В Беларуси не существует отдельного налога под названием «налог на вторую квартиру». Владельцы недвижимости платят единый налог на недвижимость для физических лиц. Однако наличие нескольких объектов в собственности влияет на итоговую сумму к оплате, так как налог считается с каждого объекта отдельно, а льготы (освобождение от налога) обычно распространяются только на один объект. В этой статье подробно разберем, как формируется налоговая нагрузка на вторую и последующие квартиры в 2026 году.

Законодательная база и суть налога

Основным документом, регулирующим налогообложение недвижимости физических лиц, является Налоговый кодекс Республики Беларусь (НК РБ), в частности Статья 238 и следующие. Налог вводится местными Советами депутатов, поэтому конкретные ставки и перечень льгот могут незначительно отличаться в разных регионах (Минск, Brest, Gomel, Grodno, Mogilev, Vitebsk области и т.д.).

Ключевой момент: Налог платится за каждый объект недвижимости, который находится в вашей собственности (или долевой собственности) на 1 января налогового года. Если у вас две квартиры — вы платите налог с обеих.

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2016 года налоговой базой для жилых помещений (квартир, домов, комнат) является их кадастровая стоимость, определенная государственным органом по имуществу (Госреестр/УП «Национальный кадастровый агентство») на 1 января налогового периода.

• Где узнать: На портале pkk5.gov.by (Публичная кадастровая карта) или в личном кабинете плательщика на сайте МНС (portal.nalog.gov.by).
• Пересчет: Кадастровая стоимость пересчитывается не реже одного раза в 5 лет (в Минске и областных центрах, чаще, каждые 3 года). Рост кадастровой стоимости автоматически увеличивает налог.

Ставки налога на жилую недвижимость (2026 год)

Ставки устанавливаются местными Советами депутатов в процентах от кадастровой стоимости. Согласно НК РБ (ст. 241), максимальные пределы ставок для жилых домов, квартир, комнат:

Важно: Повышенные ставки (до 2%) могут применяться к нежилым помещениям. Если вторую квартиру вы сдаете в аренду и зарегистрировали деятельность ИП/НП или платите налог по упрощенке (НПД/ЕНС) — объект может быть переквалифицирован в доходное имущество, что повлечет ставку до 2%. Для личного пользования (даже если просто пустует) ставка остается жилой (0,1–1%).

Особенности налогообложения второй, третьей и последующих квартир

А. Нет «повышенной» ставки за количество

В отличие от некоторых стран (например, РФ с налогом на роскошь или прогрессивной шкалой), в Беларуси ставка налога не зависит от количества квартир; Вторая квартира облагается по той же ставке, что и первая (например, 0,1% от кадастровой стоимости).

Б. Льготы распространяются только на ОДИН объект

Это главный финансовый нюанс владения множеством недвижимости. Статья 242 НК РБ предоставляет право на освобождение от налога (100% льгота) по одному объекту недвижимости определенным категориям граждан:

• Пенсионерам по возрасту (женщины 58+, мужчины 63+);
• Инвалидам I, II, III групп;
• Участникам и инвалидам ВОВ, приравненным к ним лицам;
• Лицам, пострадавшим от катастрофы на ЧАЭС;
• Родителям (усыновителям) детей-инвалидов;
• Многодетным родителям (3 и более несовершеннолетних детей), важно: с 2023 года льгота предоставляется на общих основаниях, т.е. на один объект.

Правило выбора: Если у льготника 2 квартиры, налог не платится только за одну (обычно выбирают ту, где кадастровая стоимость выше, чтобы сэкономить больше). За вторую квартиру налог платится в полном объеме.

В. Долевая собственность

Если квартира в совместной долевой собственности (например, у супругов по 1/2 или у родителей и детей), налог считаеться пропорционально доле. Льгота на один объект также применяется к доле. Пример: Мать-пенсионер и сын владеют квартирой по 1/2. Мать получает льготу на свою 1/2 доли. Сын платит налог со своей 1/2 доли. Если у них еще одна квартира — мать выберет для льготы более дорогую долю/объект.

Пример расчета налога за вторую квартиру (Минск, 2026 г.)

Предположим ставку 0,1% (стандарт для Минска по решению Мингорисполикома).

1. Квартира 1 (Основная): Кадастровая стоимость = 150 000 BYN. Налог = 150 000 * 0,1% = 150 BYN.
2. Квартира 2 (Вторая): Кадастровая стоимость = 100 000 BYN. Налог = 100 000 * 0,1% = 100 BYN.

Сроки оплаты и порядок расчета

• Налоговый период: Календарный год (2026 год).
• Срок оплаты: Не позднее 15 ноября 2027 года (за 2026 год).
• Расчет: Налоговый орган рассчитывает налог автоматически на основе данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастровой стоимости на .
• Уведомление: Налоговая инспекция направляет уведомление (бумажное по почте или электронное в ЛК МНС / приложении «МНС Беларусь» / ЕРИП) не позднее 1 августа года, следующего за налоговым периодом (т.е. к ).

Как проверить и оплатить налог

1. Личный кабинет плательщика (ЛКП) на portal.nalog.gov.by — самый надежный способ увидеть все объекты, кадастровые стоимости, начисленные суммы и выбрать объект для льготы (если право есть, но не реализовано автоматически).
2. Приложение «МНС Беларусь» (мобильная версия ЛКП).
3. ЕРИП (Система «Расчет») — раздел: «Расчеты/переводы» -> «Налоги, пошлины, штрафы» -> «Налог на недвижимость физлиц». Ввод УНП/ИНН или номера уведомления.
4. Банковские приложения/Инфокиоски/Почта Беларуси.

Важные нюансы и риски для владельцев нескольких квартир

А. Сдача в аренду — налог на доходы физлиц (НДФЛ)

Налог на недвижимость (имущественный) и налог на доход от аренды (НДФЛ), это разные налоги. Платя налог на вторую квартиру как имущество, вы не освобождаетесь от уплаты НДФЛ с дохода от аренды.

• Сдача физлицу: 13% (резиденты) / 20% (нерезиденты) с дохода за вычетом 10% (документальных расходов) или 20% (стандартного вычета), по выбору.
• Сдача юрлицу/ИП: Налоговый агент удерживает НДФЛ при выплате.
• Специальный режим (НПД/ЕНС для самозанятых): Возможен, но меняет статус имущества на доходное (риск ставки имущественного налога до 2%).

Б. Нежилые помещения и апартаменты

Если вторая «квартира» по документам, апартаменты (нежилое помещение) или коммерческое помещение, ставка имущественного налога будет выше (до 2%). Проверяйте вид разрешенного использования в ЕГРН.

В. Налог на роскошь (отсутствует)

В Беларуси нет налога на роскошь на недвижимость (в отличие от РФ). Независимо от площади (даже 200+ кв.м) и стоимости — ставка остается базовой (0,1–1% для жилья).

Г. Продажа второй квартиры

При продаже вторую квартиру нужно учитывать НДФЛ с дохода от продажи (если владение менее минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения). Налог на недвижимость за год продажи платит владелец на 1 января. Если продали в июле — за весь год платит старый владелец (но в договоре купли-продажи обычно прописывают перерасчет пропорционально месяцам владения).

Алгоритм действий владельца двух квартир в 2026 году

1. Заходите в ЛКП МНС (или приложение) в начале 2027 года (обычно данные актуализируются к марту-апрелю).
2. Проверяете список объектов: есть ли лишние (уже проданные), верны ли доли, верна ли кадастровая стоимость.
3. Если есть право на льготу (пенсия, инвалидность, многодетность) — проверяете, на какой объект она применена. При необходимости подаете заявление на смену объекта для льготы (через ЛКП или в налоговую), лучше сделать это до 1 октября текущего года, чтобы уведомление пришло уже с учетом льготы.
4. Получаете уведомление (электронное или бумажное) к 1 августа 2027 г.
5. Оплачиваете сумму через ЕРИП/банк до 15 ноября 2027 г.

Частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Я пенсионер, у меня две квартиры. Нужно ли мне писать заявление на льготу каждый год?

Ответ: Нет. Право на льготу возникает автоматически при наступлении пенсионного возраста (данные приходят из Фонда соцзащиты). Но выбор объекта для применения льготы нужно сделать один раз (через ЛКП или заявление). Если не выбрать, налоговая сама применит льготу к объекту с наибольшей кадастровой стоимостью (с 2023 г. введен автоматический выбор самого дорогого объекта).

Вопрос: Вторая квартира оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Платит ли ребенок налог?

Ответ: Налоговым плательщиком является собственник (ребенок). Но уплачивает налог законный представитель (родитель). Льготы по ребенку (например, если ребенок-инвалид) применяются к его имуществу. Если ребенок не имеет льгот — налог платится в полном объеме. Родитель-пенсионер не может перенести свою льготу на имущество ребенка.

Вопрос: Что если кадастровая стоимость завышена?

Ответ: Можно оспорить кадастровую стоимость в суде или в комиссии при Миноблисполкоме/Мингорисполкоме (в порядке ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке недвижимости»). Срок: в течение 6 месяцев с момента вступления в силу отчета об определении кадастровой стоимости. Успешное оспаривание снизит налог.

Вопрос: Есть ли штраф за неуплату?

Ответ: Да. За неуплату в срок — пени (рефинансировочная ставка НБ за каждый день просрочки). За систематическую неуплату (3 года подряд) — штраф до 10-20 БВ (базовых величин) по ст. 15.57 КоАП.

Владение второй квартирой в Беларуси в 2026 году не влечет специальных пошлин или повышенных ставок имущественного налога. Главная нагрузка — это удвоение (или утроение) базового налога (0,1–1% от кадастровой стоимости каждого объекта) и невозможность применить социальную льготу (если она есть) ко всем объектам сразу — она работает только на одну квартиру.

Главные советы:

• Регулярно проверяйте кадастровую стоимость на pkk5.gov.by.
• Используйте Личный кабинет плательщика МНС для контроля начислений и управления льготами.
• Планируйте бюджет на ноябрь заранее, учитывая рост кадастровой стоимости при переоценке.
• Не путаете налог на недвижимость (имущественный) и НДФЛ с аренды — это разные платежи в разные сроки.

Данная статья носит информационный характер. Для получения актуальных ставок в вашем конкретном населенном пункте и консультации по применению льгот обращайтесь в местную инспекцию МНС или на официальный портал portal.nalog.gov.by.