Налог на имущество — один из ключевых платежей, с которыми сталкиваются как физические, так и юридические лица. В 2026 году сохраняются основные принципы расчета, введенные ранее, однако важно учитывать актуальные ставки, льготы и порядок исчисления авансовых платежей. В этой статье мы подробно разберем механику расчета налога на имущество организаций и физических лиц, а также затрагиваем смежную тему НДФЛ при продаже недвижимости.

Налог на имущество организаций (Часть 2 НК РФ)

С 2023 года налоговая база для основных групп имущества определяется исключительно по кадастровой стоимости. Переход на кадастровую оценку завершен, и организации больше не используют среднегодовую (балансовую) стоимость для расчета налога (за исключением имущества, не имеющего кадастровой стоимости, и отдельных категорий).

Объекты налогообложения и налоговая база

К объектам налогообложения относятся недвижимые вещи, учтенные в ЕГРН как объекты недвижимости (здания, сооружения, сооружения-помещения, единые недвижимые комплексы), за исключением:

• Земельных участков;
• Объектов недвижимости, на которые распространяется налог на недвижимость физических лиц (жилые дома, квартиры, гаражи и т.д.), если они не используются в предпринимательской деятельности;
• Движимого имущества (техники, оборудования, транспортных средств), оно не облагается налогом на имущество организаций.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (года). Если объект появился в собственности в течение года, база определяется по стоимости на 1-е число месяца, следующего за месяцем принятия к учету.

Расчет налога за налоговый период (год)

Формула расчета годового налога:

Налог = Налоговая база × Налоговая ставка

• Максимальная ставка: 2,2% (устанавливается региональными законами).
• Сниженные ставки (0–1%): могут применяться к отдельным категориям имущества (например, объекты инфраструктуры, имущество участников СТО/ТОР/ОПТ и др.) по решению субъекта РФ.

Авансовые платежи

Организации обязаны вносить авансовые платежи по результатам каждого отчетного периода (I квартал, полугодие, 9 месяцев). Порядок расчета:

1. Определить кадастровую стоимость объекта на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом.
2. Умножить на ставку налога и коэффициент 1/4 (для I квартала), 1/2 (для полугодия), 3/4 (для 9 месяцев).
3. Сумма авансового платежа уменьшается на сумму авансовых платежей за предыдущие отчетные периоды.

Важно: Если в отчетном периоде происходило передача имущества другому органу исполнительной власти (как упомянуто в справочной информации от ), налоговая база пересчитывается с учетом исключения этого объекта со следующего месяца.

Отражение в бухгалтерском учете

Существует два основных способа отражения операций по налогу на имущество (согласно ПБУ 18/02 и ФСБУ 25/2018):

• Способ 1 (через расходы): Налог включается в состав прочих расходов (Дт 26/44/20 — Кт 68). Это наиболее распространенный метод.
• Способ 2 (капитализация): Налог включается в первоначальную стоимость объекта (Дт 01/03 — Кт 68), если налог относится к периоду строительства/создания актива. В дальнейшем стоимость возвращается через амортизацию.

Выбор способа фиксируется в учетной политике организации.

Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ)

Для граждан расчет также производится на основе кадастровой стоимости (для квартир, комнат, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства). Для иных объектов (например, недвижимость за рубежом или объекты без кадастровой стоимости) используется инвентарная стоимость.

Формула расчета

Налог = (Кадастровая стоимость × Доля в праве собственности × Ставка × Коэффициент владения) − Налоговый вычет

Где:

• Ставка: устанавливается местным законом в пределах НК РФ (обычно 0,1% — 0,3% для жилья, до 2% для иных объектов).
• Коэффициент владения: Месяцы полного владения / 12. Месяц регистрации права считается месяцем полного владения.
• Налоговый вычет (площадной): Вычитается стоимость определенной площади:
  • 20 кв. м — для квартиры;
  • 10 кв. м — для комнаты;
  • 50 кв. м — для жилого дома;
  • 50 кв. м, для объекта незавершенного строительства.

Льготные категории плательщиков (Статья 407 НК РФ)

Полное освобождение от уплаты налога (на один объект каждого вида) предоставляется:

• Пенсионерам (по возрасту);
• Инвалидам I и II групп, инвалидам с детства, детям-инвалидам;
• Участникам и инвалидам ВОВ, приравненным к ним лицам;
• Лицам, подвергшимся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащим срочной службы;
• Родителям (супругам) погибших военнослужащих.

Нюанс: Если у пенсионера несколько квартир, льгота применяется только к одной (на выбор налогоплательщика). Остальные облагаются в общем порядке.

Сроки уплаты

Налог за год вносится не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.

• Налог за 2025 год, до 1 декабря 2026 года (в справочной информации указан крайний срок 2 марта 2026 года, что, вероятно, относится к конкретному региональному решению или уточненному календарю платежей, однако общероссийский дедлайн — 1 декабря).

НДФЛ при продаже недвижимости (Затраты на реализацию)

Хотя это не налог на имущество, затраты при продаже недвижимости — важная статья расходов для физических лиц. В 2026 году правила определения налоговой базы по доходам от продажи имущества (ст. 217.1, 220 НК РФ) остаются актуальными.

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

Продажа недвижимости не облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов), если объект владел:

• 5 лет — общий случай (приобретено после ).
• 3 года — для особых случаев (наследство, приватизация, дарственная от близких родственников, реновация, долевое участие в строительстве — ДДУ).

Способы уменьшения налоговой базы (если срок не выдержан)

1. Имущественный вычет (250 000 руб.): Доход уменьшается на 250 000 руб. (для жилья) или 125 000 руб. (для иного имущества). Вычет предоставляется один раз в жизни (для жилья) или ежегодно в пределах лимита.
2. Документированные расходы на приобретение: Вычет фактических затрат на покупку/стройку (требуются чеки, договоры, акты). Нельзя совмещать с вычетом 250 000 руб. по одному объекту.

Кадастровая стоимость и 0,7 коэффициент

Если договорная цена в ДКП ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база определяется исходя из 0,7 × Кадастровая стоимость (п. 1 ст. 214.7 НК РФ). Это важно учитывать при планировании цены продажи.

Наследство и дарение: налоговые последствия

Как указано в справочной информации, прямого налога на получение наследства или дарственного недвижимости не существует. Однако:

• НДФЛ при последующей продаже: Срок владения для наследуемого/дареного жилья (от близких родственников) — 3 года. Для дарственной от сторонних лиц — 5 лет (если договор после 2016 г.).
• Госпошлина за нотариальные действия: 0,3% от стоимости (не более 100 000 руб.) для наследников I очереди/супругов; 0,6% (не более 1 млн руб.) для остальных.
• Налог на имущество: Начинает начисляться на наследника с момента открытия наследства (смерти мориста), а не с момента оформления права в Росреестре.

Региональные особенности и калькуляторы

Ставки налога, льготы для отдельных категорий (например, многодетные родители, ветераны труда — в некоторых регионах) и сроки уплаты могут устанавливаться законами субъектов РФ.

• На сайте ФНС России работает сервис «Личный кабинет налогоплательщика» для просмотра начислений.
• Доступны онлайн-калькуляторы (например, на портале «Клерк» или сайте ФНС) для предварительного расчета налога организаций и физлиц.
• Если недвижимость находится в другом регионе, налог исчисляется по правилам и ставкам этого региона (где находится объект), что не влияет на налог по имуществу в регионе регистрации владельца.

Чек-лист для проверки расчетов (Резюме)

Грамотный расчет затрат по налогу на имущество требует учета кадастровой стоимости, регионального законодательства и применимых льгот. Для организаций критически важно своевременно вносить авансовые платежи и корректно отражать налог в учете (через расходы или капитализацию). Для физических лиц ключевыми моментами являются получение налогового вычета по площади и использование льготных категорий. При продаже недвижимости основной фокус — на выдержке минимального срока владения или документальном подтверждении расходов на приобретение для минимизации НДФЛ.

Рекомендация: Регулярно проверяйте начисления в Личном кабинете ФНС и сверяйте кадастровую стоимость объектов на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта). При обнаружении ошибок обращайтесь в налоговый орган с заявлением о внесении исправлений.