С 1 января 2025 года в России вступили в силу существенные изменения в налогообложении доходов физических лиц от продажи недвижимости․ Реформа затрагивает ставки НДФЛ, минимальные сроки владения, правила применения вычетов и порядок сдачи деклараций․ Ниже представлен подробный обзор актуальных правил, актуальных на сентябрь 2026 года․

Ключевые изменения с 2025 года

Прогрессивная шкала ставок НДФЛ

Главное нововведение Федерального закона от № 176-ФЗ — переход на дифференцированные ставки в зависимости от размера годового совокупного дохода налогоплательщика (включая доход от продажи недвижимости)․

• 13% — на ту часть налоговой базы, которая в совокупности с другими доходами года не превышает 2,4 млн рублей․
• 15% — на сумму, превышающую 2,4 млн рублей․

Важно: Порог в 2,4 млн руб․ рассчитывается по всем доходам за календарный год, облагаемым по ставкам 13%/15% (зарплата, доходы от продажи имущества, проценты по вкладам сверх лимита и т․д․); Если зарплата за год составила 2 млн руб․, а квартира продана на 3 млн руб․, то на 400 тыс․ руб․ (2,4 млн – 2 млн) заплатят 13%, а на оставшиеся 2,6 млн руб․, 15%․

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

Сроки, по истечении которых продажа недвижимости не требует уплаты НДФЛ и сдачи декларации 3-НДФЛ, зависят от способа приобретения:

Примечание: Для недвижимости, приобретенной до , действует общий сниженный срок — 3 года․

Способы уменьшения налоговой базы

Если минимальный срок владения не истек, налогоплательщик имеет право выбрать один из двух способов уменьшения дохода (одновременно применить оба нельзя):

Вариант А: Имущественный вычет (до 1 млн руб․)

• Сумма вычета — 1 000 000 рублей на каждую проданную квартиру/комнат/дом (на гаражи и нежилые помещения — 250 000 руб․)․
• Вычет предоставляется один раз в налоговый период․
• Если доля в праве собственности меньше 1, вычет пропорционален доле․
• Если квартира в общей собственности супругов, каждый может получить вычет по своей доле (до 1 млн руб․ каждый)․

Вариант Б: Вычет фактических расходов на покупку

• Учитываются документарно подтвержденные расходы на приобретение (стоимость по договору, комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, проценты по ипотеке — спорный момент, лучше консультироваться с ФНС/судами)․
• Требуются оригиналы чеков, договоров, выписок со счета․
• Выгодно, если расходы на покупку были высокими (например, куплено дорого, продается дешевле или с небольшой наценкой)․

Ограничение по доходу: С 2025 года установлен лимит на общую стоимость проданных объектов жилья (квартиры, комнаты, дома) — 1 млн рублей в год (для гаражей/нежилых — 250 тыс․ руб․)․ Если сумма продаж выше, превышение облагается НДФЛ без права на вычет 1 млн (но можно применить вычет расходов, если есть документы)․

Пример расчета налога в 2026 году

Ситуация: Андрей продал квартиру в 2026 году за 5 млн руб․ Квартира была в собственности 2 года (срок не истек)․ Покупная цена (подтвержденная чеками), 3,5 млн руб․․ Заработная плата Андрея за 2026 год — 1,8 млн руб․

Шаг 1․ Выбор способа уменьшения базы

Вычет 1 млн: База = 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 руб․
Вычет расходов: База = 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000 руб․
Выгоднее выбрать вычет расходов (база 1,5 млн)․

Шаг 2․ Расчет налога по прогрессивной шкале

Совокупный доход за год = Зарплата (1,8 млн) + Доход от продажи (1,5 млн) = 3,3 млн руб․

1. До 2,4 млн руб․ — ставка 13%: 2 400 000 * 13% = 312 000 руб․
2. Свыше 2,4 млн руб․ (3,3 млн – 2,4 млн = 900 000 руб․) — ставка 15%: 900 000 * 15% = 135 000 руб․

Из них на зарплату работодатель уже удержал: 1 800 000 * 13% = 234 000 руб․ (если зарплата не превышала 2,4 млн)․
Дополнительно нужно доплатить по декларации: 447 000 – 234 000 = 213 000 руб․

Сроки сдачи декларации и уплаты налога

Если налог уплачивать нужно (срок владения не истек или превышен лимит 1 млн руб․ на жилье):

• Сдача декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2026 год — до )․
• Уплата налога: до 15 июля того же года (за 2026 год — до )․

Внимание! ФНС проводит камеральные проверки на основе данных Росреестра․ Отсутствие декларации при наличии дохода повлечет штрафы (минимум 1000 руб․ за несдачу + 20-40% от неуплаченного налога) и пени․

Особые случаи и нюансы 2025–2026 гг․

Продажа единственного жилья

Можно не платить налог и не ждать 5 лет, если:

1. Квартира в собственности более 5 лет (3 года для приобретенных до 2016 г․, по наследству/дарению от родственников/ренте)․
2. Или это единственное жилье, которым налогоплательщик владел более 5 лет (3 года для льготных категорий), и он не приобретал другое жилье в течение 90 дней до продажи (правило «замены» жилья)․

Продажа нескольких объектов в один год

• Вычет 1 млн руб․ дается на каждый проданный объект жилья (квартиру, комнату, дом), но суммарный доход от продажи жилья без налога ограничен 1 млн руб․ в год (лимит на доход, а не на вычет)․
• Продажа машины, гаража, дачи — отдельные вычеты (250 тыс․ на гараж/нежилое, 250 тыс․ на авто), они не пересекаются с лимитом 1 млн на жилье․

Возврат НДФЛ при покупке (вычет на приобретение)

Независимо от продажи, сохраняется право на вычет при покупке жилья (до 2 млн руб․ стоимости + до 3 млн руб․ процентов по ипотеке)․ Его можно получить в том же году, что и продажа, заявляя в декларации 3-НДФЛ оба вычета (на продажу — уменьшение базы, на покупку, возврат 13%/15% от затрат)․

Чек-лист продавца квартиры в 2026 году

1. Определить срок владения (дата регистрации права в ЕГРН/Росреестре)․
2. Проверить, подходит ли под льготный срок 3 года (наследство, дарение родственника, рента, единственное жилье по старым правилам)․
3. Если срок не истек — собрать документы на расходы на покупку (договор, чеки, акты приема-передачи, выписки по ипотеке) для сравнения с вычетом 1 млн․
4. Рассчитать прогнозируемый совокупный доход за год (зарплата + доход от продажи) для понимания ставки (13% или 15%)․
5. Подготовить декларацию 3-НДФЛ к апрелю следующего года (даже если налог = 0 за счет вычетов, декларацию сдавать обязательно, если доход превысил лимит 1 млн/250 тыс․ или срок не истек)․
6. Уплатить налог до 15 июля следующего года․

Налоговая реформа 2025 года сделала налогообложение продажи недвижимости более сложным из-за прогрессивной шкалы (13%/15%) и лимита на необлагаемый доход от продажи жилья (1 млн руб․/год)․ Ключевая стратегия оптимизации, дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет)․ Если продажа срочна, максимально полно документируйте расходы на покупку, чтобы применить вычет «доходы минус расходы», который часто выгоднее фиксированного миллиона․ Своевременная сдача декларации 3-НДФЛ избавит от проблем с ФНС, которая теперь автоматически получает данные о сделках от Росреестра․

Данная статья носит информационный характер․ Налоговое законодательство может меняться; для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России․