Налог на имущество организаций, исчисляемый на основе кадастровой стоимости, является одним из существенных платежей для бизнеса. В отличие от налога на имущество физических лиц (где кадастровая стоимость применяется почти ко всему недвижимому имуществу, кроме отдельных исключений), для организаций круг объектов, подлежащих обложению по кадастровой стоимости, строго ограничен и исчерпывающий. Статья подробно разбирает, какие именно объекты попадают в этот перечень, какие исключения существуют и как определяется налоговая база.

Нормативная правовая основа

Главным документом, регулирующим данный вопрос, является Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), в частности:

• Статья 378.2 НК РФ — «Налоговая база по налогу на имущество организаций, определяемая на основе кадастровой стоимости имущества».
• Статья 374 НК РФ — определение налогоплательщиков и объектов налогообложения в целом.
• Статья 381 НК РФ — налоговые льготы (исключения из обложения).
• Региональные законы — устанавливают ставки налога (в пределах НК РФ) и могут предоставлять дополнительные льготы.

Ключевой принцип: Если объект недвижимости организации не указан в ст. 378.2 НК РФ, он облагается налогом на общих основаниях — по балансовой (остаточной) стоимости (ст. 375 НК РФ). Перечень в ст. 378.2 НК РФ является закрытым (исчерпывающим), расширить его региональное законодательство не может.

Основной перечень объектов (ст. 378.2 НК РФ)

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговую базу на основе кадастровой стоимости определяют для следующих групп имущества, если они признаны объектами недвижимости и учтены на балансе организации как основные средства, доходные вложения в материальные активы или консервация:

Торгово-офисные и деловые центры

• Торговые центры (ТЦ), торговые дома, универмаги, магазины — здания, помещения, сооружения, предназначенные для розничной торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг.
• Офисные центры, деловые центры — здания и помещения для размещения офисов, административно-хозяйственных помещений.
• Многофункциональные комплексы, объекты, сочетающие торговые, офисные, гостиничные и иные функции.

Важно: Облагаются не только помещения, сдаваемые в аренду, но и используемые владельцем для собственных нужд (если они относятся к данному функционалу), а также общие имущества (лобби, коридоры, технические этажи), если они в собственности налогоплательщика.

Нежилые помещения в составе жилых домов (квартир)

• Помещения, расположенные в жилых домах (квартирах), которые не являются жилыми (имеют статус нежилых) и используються для предпринимательской деятельности (магазины на первых этажах, офисы, аптеки, салоны красоты и т.д.).

Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду

Данная категория введена относительно недавно (с 2020 года) и охватывает имущество, сдаваемое в аренду (субаренду), если оно не входит в категории выше, но соответствует критериям:

• Здания, помещения, сооружения, предоставляемые в аренду для размещения торговых залов, офисов, складов, производственных мощностей и т.д.
• Условие: договор аренды должен быть зарегистрирован (если подлежит регистрации) или фактически исполняться.

Исключение: Не облагаются по кадастровой стоимости, если арендатор, это religieuse организации (для религиозных целей), органы власти, бюджетные учреждения и др. (п. 4 ст. 378.2 НК РФ).

Инородные элементы (введено с 2023 года)

• Здания, помещения, сооружения, расположенные на территории РФ, принадлежащие иностранным организациям (не имеющим ПЕ в РФ) или физлицам, если они используются для получения дохода от источника в РФ (аренда, субаренда).

Исключения: имущество, НЕ облагаемое по кадастровой стоимости

Даже если формально объект подходит под описание (например, это магазин), он исключается из обложения по кадастровой стоимости (и облагается по балансовой стоимости или полностью освобождается), если:

1. Объект исключен из перечня кадастровых номеров (снесен, лишен статуса недвижимости).
2. Объект находится в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования (за исключением имущества, переданного в аренду коморганизациям).
3. Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) — федерального, регионального или местного значения (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
4. Объекты, используемые для деятельности по производству лекарственных препаратов (включенные в реестр жизненно необходимых и важнейших ЛС) — до (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
5. Объекты, используемые для деятельности по производству медицинских изделий (включенные в соответствующий реестр) — до .
6. Объекты, используемые для производства продукции с кодом ОКВЭД 13.92.1 (изготовление готового текстильного изделия, кроме одежды) — до .
7. Объекты, расположенные на территории особой экономической зоны (ОСЭЗ/ТОР/СВОП), в течение 10 лет с момента регистрации резидента (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
8. Объекты, переданные в аренду МСП (малым и средним предприятиям), включенным в реестр МСП, — при выполнении условий (п. 8 ст. 378.2 НК РФ).
9. Объекты, используемые для осуществления деятельности по производству и (или) реализации экспортной продукции (в порядке, установленном Госдумой) — временная мера.

Региональные перечни: роль законов субъектов РФ

До 2020 года регионы сами утверждали перечни объектов (например, «Перечень торгово-офисных объектов…»). Сейчас роль регионов изменилась:

• Регионы не могут расширить перечень объектов, подлежащих обложению по кадастровой стоимости, по сравнению со ст. 378.2 НК РФ.
• Регионы могут исключить отдельные объекты из обложения по кадастровой стоимости (перевести на балансовую) в рамках налоговых льгот (ст. 381 НК РФ).
• Регионы устанавливают ставки налога для объектов по кадастровой стоимости (максимум 2% в общем случае, до 0% для отдельных категорий).

Пример из практики (ссылка на новости): В Москве ежегодно корректируется перечень объектов, в отношении которых применяются льготы (ставка 0% или исключение), что приводит к исключению сотен объектов из перечня оплачивающих по кадастровой стоимости (как сообщалось в новостях за 2026 год об исключении 305 объектов).

Определение кадастровой стоимости

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода.

• Данные берутся из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Если на 1 января стоимость не определена (новый объект), берется стоимость на дату присвоения кадастрового номера (но не ранее даты ввода в эксплуатацию).
• Если объект исключен из ЕГРН в течение года — налог считается пропорционально месяцам владения.

Оспаривание кадастровой стоимости

Налогоплательщик имеет право оспорить кадастровую стоимость, если считает ее завышенной:

1. В комиссию при органе Росреестра (административный порядок) — в течение 5 лет с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки (ранее был срок 6 месяцев, Конституционный Суд РФ расширил его, что отражено в новостях 2026 года).
2. В суд — в течение 5 лет (общий срок исковой давности) или в порядке ст. 378.2 НК РФ (если стоимость превышает рыночную более чем на 20%).

Если оспаривание успешно, налог пересчитывается за прошлые периоды (в пределах 3 лет до года подачи заявления/иска).

Порядок расчета и уплаты налога

Авансовые платежи

Организации уплачивают авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев. Размер авансового платежа = 1/4 годового налога (исходя из кадастровой стоимости на 1 января текущего года).

В налоговую декларацию (сдается до 30 марта года, следующего за отчетным) вносится:

• Кадастровая стоимость на 1 января отчетного года.
• Коэффициент владения (месяцы владения / 12).
• Ставка налога (установленная региональным законом).
• Сумма авансовых платежей, уже уплаченных за год.

Формула: Налог = Кадастровая стоимость × Доля владения (месяцы/12) × Ставка налога − Авансовые платежи.

Судебная практика и разъяснения (актуальные тренды)

• Верховный Суд РФ: Уточнил, что признак «использования для предоставления в аренду» должен подтверждаться документами (договорами, актами приема-передачи, счетами). Простое намерение сдать в аренду недостаточно.
• ФНС России (Письмо БС-35-21/830 от ): Разъяснила вопросы прекращения налога при исключении объекта из ЕГРН (снесении) — налог прекращается с месяца, следующего за месяцем исключения.
• Конституционный Суд РФ: Расширил сроки для оспаривания «архивной» кадастровой стоимости (установленной до вступления в силу ФЗ-239), что критически важно для объектов, оцененных по старым правилам.
• Арбитражные суды: Рассматривают споры о качестве объекта (является ли он ТЦ/офисным центром) и применимости льгот (например, для МСП).

Алгоритм действий бухгалтера/юриста

1. Инвентаризация: Составить реестр всего недвижимого имущества на балансе.
2. Классификация: Для каждого объекта определить: подпадает ли он под ст. 378.2 НК РФ (ТЦ, офис, нежилое в жилом, сдается в аренду).
3. Проверка исключений: Является ли объект памятником культуры, находится в ОСЭЗ, используется для льготной деятельности (ЛС, медизделия, текстиль), сдан в аренду МСП.
4. Проверка регионального закона: Есть ли региональная льгота (ставка 0% или исключение) на этот конкретный объект/категорию.
5. Получение кадастровой стоимости: Запросить выписку из ЕГРН или проверить через открытые сервисы (Публичная кадастровая карта, сайт Росреестра) на 1 января.
6. Анализ оспаривания: Если стоимость завышена — подготовить пакет документов для комиссии или суда (оценка рыночной стоимости, обзор аналогов).
7. Расчет авансов и годового налога.

Частые ошибки и риски

Резюме

Налог по кадастровой стоимости платят только владельцы (или владельцы ПЕ/ОЭЗ) следующих объектов:

• Торговые центры, офисные/деловые центры.
• Нежилые помещения в жилых домах.
• Имущество, фактически сдаваемое в аренду (под аренду торговых залов, офисов, складов и пр.).
• Имущество инострацев, сдаваемое в аренду в РФ.

Все остальное недвижимое имущество организаций (склады, производственные цеха, гаражи, административные здания не в составе бизнес-центров, социальные объекты и т.д.) облагается по балансовой (остаточной) стоимости.

Грамотное применение исключений (памятники, ОСЭЗ, МСП, фарма/медпром до 2027 г.), своевременное оспаривание кадастровой стоимости и учет региональных льгот позволяют легально и существенно снизить нагрузку по этому налогу.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу.