2/3 и 3/4 от общего числа голосов), формы протокола и новых правил найма председателя, залог юридической неуязвимости принятых решений.

Рекомендация: Перед проведением любого собрания (особенно по вопросам капремонта, смены Устава или избрания председателя) проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на жилищном праве, и проверьте актуальный текст Устава вашей ОС/ТС на соответствие действующему Жилищному кодексу.

Данная статья подготовлена на основе текста Жилищного кодекса Республики Беларусь (Закон от № 428-З) с изменениями и дополнениями, вступившими в силу на 2024–2025 годы. Текст носит информационный характер и не является правовой консультацией.