Один из самых распространённых вопросов у собственников недвижимости: нужно ли платить налог с продажи квартиры, если на вырученные деньги сразу покупается другое жильё? Многие ошибочно полагают, что покупка новой квартиры автоматически освобождает от налога․ Разберёмся, как обстоит дело на самом деле․
Короткий ответ
Да, налог платить придётся, если не соблюдены условия освобождения от НДФЛ․ Сам факт покупки другой квартиры не отменяет обязанность уплатить налог с дохода от продажи․ Это две самостоятельные сделки, которые налоговая рассматривает отдельно․ Однако существуют законные способы уменьшить налог или вовсе его не платить․
Когда налог с продажи не платится вообще
НДФЛ не взимается, если вы владели квартирой дольше минимального срока владения:
- 5 лет, общий срок для жилья, приобретённого после 1 января 2016 года;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жильё продавца․
Если минимальный срок прошёл — налог не платится независимо от того, покупаете вы новую квартиру или нет, и декларацию подавать не нужно․
Если срок владения не вышел: как считается налог
При продаже раньше минимального срока доход облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ; при доходе свыше установленного порога применяется повышенная ставка 15% и выше по прогрессивной шкале)․ Но налог платится не со всей суммы продажи — её можно уменьшить одним из способов:
- Вычесть расходы на покупку проданной квартиры․ Налог платится только с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки․ Например, купили за 6 млн, продали за 7 млн — налог с 1 млн рублей․
- Применить имущественный вычет 1 млн рублей․ Если расходы подтвердить нельзя (квартира досталась в дар, по наследству), налогооблагаемая база уменьшается на 1 000 000 рублей․
Важно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается от 70% кадастровой стоимости․
Как покупка новой квартиры помогает снизить налог
Хотя покупка другого жилья сама по себе налог не отменяет, она даёт право на имущественный вычет при покупке, до 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей стоимости жилья), а при ипотеке — дополнительно до 390 000 рублей с уплаченных процентов․
Если обе сделки — продажа и покупка — совершены в одном календарном году, можно провести взаимозачёт:
- начисленный НДФЛ с продажи уменьшается на сумму вычета за покупку;
- если вычет полностью перекрывает налог — платить ничего не придётся․
Пример: продали квартиру с доходом 2 млн рублей (после вычета расходов), налог, 260 000 рублей․ В том же году купили квартиру и впервые заявили вычет на покупку — те же 260 000 рублей․ В результате взаимозачёта налог к уплате равен нулю․
Условие: право на вычет при покупке не должно быть использовано ранее․
Особые льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья без учёта срока владения, если:
- в том же году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
- у семьи нет другого жилья, площадь которого превышает 50% площади нового․
Обязанность подать декларацию
Если квартира продана раньше минимального срока владения, необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (даже если налог к уплате нулевой)․
- Уплатить налог до 15 июля․
Скрыть сделку не получится: ФНС узнаёт о ней из данных ЕГРН, где фиксируется переход права собственности․ За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени․
- Покупка другой квартиры не освобождает автоматически от налога с продажи․
- Налог не платится, если выдержан минимальный срок владения (3 или 5 лет)․
- Уменьшить налог можно за счёт расходов на покупку проданной квартиры или вычета 1 млн рублей․
- При сделках в одном году возможен взаимозачёт с вычетом за покупку нового жилья, до 260 000 рублей․
- Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога независимо от срока владения․
Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в ФНС — это поможет выбрать оптимальный вариант и не переплатить․