Приобретение жилья за счет средств материнского (семейного) капитала — это не просто покупка недвижимости, а юридически значимое действие, которое накладывает на собственников строгие обязательства. Главное из них — обязательное выделение долей в праве общей долевой собственности каждому члену семьи (родителям и детям) в установленные законом сроки.

В данной статье мы подробно разберем, как правильно составить соглашение о выделении долей, какие нюансы учитывать, чтобы избежать отказа в регистрации Росреестром, и предоставим актуальный образец документа.

Законодательная база: почему это обязательно?

Согласно статье 10 Федерального закона от № 391-ФЗ «О материнском (семейном) капитале», в случае использования средств сертификата на приобретение жилого помещения, родители (получатели сертификата) обязаны выделить доли в праве собственности на это жилье:

• себе (матери и отцу, если он является получателем средств или супругом);
• всем детям (в т.ч. рожденным или усыновленным после получения сертификата).

Срок исполнения обязательства: в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (п. 3 ст. 10 Закона № 391-ФЗ).

Важно: Неисполнение этого обязательства влечет за собой невозможность получения новых выплат из средств капитала, а также может стать основанием для обращения прокуратуры в суд с иском о выделении долей (часто в равных частях).

Какие доли выделять: равные или пропорциональные?

Закон не устанавливает жесткого правила о размере долей (например, только равных). Родители имеют право определить размер долей самостоятельно, зафиксировав это в соглашении.

Вариант А: Равные доли (самый частый и безопасный вариант)

Доли делятся поровну между всеми членами семьи. Например, семья из 4 человек (мать, отец, 2 ребенка) — каждый получает 1/4.

Плюсы: Минимальный риск обжалования со стороны органов опеки или прокуратуры в будущем. Простота расчетов при продаже.

Вариант Б: Пропорциональные доли (с учетом вложений)

Если родители добавили значительные собственные средства к материнскому капиталу, они могут захотеть оставить за собой большие доли (например, родителям по 3/8, детям по 1/8).

Риски: Органы опеки при будущей сделке с долями детей (продажа, обмен, дарение) будут проверять, не ухудшаются ли условия жизни несовершеннолетних. Если доля ребенка слишком мала (например, 1/20), опека может не дать согласия на сделку, сочтя это нарушением прав ребенка.

Вариант В: Доли только детям (родители отказываются от долей)

Родители могут написать заявление об отказе от своих долей в пользу детей. Тогда квартира окажется в совместной собственности только несовершеннолетних.

Нюанс: Родители сохраняют право пользования жильем как законные представители, но распоряжаться долями (продавать, закладывать) не смогут без согласия опеки до 18 лет детей.

Порядок оформления соглашения

1. Подписание соглашения всеми собственниками (родителями). Дети до 14 лет подписывают родители (законные представители); Дети 14–18 лет подписывают сами с согласия родителей.
2. Нотариальное заверение (по желанию, но рекомендуется). Закон не требует обязательной нотариальной формы для соглашения о выделении долей (это не сделка, а фиксация волевого намерения). Однако нотариус проверит законность и дееспособность сторон, что снижает риск оспаривания.
3. Подача документов в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) для внесения изменений в ЕГРН.

Пакет документов для Росреестра

• Заявление по установленной форме (заполняется на месте или заранее).
• Паспорта родителей (оригиналы).
• Свидетельства о рождении детей (оригиналы).
• Свидетельство о браке / расторжении брака (оригинал).
• Соглашение о выделении долей (в 3-х экземплярах: на каждого родителя + на Росреестр).
• Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. на одно жилое помещение, платит один из собственников).
• Выписка из ЕГРН на квартиру (актуальная, не старше месяца, желательно, но не обязательно, Росреестр сам проверит базу).

Типичные ошибки, приводящие к отказу в регистрации

• Просрочка 6 месяцев. Росреестр регистрирует соглашение и после срока, но Пенсионный фонд (СФР) может считать обязательство неисполненным и заблокировать дальнейшие выплаты. Лучше успеть в срок.
• Отсутствие подписи одного из супругов. Даже если квартира в собственности только у матери, отец (если брак не расторгнут) должен подписать соглашение, так как жилье приобретено в браке (ст. 34 СК РФ).
• Несоответствие данных паспортам/свидетельствам. Ошибки в ФИО, датах рождения, номерах документов.
• Выделение долей только части детей. Обязательно все дети (в т.ч. совершеннолетние на момент покупки, если они в составе семьи получателя сертификата).
• Сумма долей не равна 1 (целому). Математическая ошибка в дробях.

Образец Соглашения о выделении долей (2024)

Ниже приведен универсальный образец. Данные в квадратных скобках [ ] заменяются на ваши реальные сведения. Текст можно скопировать в Word, заполнить и распечатать в 3 экземплярах.

СОГЛАШЕНИЕ
о выделении долей в праве общей долевой собственности на жиловое помещение, приобретенное за счет средств материнского (семейного) капитала

г. [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

[ФИО Матери полностью], родившуюся «[День]» [Месяц] [Год] г., паспорт серия [Номер серии] № [Номер паспорта], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемая в дальнейшем «Мать»,

[ФИО Отца полностью], родившегося «[День]» [Месяц] [Год] г., паспорт серия [Номер серии] № [Номер паспорта], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Отец»,

действующие на основании ст. 10 Федерального закона от № 391-ФЗ «О материнском (семейном) капитале» и ст. 244, 245 ГК РФ, а также в качестве законных представителей несовершеннолетних детей (ст. 64 СК РФ, ст. 37 ГК РФ):

[ФИО Ребенка 1 полностью], родившегося «[День]» [Месяц] [Год] г., свидетельство о рождении серия [Серия] № [Номер], выдано [Кем выдано] [Дата], именуемый в дальнейшем «Ребенок 1»;

[ФИО Ребенка 2 полностью], родившегося «[День]» [Месяц] [Год] г., свидетельство о рождении серия [Серия] № [Номер], выдано [Кем выдано] [Дата], именуемый в дальнейшем «Ребенок 2»;

(При наличии большего числа детей — добавить пункты 5, 6 и т.д. аналогичным образом)

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны подтверждают, что в собственность наших общих несовершеннолетних детей и нас (родителей) перешло жилое помещение — [Квартира / Дом / Часть дома], расположенное по адресу: [Полный адрес: регион, район, город, улица, дом, корпус, квартира].

Кадастровый номер объекта недвижимости: [Кадастровый номер: XX:XX:XXXXXX:XX].

Площадь жилого помещения: [Площадь] кв. м.

Право собственности на указанное жилое помещение государственно зарегистрировано [Дата регистрации] г., регистрационный номер записи в ЕГРН: [Номер записи ЕГРН] (Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН № [Номер]).

Данное жилое помещение приобретено (строительство завершено) с использованием средств материнского (семейного) капитала по Сертификату № [Номер сертификата], выданному [ФИО матери-получателя] [Дата выдачи сертификата] г.

РАЗМЕР ДОЛЕЙ

Стороны договорились выделить доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение в следующих размерах:

• Мать — [Размер доли, например: 1/4 (одна четвертая)];
• Отец — [Размер доли, например: 1/4 (одна четвертая)];
• Ребенок 1 — [Размер доли, например: 1/4 (одна четвертая)];
• Ребенок 2 — [Размер доли, например: 1/4 (одна четвертая)].

(Сумма всех долей должна составлять 1 (целое). При неравных долях указать точные дроби, например: Мать — 3/8, Отец, 3/8, Ребенок 1 — 1/8, Ребенок 2 — 1/8).

Выделение долей производится без выделения в натуре (физического разделения помещения). Порядок пользования жилым помещением определяеться отдельным соглашением сторон или в судебном порядке (ст. 247 ГК РФ);

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Каждый собственник доли имеет право владения, пользования и распоряжения своей долей в соответствии с законом (ст. 246, 250 ГК РФ).

При отчуждении доли (продаже, дарении, обмене) у остальных совладельцев имеется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Сделки с долями несовершеннолетних детей (Ребенок 1, Ребенок 2) возможны только с разрешения органа опеки и попечительства в порядке, установленном ст. 37 ГК РФ и ст. 28 Закона № 391-ФЗ, при условии обеспечения детей иным жильем или выделения им доли в новом жилье не меньшей площади/стоимости.

Родители (Мать и Отец) обязуются не совершать действий, нарушающих права детей на владение и пользование принадлежащими им долями.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах: по одному для Матери, Отца и для представления в Росреестр (МФЦ). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Стороны подтверждают, что при подписании настоящего Соглашения действовали волеизъявленно, без принуждения и обмана, полностью понимают его содержание и правовые последствия.

Во всем, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Федерального закона № 391-ФЗ и иными актами законодательства РФ.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Особенности заполнения образца (чек-лист)

1. Кадастровый номер: Обязательно укажите точно из выписки ЕГРН. Ошибка в одной цифре приведет к приостановке регистрации.
2. Номер сертификата МК: Укажите номер сертификата, по которому оплачивалась квартира. Если использовалось несколько сертификатов (например, первый и второй материнский капитал) — перечислите все номера.
3. Доли: Проверьте сумму дробей. 1/4 + 1/4 + 1/4 + 1/4 = 1. 3/8 + 3/8 + 1/8 + 1/8 = 1.
4. Свидетельства о рождении: Для детей до 14 лет указываются данные свидетельства о рождении. Для детей 14+ — данные паспорта гражданина РФ (серия, номер, кем выдан, когда).
5. Расторгшийся брак: Если родители разведены на момент подписания, Отец все равно должен подписать соглашение, если квартира приобреталась в браке. Если брак расторгнут до покупки и квартира в собственности только матери — подпись отца не нужна, но нужны документы о разводе.

Что делать после получения выписки из ЕГРН с долями?

После регистрации в Росреестре вы получите выписку из ЕГРН, где в разделе «Права и ограничения» будут указаны все собственники с их долями.

• Сохраните выписку — она является основным документом, подтверждающим исполнение обязательства перед СФР (Пенсионным фондом).
• Направьте копию выписки в СФР (через Госуслуги или лично) для снятия отметки об обязательстве выделения долей (если это требуется для следующих выплат).
• Если планируете продажу доли ребенка в будущем — заранее подумайте о варианте приобретения заменяющего жилья, чтобы не задерживать сделку на согласовании с опекой.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли выделить долю только одному ребенку, а второму — нет?

Ответ: Нет. Закон требует выделить доли всем членам семьи (супругам и всем детям). Исключение — если ребенок не является членом семьи получателя сертификата (например, от предыдущих отношений и не живет вместе, не на иждивении), но на практике СФР и суды требуют выделения долей всем детям получателя сертификата.

Вопрос: Что если один из родителей отказывается подписывать?

Ответ: Если второй родитель уклоняется, другой родитель может обратиться в суд с иском о выделении долей (ст. 10 Закона № 391-ФЗ). Суд выделит доли, как правило, равные. Решение суда служит основанием для регистрации в Росреестре без подписи уклонившегося родителя.

Вопрос: Нужно ли платить налог (НДФЛ) при выделении долей?

Ответ: Нет. Выделение долей в соответствии с законом о МК не являеться налогооблагаемым доходом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), так как это исполнение законодательного требования, а не сделка купли-продажи или дарения.

Вопрос: Можно ли изменить доли позже?

Ответ: Изменить размеры долей можно только по общему согласию всех собственников (включая детей через опеку) или по решению суда (например, при существенном улучшении жилых условий за счет средств одного из собственников — ст. 245 ГК РФ). Просто так «переписать» долю ребенка на родителя без оснований нельзя.

Составление соглашения о выделении долей — это обязательная юридическая процедура после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — не нарушать 6-месячный срок, точно указывать кадастровые данные и размеры долей, а также получать подписи всех заинтересованных лиц. Использование приведенного выше образца с учетом всех нюансов позволит пройти регистрацию в Росреестре без отбоев и проблем с Пенсионным фондом в будущем.

Рекомендация: При сложных ситуациях (разведенные родители, долги по ипотеке, использование нескольких сертификатов, дети от разных браков) настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом-недвижимостью перед подписанием и подачей документов.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией в рамках конкретного дела. Законодательство может меняться, пожалуйста, сверяйтесь с актуальными нормами на момент оформления.