Налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ) по-прежнему остается одним из самых конфликтных фискальных платежей. Особую сложность представляет определение момента возникновения налоговой базы при проведении реконструкции объектов недвижимости, а также правильная квалификация объектов как «основных» (облагаемых по кадастровой стоимости) или иных. Актуальный обзор позиций Верховного Суда РФ (утв. Президиумом ВС РФ , прот. № 6А/2026) и разъяснения ФНС России (письмо от № БС-36-21/3766) зафиксировали ключевые подходы, которые необходимо учитывать налогоплательщикам и налоговым органам.

Понятие реконструкции и ее отличие от капитального ремонта и нового строительства

С точки зрения налогового права (ст. 374 НК РФ в связке с градостроительным законодательством), реконструкция — это изменение параметров капитального строительного объекта, приводящее к изменению его технических и (или) функциональных характеристик (площади, объема, количества этажей, высоты и т.д.).

Критически важно разграничивать три понятия, от которых зависит налоговая последствительность:

• Капитальный ремонт — замена изношенных элементов конструкций на аналогичные (без изменения параметров объекта). Налоговая база не меняется, сроки амортизации не сдвигаются.
• Реконструкция — изменение параметров объекта (перепланировка, настройка, пристройка, надстройка, усиление фундаментов). Объект сохраняет свою идентичность, но меняются его характеристики.
• Новое строительство — создание нового объекта (даже на месте снесенного старого, если не сохранены несущие конструкции). Возникает новый налоговый объект.

Ключевой маркер для налога: сохранение несущих конструкций

Судебная практика 2025–2026 гг. (в т.ч. обзоры ВС РФ) подтверждает: если при работах сохранены несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия) и объект не терял признаков капитального строения, это реконструкция. Если несущие конструкции снесены полностью, это снос и новое строительство.

Момент возникновения налоговой обязанности при реконструкции

Согласно п. 1 ст. 379 НК РФ, налоговая база определяется по кадастровой стоимости для объектов, учтенных в ЕГРН. При реконструкции возникает вопрос: когда пересчитывать налог — с начала работ, с момента ввода в эксплуатацию или с даты внесения изменений в ЕГРН?

Позиция ВС РФ (Обзор 2026 г.):

1. До ввода в эксплуатацию: Реконструируемый объект продолжает облагаться налогом по прежней кадастровой стоимости (если он уже был в ЕГРН). Расходы на реконструкцию учитываются в составе затрат на строительство (для УСН/ОСНО по налогу на прибыль), но не увеличивают кадастровую стоимость текущего объекта до завершения работ.
2. Момент пересчета: Новая кадастровая стоимость (после реконструкции) вступает в силу для налоговых целей с 1-го числа месяца, следующего за месяцем внесения изменений в ЕГРН (п. 4 ст. 379 НК РФ). Не с момента подписания акта приемки, не с момента ввода в эксплуатацию по градостроительству, а именно с даты государственной регистрации изменений.
3. Объекты незавершенного строительства (ОНС): Если реконструкция ведется путем создания пристроек/надстроек, которые являются самостоятельными ОНС, они могут облагаться отдельно после утверждения их кадастровой стоимости (если они внесены в ЕГРН как отдельные объекты). ВС РФ уточнил: ОНС, в отношении которых определена и утверждена кадастровая стоимость в установленном порядке, подлежат налогообложению (РАПСИ, 30 апр. 2026).

«Основной объект» налога: кадастровая стоимость и список облагаемых имуществ

С 2015 года переход на налогообложение по кадастровой стоимости затронул так называемые «основные объекты» (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). К ним относятся:

• Административно-деловой центр (АДЦ), торговые центры (ТЦ), офисные здания.
• Объекты иностранных организаций.
• Иные объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах компетенции).

Актуальные разъяснения ФНС и ВС РФ:

• Единый кадастровый номер: Если в результате реконструкции объекту присвоен новый кадастровый номер (например, при разделении или объединении), для налоговых целей это считается прекращением права на старый объект и возникновением права на новый. Налог на старый объект прекращается, на новый начинается исчисление с следующего месяца после регистрации.
• Исключение из списка «основных»: Если в результате реконструкции функциональное назначение объекта изменилось (например, ТЦ превращен в склад или производственный цех), налогоплательщик обязан уведомить налоговый орган и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН (вид разрешенного использования). До момента внесения изменений в реестр налог исчисляется по старому статусу (по кадастровой стоимости).
• Казенные учреждения (администрации): В обзоре ФНС (БС-36-21/3766) разъяснен частный случай: если на балансе казенного учреждения числятся два здания, стоящие на одном кадастровом участке/объединенные функционально, налог исчисляется по каждому объекту отдельно, если у них разные кадастровые номера. Если объект один (общий номер) — налог на один объект. Статус «казенного учреждения» не дает иммунитета от налога на имущество, если имущество зафиксировано на балансе.

Риски и ошибки: разбор типовых ситуаций

Мифы об УСН и налоге на имущество

Среди предпринимателей до сих пор жив миф, что переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) полностью освобождает от налога на имущество.

Реальность (ст. 346.11 НК РФ): На УСН «Доходы минус расходы» (объект 15%) налог на имущество не платится только в отношении имущества, принятого к учету в качестве основных средств (амортизируемого).

• Если объект не принят в ОС (например, арендован, или не признан ОС по учетной политике, или это ОНС) — налог платится по общим правилам (КС или балансовая стоимость).
• Если объект входит в перечень «основных объектов» (ст. 378.2 НК РФ), он облагается по КС независимо от режима налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). УСН здесь не помогает.

Алгоритм действий бухгалтера/юриста при реконструкции (Чек-лист 2026)

1. Классификация работ: Получить заключение СРО/проектную документацию: это реконструкция (меняются параметры) или капремонт (параметры не меняются)?
2. Мониторинг ЕГРН: Отслеживать дату внесения изменений в ЕГРН (присвоение нового номера, изменение площади/этажности/вида ВРИ). Именно эта дата — триггер для пересчета налога.
3. Проверка статуса «Основной объект»: Проверить, входит ли объект (после реконструкции) в перечень ст. 378.2 НК РФ или региональный закон. Если да — готовиться к налогу по КС.
4. Расчет авансовых платежей: В налоговом периоде (квартале), когда произошла регистрация изменений в ЕГРН, авансовый платеж считается по новой стоимости (пропорционально полным месяцам владения с 1-го числа следующего месяца).
5. Документирование расходов: Затраты на реконструкцию капитализируются (увеличивают первоначальную стоимость ОС для налога на прибыль/УСН 15%), но не влияют на КС напрямую (КС определяется оценщиком/государством).
6. Взаимодействие с кадастром: Инициировать переоценку кадастровой стоимости (если она устарела) или оспаривание КС до наступления налогового периода, чтобы избежать переплат/недоплат.

Резюме: ключевые выводы из обзора ВС РФ и письма ФНС (апрель-май 2026)

1. Идентичность объекта: Реконструкция не прерывает налоговое обязательство, если сохранена идентичность объекта (несущие конструкции). Налоговая база меняется только после госрегистрации изменений.
2. ОНС и КС: Объекты незавершенного строительства, имеющие утвержденную кадастровую стоимость и внесенные в ЕГРН, — полноценные объекты налогообложения по КС (если они в списке ст. 378.2 НК РФ) или по балансовой стоимости;
3. Казенные учреждения: Не имеют льгот по имущественному налогу за счет статуса. Обложение идет по общим правилам для каждого кадастрового объекта на балансе.
4. Смена ВРИ: Эффективный легальный способ перевода объекта с налогообложения по КС на балансовую стоимость — изменение вида разрешенного использования с последующей регистрацией в ЕГРН.
5. УСН не панацея: «Основные объекты» (ТЦ, АДЦ, офисы) облагаются по КС даже на УСН 15%.

Грамотное налоговое управление реконструкцией требует синхронизации градостроительных сроков (ввод в эксплуатацию), кадастровых сроков (ЕГРН) и налоговых периодов. Главный совет на 2026 год: ориентируйтесь на дату записи в ЕГРН. Любые попытки «опередить» или «отсрочить» налог за счет дат актов приемки-передачи или завершения строительно-монтажных работ судами не поддерживаются. Планируйте бюджет авансовых платежей заранее, учитывая, что с момента регистрации изменений в ЕГРН налоговая база «прыгнет» на новую кадастровую стоимость (для основных объектов) или увеличенную балансовую стоимость (для остальных).

Статья подготовлена на основе обзора судебной практики ВС РФ (утв. Президиумом , 6А/2026) и письма ФНС России от № БС-36-21/3766. Материал носит информационный характер и не является правовым консультированием в конкретной ситуации.