Защита недвижимости от мошеннических действий — актуальная задача для каждого собственника. Один из самых эффективных юридических инструментов, предусмотренных российским законодательством, — это подача заявления о запрете совершения регистрационных действий без личного присутствия собственника; Данная мера вносит запись в ЕГРН, которая обязывает Росреестр проверять личность владельца при любой попытке переоформить объект.

В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить и подать такое заявление, где найти официальные образцы, какие существуют способы подачи и какие нюансы нужно учитывать в 2024–2026 годах.

Правовая основа и суть механизма

Возможность установить запрет на сделки без личного участия закреплена в статье 37 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 5.1). Согласно нормам права:

• Собственник (или его законный представитель) имеет право подать заявление о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии.
• После внесения соответствующей записи в ЕГРН, регистратор обязан отказать в регистрации перехода права, если собственник не явился лично (или через нотариально заверенную доверенность, составленную в строгом соответствии с требованиями закона).
• Запрет распространяется на все виды сделок: куплю-продажу, дарение, обмен, залог (ипотеку), ренту, передачу в уставный капитал и т.д.

Способы подачи заявления (2024–2026 годы)

На текущий момент существует три основных способа оформить запрет. Выбор способа влияет на удобство, скорость и стоимость.

Через портал «Госуслуги» (Самый популярный и бесплатный)

С 2023 года это основной канал для физических лиц. Услуга полностью электронная, госпошлина не взимается (п. 44 ст. 333.33 НК РФ — плата за внесение записи в ЕГРН в электронном виде составляет 0 руб.).

1. Авторизуйтесь на Госуслугах (подтвержденная учетная запись).
2. Найдите услугу: «Запрет на совершение сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника» (раздел «Документы и данные» → «Недвижимость»).
3. Заполните форму: укажите кадастровый номер объекта(ов), данные паспорта, СНИЛС (подтягиваются из профиля).
4. Подпишите заявление усиленной квалифицированной электронной подписью (КЭП) или через СМЭВ/ЭП Госуслуг.
5. Отправьте на рассмотрение.

Срок рассмотрения: до 3 рабочих дней (обычно быстрее — 1–2 дня).

Через МФЦ «Мои Документы» (Бумажный вариант)

Подходит, если нет КЭП или доступа к Госуслугам, либо если собственник хочет лично сдать документы.

• Необходимо заранее записаться на прием (через Госуслуги, сайт МФЦ или по телефону).
• Взять с собой: паспорт, распечатанное заявление (в 2 экземплярах — один останется в МФЦ, второй с отметкой о приеме вернут вам).
• Госпошлина: 0 руб. (для физических лиц при подаче через МФЦ в бумажном виде пошлина также не взимается с 2020 года для данного вида записи).

Срок: до 5 рабочих дней (3 дня на регистрацию + 2 дня на передачу документов в Росреестр и обратно).

На сайте Росреестра (Личный кабинет / Реестр.РФ)

Альтернативный электронный канал. Требует наличия КЭП. Функционал аналогичен Госуслугам.

Образец заявления (Структура и текст для бумажного варианта)

Если вы подаете заявление через МФЦ, вам понадобится бумажный бланк. Единого утвержденного бланка (как у налоговой) нет, но Росреестр рекомендует структуру, соответствующую Приказу Минэкономразвития РФ от № 712 (Форма заявления о государственной регистрации). Ниже приведен рекомендуемый текст.

Образец заполнения (Текст для копирования)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о том,
что сделки с недвижимым имуществом могут производиться только при личном участии собственника

Кому: Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии
 (через МФЦ «Мои Документы» г. ____________________)

От: Собственника недвижимого имущества
 ФИО полностью: ________________________________________________________
 Дата и место рождения: ________________________________________________
 Паспорт: серия _____ № __________, выдан ______________________________
 ________________________ (код подразделения) ________________
 Адрес регистрации (проживания): _______________________________________
 Тел.: _______________________ Email: _________________________________
 СНИЛС: ______-________-____

СВЕДЕНИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ:
Прошу внести в ЕГРН запись о том, что сделки со следующим недвижимым имуществом
могут производиться только при моем личном участии:

Объект: ______________________________________________________________
 (квартира / дом / земельный участок / гараж / помещение и т.д.)
 Адрес (местоположение): _______________________________________________
 Кадастровый номер: __:__:________:____
 Вид права: Собственность
 Основание возникновения права: ________________________________________
 (Договор купли-продажи №__ от __, Договор дарения №__ от __, Свидетельство о праве №__ и т.д.)
 Номер записи о праве в ЕГРН: _________________________________________
 (При наличии нескольких объектов — перечислить каждый под отдельным номером)

ОСОБЫЕ ОТМЕТКИ (при необходимости):
[ ] Запрет распространяется на все виды сделок (купля-продажа, дарение, залог, рента и др.)
[ ] Прошу уведомлять меня о поступивших заявлениях на регистрацию действий с данным объектом
 на указанный выше адрес электронной почты / почтовый адрес.

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Копия паспорта гражданина РФ (развороты с фото и пропиской) — 1 экз.
Копия документа, удостоверяющего право на недвижимость (свидетельство, выписка ЕГРН, договор) — 1 экз. (предъявляю оригинал для сверки).
Копия СНИЛС — 1 экз. (если номер не указан в паспорте/профиле).

Данное заявление составляю в двух экземплярах, на правах которых уведомлен.
С содержимым ст. 37 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» ознакомлен(а).
Подтверждаю достоверность сведений, указанных в заявлении.
Предупрежден(а) об ответственности за предоставление заведомо ложных сведений
(ст. 306.1 УК РФ, ст. 19.28 КоАП РФ).

«___» _____________ 20__ г. Подпись: _________________ / ___________________
 (расшифровка подписи)

Ключевые поля, которые нужно заполнить внимательно:

• Кадастровый номер: Обязателен. Уточните по выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте.
• Основание права и номер записи в ЕГРН: Берется из вашего свидетельства о праве или актуальной выписки из ЕГРН.
• Адрес объекта: Пишется так, как указан в ЕГРН (без сокращений типа «д.» вместо «дом», «кв.» вместо «квартира» — лучше писать полностью).

Особенности электронной подачи (Госуслуги / Сайт Росреестра)

При электронной подаче отдельный файл-образец не нужен — система генерирует XML-пакет на основе введенных вами данных. Вам потребуется:

1. Кадастровый номер(а) объекта(ов). Можно добавить несколько объектов в одно заявление.
2. КЭП (Квалифицированная электронная подпись) на токене (флешке) или облачную подпись (например, «Госключ», «Контур.Сертификат» и др.). Без КЭП на Госуслугах услугу оформить нельзя (простая учетная запись (СМЭВ) для этой услуги не подходит, нужна именно КЭП).
3. Если КЭП нет, можно оформить её в удостоверяющем центре (платно, срок действия обычно 1 год) или использовать услугу «Мой ключ» на Госуслугах (бесплатно, но требует личного визита в МФЦ для получения токена/карты).

Что происходит после подачи?

1. Проверка: Регистратор проверяет полномочия заявителя (является ли он собственником по данным ЕГРН) и корректность данных.
2. Принятие решения: О внесении записи в ЕГРН или об отказе (например, если кадастровый номер неверен, или вы не собственник, или на объекте уже есть такой запрет).
3. Результат:
   • На Госуслугах, уведомление в личном кабинете и на email. Выписка из ЕГРН с новой записью доступна для скачивания в разделе «Мои документы» или в сервисе «Получение выписки из ЕГРН».
   • В МФЦ — СМС/звонок о готовности. Забираете выписку из ЕГРН с отметкой о внесенном ограничении.

В выписке из ЕГРН (раздел «Ограничения прав») появится запись:

«Сделки с недвижимым имуществом могут производиться только при личном участии собственника. Основание: заявление собственника от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер ___».

Как продать/заложить квартиру, если запрет уже стоит?

Установка запрета — это не вечный замок. Собственник в любой момент может реализовать свое имущество, но только лично (или через доверенное лицо по специальной нотариальной доверенности).

Сценарий продажи с активным запретом:

1. Собственник и покупатель приходят в МФЦ / к нотариусу / в банк (если ипотека) вместе.
2. Подают пакет документов на регистрацию перехода права (ДКП, заявление, паспорта и т.д.).
3. Регистратор видит в ЕГРН запись о запрете.
4. Регистратор проверяет личность продавца по паспорту (лицо к лицу).
5. Если личность подтверждена — регистрация проходит успешно. Запись о запрете автоматически снимается при регистрации перехода права новому собственнику (так как право прекращается).

Через доверенность: Доверенность должна быть нотариальной, с указанием полномочий на подписание документов для регистрации перехода права; Нотариус при заверении доверенности проверит волю и личность доверителя. Регистратор примет такую доверенность как эквивалент личного присутствия.

Как снять запрет, если сделки не планируеться?

Если вы передумали, хотите продать квартиру через доверенность без вашего личного визита в регистрирующий орган, или просто считаете меру излишней — запрет можно снять.

• Способ: Аналчно установке — через Госуслуги (с КЭП) или через МФЦ (бумажное заявление).
• Образец заявления: «Заявление о снятии ограничения (запрета) на совершение регистрационных действий без личного присутствия собственника».
• Срок: 3–5 рабочих дней.
• Стоимость: Бесплатно.

Частые ошибки и риски

Плюсы и минусы механизма

Чек-лист перед подачей

1. [ ] Получил(а) актуальную выписку из ЕГРН на объект (проверил кадастровый номер, вид права, номер записи).
2. [ ] Решил(а) со способом подачи: Госуслуги (нужна КЭП) или МФЦ (паспорт + бумажное заявление).
3. [ ] Если МФЦ — записался(ась) на прием заранее (через Госуслуги или сайт МФЦ).
4. [ ] Подготовил(а) текст заявления (распечатал 2 копии для МФЦ) или готов заполнить форму на портале.
5. [ ] Проверил(а), что на объекте нет действующего запрета (по выписке ЕГРН).
6. [ ] Понял(а), что для будущих сделок придется ехать лично (или оформлять специальную нотариальную доверенность).

Подача заявления о личном присутствии при сделках с недвижимостью, это бесплатный, простой и высокоэффективный способ защитить свою квартиру, дом или участок от незаконного переоформления. В условиях роста киберпреступности и утечки персональных данных, этот инструмент становится стандартом гигиены для любого собственника.

Используйте официальный портал Госуслуг (при наличии КЭП) для максимального удобства и скорости, или обратитесь в МФЦ для классического бумажного оформления. Сохраните выписку из ЕГРН с отметкой о запрете — это ваш главный документ, подтверждающий безопасность актива.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться. Перед принятием решений рекомендуется свериться с актуальной редакцией ФЗ-218 и консультироваться со специалистом.