Сделки с недвижимостью — это не только переезд и оформление документов, но и обязательные финансовые расчеты с государством․ В 2026 году налоговое законодательство сохраняет ключевые механизмы: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавца и налоговые вычеты для покупателя․ Однако важны нюансы: минимальные сроки владения, правило «70% от кадастровой стоимости» и особенности расчета вычетов․ В этой статье разберем всё по полочкам․

Налоги продавца: когда и сколько платить НДФЛ

Главный налог, с которым сталкивается продавец — НДФЛ (13% для налоговых резидентов РФ, 30% для нерезидентов)․ Он удерживается с дохода от продажи․ Доходом считается цена, указанная в договоре купли-продажи (ДКП)․

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

Если квартира находилась в вашей собственности дольше установленного срока — НДФЛ платить не нужно, декларацию 3-НДФЛ сдавать тоже не обязательно․

• 5 лет, общий срок для большинства объектов (купленные в ипотеку, полученные в дар, по договору ренты, приобретенные на вторичном рынке до 2016 года и др․)․
• 3 года — льготный срок для:
  • Единственного жилья (с 2016 года — если это единственное жилье на момент продажи и оно было в собственности более 3 лет)․
  • Жилья, полученного в наследство (независимо от того, единственное оно или нет)․
  • Жилья, полученного в ходе приватизации․
  • Жилья по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)․
  • Важно для москвичей: при реновации срок владения новой квартиры включает срок владения сносной (ст․ 217․1 НК РФ)․

Если срок владения меньше минимального

Придется платить НДФЛ и сдавать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи (налог оплатить до 15 июля)․ Налоговую базу можно уменьшить двумя способами (по выбору продавца):

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (до 1 000 000 руб․)

Вычитаете из дохода 1 млн руб․ и платите 13% с разницы․

Формула: (Цена в ДКП – 1 000 000) × 13%

Пример: Продали за 5 млн․ База = 4 млн․ Налог = 520 000 руб․

Нюанс: Вычет в 1 млн дается один раз в налоговый период․ Если в том же году продали еще и машину — вычет на недвижимость «сгорит», если не распределить его заранее․

Вариант Б: Вычет на документированные расходы (цена покупки)

Вычитаете реальные затраты на покупку этой квартиры (по чекам, ДКП, квитанциям)․ Подходят: цена покупки, комиссия риелтора, нотариус, оценка, проценты по ипотеке (только если квартира в ипотеке продается до погашения)․

Формула: (Цена в ДКП – Расходы на покупку) × 13%

Выгодно, если квартира покупалась дорого и есть подтверждающие документы․

Правило «70% от кадастровой стоимости» (ст․ 214․7 НК РФ)

Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая будет считать доход не по договору, а по 70% от кадастровой стоимости․

Пример: Кадастровая стоимость = 10 млн․ 70% = 7 млн․ В договоре написали 5 млн․ Налоговая считает доход = 7 млн․ Вычет 1 млн․ База = 6 млн․ Налог = 780 000 руб․ (вместо 520 000 руб․ при честных 5 млн)․

Сроки сдачи декларации и оплаты

• Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля следующего года․
• Оплата налога: до 15 июля следующего года․

Подача декларации обязательна, даже если налог = 0 (например, продали за 1 млн, вычли 1 млн, база = 0)․ Если срок владения больше минимального — декларация не нужна․

Налоги и выгоды покупателя

Прямого налога «на покупку» у физлиц нет․ Но появляются права на возврат денег (вычеты) и обязанность платить имущественный налог․

Имущественный вычет на покупку (ст․ 220 НК РФ)

Возврат 13% от потраченных средств․

• Лимит вычета: 2 000 000 руб․ (макс․ возврат — 260 000 руб․)․
• Распределяется на несколько покупок (например, купили комнату за 1․5 млн, вернут 195 тыс․, на вторую квартиру останется 500 тыс․ лимита)․
• Можно оформить через работодателя (перестают удерживать НДФЛ до исчерпания суммы) или через налоговую (разовый возврат на карту)․

Вычет на проценты по ипотеке

• Лимит: 3 000 000 руб․ уплаченных процентов (макс․ возврат — 390 000 руб․)․
• Суммируется с вычетом на покупку (итого можно вернуть до 650 000 руб․)․
• Возврат делается по факту уплаты процентов банку (можно брать частично каждый год)․

Имущественный налог на физических лиц

Начинает начисляться с момента регистрации права в Росреестре (ЕГРН)․

• Ставка: 0․1% от кадастровой стоимости (для квартир)․
• Есть налоговый вычет: 20 кв․м․ площади (для квартиры) вычитаются из общей площади перед расчетом․
• Льготы: пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др․, полное освобождение от налога на один объект каждого вида․

Обязательные платежи при оформлении сделки (Госпошлины 2026)

Помимо налогов, стороны платят госпошлины за регистрацию перехода права в Росреестре:

*При электронном документообороте через Госуслуги/Ростреестр скидка 30%․

Особые ситуации в 2026 году

Продажа доли в квартире

• Вычет 1 млн руб․ делится между продавцами долей пропорционально их долям (если нет соглашения о другом распределении)․
• Если доля единственное жилье и владение > 3 лет — налога нет․

Развод и разделение имущества

• Передача доли супругу по брачному договору или решению суда — не является продажей, НДФЛ нет․
• Если после развода один из супругов продает полученную долю/квартиру — срок владения считается с момента приобретения в общую долевую собственность (суд часто встает на сторону налогоплательщика, считая срок с момента покупки в браке)․

Дарение и наследство

• Дарение: доход донора не облагается․ Получатель (если не близкий родственник) платит НДФЛ с кадастровой стоимости․ Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) — освобождены от НДФЛ при получении в дар (п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ)․ Срок владения для получателя для дальнейшей беспроцентной продажи — 3 года․
• Наследство: НДФЛ при получении нет․ Срок владения для продажи без налога — 3 года (с момента открытия наследственного дела)․

Реновация в Москве

При получении квартиры в замен сносной по программе реновации: дохода нет (НДФЛ не платится)․ Срок владения новой квартиры = срок владения старой + время от получения новой․ При продаже новой квартиры применяется правило 3 лет (как за единственное жилье), если старая была единственной․

Чек-лист: что сделать перед сделкой

1. Продавец: Определить дату приобретения права (ЕГРН, ДКП, свидетельство о праве)․ Рассчитать срок владения․
2. Продавец: Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС․ Убедиться, что цена в ДКП ≥ 70% от КС․
3. Продавец: Найти документы на покупку (ДКП, чеки, акты приема-передачи, справки об уплате процентов по ипотеке) — для вычета «Расходы»․
4. Покупатель: Сохранить все чеки, ДКП, кредитный договор, график платежей, справки банка об уплаченных процентах, для будущих вычетов․
5. Обе стороны: Оформить сделку через безопасные расчеты (аккредитив, ячейка, ЭСКРО), это не налог, но защита денег․
6. Продавец (если налог есть): Запланировать подачу 3-НДФЛ до 30․04․следующего․года и оплату до 15․07․следующего․года․
7. Покупатель: Подать на вычеты (покупку + проценты) можно в любое время после регистрации права (нет срока давности), но возврат дают за последние 3 налоговых периода + текущий․

Резюме: быстрая таблица расчета НДФЛ продавца (резидент)

В 2026 году алгоритм прост: проверьте срок владения и вид жилья․ Если срок прошел — продавайте спокойно, налогов нет․ Если нет — готовьте документы на расходы (это почти всегда выгоднее вычета 1 млн) и следите за правилом 70% от кадастровой стоимости․ Покупателям главное, не потерять чеки и вовремя оформить вычеты (на покупку и на ипотеку), чтобы вернуть до 650 000 руб․

Важно: Статья носит информационный характер․ Налоговое законодательство может меняться, а ситуации бывают уникальными (совместная собственность, ипотека, материнский капитал, нерезиденты)․ Перед крупной сделкой рекомендуется консультация с налоговым консультантом или юристом․