Налог на имущество — один из ключевых элементов налоговой системы Российской Федерации. Важно понимать, что законодательство разделяет его на два самостоятельных налога с принципиально разными правилами расчета, ставками и порядком уплаты: налог на имущество организаций (федеральный/региональный) и налог на имущество физических лиц (местный). Ниже представлен подробный анализ порядка обложения для обеих категорий налогоплательщиков с учетом актуальных изменений на 2025–2027 годы.

Налог на имущество организаций (НК РФ, гл. 30)

Плательщики налога

Плательщиками признаются российские организации (юридические лица) и иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или владеющие недвижимостью на территории страны.

Не являются плательщиками: индивидуальные предприниматели (ИП), некоммерческие организации (по определенным видам деятельности), участники Сколково, резиденты ТОР и некоторые другие категории, указанные в ст. 381 НК РФ.

Объект налогообложения (ст. 374 НК РФ)

С 2013 года (ФЗ-302) объектом налогообложения является исключительно недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств.

• Облагается: здания, сооружения, помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства (если они приняты к учету как ОС), имущество во временном владении/пользовании/распоряжении (доверительное управление, концессия, совместная деятельность).
• НЕ облагается (ст. 374, п. 3–4 НК РФ):
  • Движимое имущество (техника, транспорт, оборудование) — полностью исключено из обложения.
  • Земельные участки, водные объекты, леса, недра, объекты природно-заповедного фонда.
  • Общие имущества многоквартирных домов (МКД).
  • Объекты благоустройства и неотделимые улучшения земельных участков (замощение, покрытие, ограждения).
  • Имущество, вынесенное в региональные реестры имущества, подлежащее изъятию/демонированию (в порядке ст. 374.1 НК РФ).

Важный нюанс (Письмо Минфина от № 03-05-05-01/14460): Объект недвижимости признается объектом обложения с даты принятия его организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства. Момент государственной регистрации прав (ЕГРН) для налоговых целей не является определяющим, если учет в бухгалтерии произошел позже.

Налоговая база: два способа определения

Порядок определения налоговой базы зависит от категории имущества (ст. 375 НК РФ):

А) Имущество, оцениваемое по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

К нему относяться объекты, включенные в региональный перечень (утверждается законами субъектов РФ). Обычно это: торовые центры, офисные здания, административные комплексы, нежилые помещения, используемые для предпринимательской деятельности.

• Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН, если объект появился в году).
• Если объект исключен из перечня в течение года — база определяется пропорционально полным месяцам нахождения в перечне.

Б) Имущество, оцениваемое по среднегодовой стоимости (ст. 376 НК РФ)

Все остальное недвижимое имущество, учтенное в ОС, не вошедшее в региональный перечень.

• Формула: Сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода + остаточная стоимость на 31 декабря / 13.
• Остаточная стоимость берется по бухгалтерским данным (счет 01/02/03), с учетом переоценки.

Налоговые ставки (ст. 380 НК РФ)

• Максимальная ставка: 2,2% (устанавливается законами субъектов РФ).
• Для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, регионы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества (например, 0,5% – 2%).
• Для отдельных категорий (объекты энергетики, ЖКХ, ВПК) могут действовать сниженные ставки или нулевые (льготы).

Порядок расчета и уплаты (ст. 379, 383 НК РФ)

Авансовые платежи (по итогам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев)

1. Рассчитываются накопленно от начала года.
2. По среднегодовой стоимости: Аванс = (Налоговая база за отчетный период × Ставка) / 4 (за кв.), / 2 (за полг.), × 3/4 (за 9 мес.) − сумма ранее уплаченных авансов.
3. По кадастровой стоимости: Аванс = (Кадастровая стоимость × Ставка × Коэф. дефлятора) / 4 (или /2, ×3/4) − уплаченные ранее.
4. Срок уплаты: не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (для авансов) или срок, установленный законом региона (но не позднее указанной даты).
5. Уведомление о суммах авансов: С 2023 года для зачисления авансов на ЕНС (Единый налоговый счет) необходимо подать Уведомление о суммах исчисленных налоговых платежей не позднее 25-го числа месяца, в котором наступает срок уплаты аванса (Приказ ФНС № ЕД-7-21/766). Без уведомления деньги на ЕНС могут не зачесться в счет аванса.

1. Рассчитывается исходя от налоговой базы за полный год.
2. Сумма к уплате = Годовой налог − Сумма авансовых платежей за год.
3. Срок уплаты: не позднее 28 марта (30 марта в високосный год) года, следующего за отчетным.
4. Отчетность: Налоговая декларация сдается ежегодно до 30 марта (форма утверждена Приказом ФНС № ЕД-7-21/766, Приложение 3). В декларации заполняются: код вида имущества (для большинства — «03»), ОКТМО по месту нахождения объекта, расчет по строкам.

Единый налоговый платеж (ЕНП) и ЕНС

С 2023 года все платежи (авансы, итоговый налог, пени, штрафы) перечисляются единым платежом (ЕНП) на Единый налоговый счет (ЕНС) по единым реквизитам (КБК 1###11000110). Налоговый орган самостоятельно распределяет средства по налогам. Критически важно: своевременно подавать Уведомления для авансовых платежей.

Изменения с 2027 года (ФЗ от № 611-ФЗ)

С 1 января 2027 года планируется изменение порядка обложения имущества по кадастровой стоимости. Основные направления:

• Переход на расчет налоговой базы на основе рыночной стоимости, определяемой в порядке массовой оценочной деятельности, а не просто кадастровой.
• Изменение правил применения дефлятора.

Организациям рекомендуется уже сейчас аудитить свои объекты, входящие в региональные перечни.

Налог на имущество физических лиц (НК РФ, гл. 32)

Плательщики

Физические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве собственности (в т.ч. долевой), а также имуществом, полученным в наследстве (с момента открытия наследства).

Объекты налогообложения (ст. 401 НК РФ)

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места (отдельно стоящие или встроенные).
• Нежилые помещения (магазины, офисы, склады), если используются для предпринимательства, могут облагаться как у ИП/орг., но физлица платят НИФЛ.
• Объекты незавершенного строительства (жилые).
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК).

Не облагаются: земельные участки (отдельный налог), движимое имущество (авто — транспортный налог), общие имущества МКД;

Налоговая база и расчет (ст. 402, 403 НК РФ)

• База: Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового года.
• Налоговый вычет (п. 3 ст. 403 НК РФ): Вычитается площадь из кадастровой стоимости:
  • 20 кв. м — для квартиры;
  • 10 кв. м — для комнаты;
  • 50 кв. м — для жилого дома;
  • 10 кв. м — для гаража/машино-места (площадь до 50 кв.м. для гаража, 8 кв.м. для машино-места).

  Если объект в долевой собственности — вычет предоставляется пропорционально доле.

• Формула: Налог = (Кадастровая стоимость − Стоимость вычета) × Ставка × Коэф. владения (месяцев владения / 12).

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Устанавливаются законами субъектов РФ (местными нормативными актами) в пределах Кодекса:

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, ЕНК, недовостроек.
• 0,5% — для иных объектов недвижимости (нежилые помещения, объекты коммерческого назначения).
• 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (премиальная ставка, применяется к части стоимости, превышающей 300 млн).

Порядок уплаты и сроки

1. Расчет производит налоговый орган (ФНС) на основании данных ЕГРН и ЕГРП. Самостоятельно рассчитывать и сдавать декларацию физлицо не обязано (кроме случаев уведомления ФНС об объекте, не учтенном в реестре).
2. Уведомление: Налоговая направляет Уведомление о сумме налога (бумажное или в ЛК ФНС/Госуслуги) не позднее 30 октября года, следующего за отчетным.
3. Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (например, за 2025 год — до ).
4. Оплата: Через ЕНП (Единый налоговый платеж) по реквизитам ЕНС или по старым реквизитам (КБК 1###11000110), средства зачислятся на ЕНС автоматически.

Льготы (ст. 407 НК РФ)

Право на льготу (освобождение от налога на один объект каждого вида) имеют:

• Пенсионеры (по возрасту/службе/инвалидность).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС.
• Военнопленные, награжденные медалью «За оборону Ленинграда» и др. категории.

Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика (можно подать через ЛК ФНС, МФЦ, почту). Если объектов несколько — льгота применяется к одному (на выбор налогоплательщика, обычно к самому дорогому).

Сравнительная таблица ключевых различий

Актуальные практические вопросы (2025–2026 гг.)

Передача имущества между госорганами (Письмо ФНС БС-35-21/830 от )

При передаче объекта имущества от одного органа исполнительной власти другому (без создания юрлица) налогоплательщиком становится орган-получатель с месяца, следующего за месяцем передачи. При расчете авансовых платежей за год передачи (2026 г.) орган-передатель включает объект в базу за месяцы владения до передачи, орган-получатель, после.

Уничтожение/гибель имущества (ЧП, атаки БПЛА)

При фактическом уничтожении объекта (подтвержденном актом комиссии/МЧС) он исключается из налогового учета:

• Организации: с даты списания с бухгалтерского учета (п. 1 ст. 268 НК РФ — расходы на списание). Налоговая база пересчитывается с следующего месяца.
• Физлица: налог пересчитывается ФНС с месяца, следующего за месяцем прекращения права собственности (на основании данных ЕГРН/акта МЧС).

Оспаривание кадастровой стоимости

Для организаций (обложение по кадастру) и физлиц актуальна процедура оспаривания через Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре) или в судебном порядке. Успешное оспаривание влечет перерасчет налога за прошедшие периоды (в пределах 3-летнего срока давности для организаций, для физлиц, за год обращения и предшествующие).

Ошибки в Уведомлениях об авансах (Организации)

Частая ошибка: неправильный КБК, ОКТМО, код вида имущества (должен быть «03» для недвижимости по среднегодовой стоимости) или отсутствие уведомления. Это приводит к «зависанию» денег на ЕНС и начислению пени. Рекомендация: проверять заполнение по Приложению 3 к Приказу ФНС № ЕД-7-21/766 и сдавать уведомление заранее (до 25 числа).

Резюме и чек-лист для налогоплательщика

Для организаций:

1. Проводите инвентаризацию ОС: все ли недвижимость принята к учету своевременно (момент налогообложения = дата принятия к учету).
2. Проверьте региональный перечень имущества по кадастровой стоимости, не попали ли ваши объекты туда неожиданно.
3. Настройте учетную политику и ПО для корректного расчета среднегодовой стоимости (сумма остаточных за 13 дат / 13).
4. Сдавайте Уведомления об авансах строго до 25 числа месяца, следующего за отчетным периодом.
5. Сдавайте Декларацию до 30 марта. Используйте актуальный формат (Приказ ЕД-7-21/766).
6. Мониторьте изменения с 2027 г. (переход на массовую оценочную деятельность).

Для физических лиц:

1. Проверяйте приход Уведомления в ЛК ФНС / Госуслугах / почте до 30 октября.
2. Сверяйте кадастровую стоимость и площадь в уведомлении с данными ЕГРН (можно на сайте Росреестра).
3. Проверьте применение Налогового вычета (20/10/50 кв.м), ошибки ФНС бывают.
4. Оформите Льготу (если есть право) заранее — она распространяется на один объект вида на ваш выбор.
5. Оплатите налог до 1 декабря через ЕНП (ЛК ФНС, банк, Госуслуги).
6. Если объекта нет в уведомлении, а он есть в собственности, уведомите ФНС (через ЛК или заявление), иначе начисят с пени позже.

Порядок обложения налогом на имущество в 2025–2026 годах характеризуется полной переходом на Единый налоговый счет (ЕНС) и Единый налоговый платеж (ЕНП) для всех категорий плательщиков. Для организаций ключевыми остаются вопросы правильного определения налоговой базы (среднегодовая vs кадастровая), своевременной сдачи Уведомлений об авансовых платежах и подготовки к реформе 2027 года. Для физических лиц процесс максимально автоматизирован: расчет и уведомление делает ФНС, задача налогоплательщика, верификация данных и своевременная оплата до 1 декабря. Грамотное применение льгот и вычетов позволяет существенно снизить нагрузку в рамках действующего законодательства.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обращаться к актуальному тексту НК РФ, региональным законам и консультироваться с профессиональными налоговыми советниками.