Подготовка зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду эксплуатации — это обязательная мера, обеспечивающая безопасность людей и сохранность имущества. Ключевым документом, фиксирующим результаты такой проверки, является Акт общего планового (осеннего) осмотра здания (сооружения). В данной статье мы подробно разберем порядок проведения осмотра, состав комиссии, структуру акта и предоставим наглядный образец заполнения на основе актуальной практики оформления документации.
Нормативная база и цели осмотра
Проведение осеннего осмотра регламентируется рядом нормативных документов (в зависимости от юрисдикции: РФ или РБ). Основные цели:
- Оценка технического состояния здания после летнего периода эксплуатации.
- Выявление дефектов и повреждений, возникших за год.
- Проверка готовности инженерных систем (отопление, водоснабжение, вентиляция, кровля) к работе в зимних условиях.
- Формирование планов текущего и капитального ремонта на следующий год.
- Принятие решений об ограничении или прекращении эксплуатации при обнаружении аварийных состояний.
Основные нормативные акты (пример для РФ):
- Постановление Правительства РФ от № 1497 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (для МКД).
- Приказ Минстроя России от № 399/пр «Об утверждении Методики определения технического состояния зданий и сооружений».
- ГОСТ 31937-2011 «Основы технического обслуживания зданий и сооружений».
- СП 13-102-2003 «Организация технического обслуживания зданий».
Примечание: Приведенный ниже образец акта основан на типовой форме, используемой в Республике Беларусь (согласно источнику espot.by), однако структура документа универсальна и применима в РФ с незначительными адаптациями реквизитов.
Порядок проведения осмотра и состав комиссии
Осмотр проводится комиссией, утверждаемым приказом (распоряжением) собственника здания или уполномоченной организации (УО, ЖСК, ТСЖ, управляющей компании).
Состав комиссии (обязательные роли):
- Председатель — руководитель эксплуатирующей организации или его заместитель (не ниже начальника отдела/службы).
- Инженер-техник / Инженер по ОТ (организации труда/техническому обслуживанию) — специалист, непосредственно оценивающий состояние конструкций.
- Представитель профсоюза — для контроля за условиями труда и безопасности (по возможности).
- Ответственный за ПБ (пожарную безопасность), Охрану труда, Энергосбережение — по профилю объекта.
- Представитель собственника (при необходимости).
Осмотр проводится визуально (общий осмотр) с замером основных параметров (температура в помещениях, влажность, осадки фундамента — по маякам). При обнаружении серьезных дефектов назначается инструментальный (детальный) осмотр специализированной организацией.
Структура Акта осеннего осмотра
Документ состоит из следующих обязательных блоков:
- Шапка документа: Наименование организации-составителя, название документа, номер, дата, место составления.
- Сведения об объекте: Адрес, инвентарный/кадастровый номер, назначение, количество этажей, год постройки, материал стен/перекрытий, эксплуатирующая организация.
- Состав комиссии: ФИО, должности, подписи членов комиссии.
- Результаты осмотра по элементам здания: Таблица или перечень с описанием состояния каждого конструктивного элемента и инженерной системы.
- Выявленные дефекты и недостатки: Детальное описание, локализация, категория опасности (малозначительные, значительные, критические/предаварийные).
- Подписи: Председателя, членов комиссии, утверждение собственником/уполномоченным лицом.
Подробный образец заполнения Акта (Пример)
Ниже приведен образец заполнения на основе типовой формы, используемой в практике технической эксплуатации (аналог формы из Журнала технической эксплуатации).
АКТ
общего планового (осеннего) осмотра здания (о готовности к зиме)
«15» сентября 2024 г. г. Минск
Здание № 4 корпус по ул. (пер.) Сурганова, 2В
находится в хозяйственном ведении, оперативном управлении Национальной академии наук Беларуси
Эксплуатирующая организация: ГНУ «Центральный ботанический сад НАН Беларуси»
Комиссия в составе:
| Должность | Фамилия, Инициалы | Подпись |
|---|---|---|
| Председатель (зам. директора) | Иванов И.И. | ____________ /Иванов/ |
| Представитель (нач. ОКС) | Петров П.П. | ____________ /Петров/ |
| Инженер по ОТ/ТЭ | Сидоров С.С. | ____________ /Сидоров/ |
| Председатель профкома | Степанова А.А. | ____________ /Степанова/ |
провела проверку готовности к эксплуатации в зимних условиях вышеуказанного здания.
Результаты осмотра конструктивных элементов здания
| Наименование элемента | Техническое состояние | Выявленные дефекты (характер, местоположение, параметры) | Причина возникновения | Категория дефекта |
|---|---|---|---|---|
| Фундамент | Работоспособное | Дефектов не выявлено. Осадки в пределах норм (по маякам № 1-4). | — | — |
| Стены (кирпич/блоки) | Работоспособное с замечаниями | На фасаде ул. ### (2 секция, 3 эт.) вертикальная трещина шириной 2 мм, высотой 1.5 м. В углу 1 секции (подвал) следы капиллярной влаги, отслоение штукатурки на площади 0.5 кв.м. | Неравномерные осадки (трещина); нарушение гидроизоляции подвала (влага). | Значительный (трещина); Малозначительный (влага) |
| Перекрытия (панельные/балочные) | Работоспособное | Прогибов, трещин в панелях не обнаружено. Швы герметичны. | — | — |
| Кровля (плоская, мягкая) | Требует ремонта | В зоне примыкания к вентиляционным шахтам (крыша секции 3) обнаружены пузыри на покрытии (3 шт. диам. 15-20 см), местами срыв защитного слоя гравием. Внутренний угол парапета — промоина гидроизоляции длиной 0.3 м. | Старение материала, механические повреждения при чистке снега, нарушение технологии укладки примыканий. | Значительный (требует устранения до зимы) |
| Внутренние перегородки | Работоспособное | Дефектов нет. | — | — |
| Окна/Двери (ПВХ/Дерево) | Работоспособное с замечаниями | На 1 этаже (входная группа) негерметичность уплотнителей (продув), стеклопакет в окне № 5 (каб. 102) имеет потертость (потеря газа). | Износ уплотнителей, дефект стеклопакета (брак/эксплуатация). | Малозначительный (плановый ремонт) |
Результаты осмотра инженерных систем
| Система | Состояние | Выявленные дефекты / Результаты проверки | Готовность к зиме |
|---|---|---|---|
| Отопление | Готова | Гидроиспытания пройдены (акт № 12 от ). Утечек нет. Термостаты на батареях работают. Балонный расширительный бак в норме. | Да |
| Водоснабжение (ХВС/ГВС) | Готова с замечаниями | Наклон труб соблюден. Обнаружена течь на фланце забортного клапана ГВС в подвале (капание). Необходима замена прокладки. | Да (после утечки) |
| Водоотведение (внутреннее/наружнее) | Требует внимания | Наружные стоки (воронки) забиты листвой/мусором (30% проходного сечения). Внутренние стояки прочищены. Вентиляционные стояки (СВ) прочищены, тяга нормальная. | Нет (требуется уборка стоков) |
| Вентиляция (Приточная/Вытяжная) | Готова | Приточные камеры ПУ-1, ПУ-2: фильтры заменены (акт № 5), нагреватели (водяные) герметичны, вентиляторы работают без вибрации. Заслонки закрываются/открываются полностью. | Да |
| Электроснабжение / Пожарная сигнализация | Готова | Измерения сопротивления изоляции пройдены (протокол замеров № 88). Аварийное освещение работает. ШС УОНВ исправна. | Да |
Оценка технического состояния здания в целом
По результатам осмотра здание № 4 по ул. ###, 2В назначается категорией технического состояния: «Работоспособное с замечаниями» (категория 2 по ГОСТ 31937-2011).
Критических (предаварийных) дефектов, требующих немедленного прекращения эксплуатации, не выявлено.
Решения комиссии (План мероприятий по устранению дефектов)
| № п/п | Наименование дефекта / Мероприятие | Ответственное лицо / Подрядчик | Срок выполнения | Примечание (источник финансирования) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ремонт кровли в зоне примыканий к вент. шахтам (секция 3): вскрытие, укладка нового ковра, герметизация углов. | Служба ТЭ / Подрядчик ООО «Кровля-Сервис» | До | Средства текущего ремонта на 2024 г. |
| 2 | Устранение течи на фланце клапана ГВС (подвал): замена прокладки, затяжка болтов. | Сантехник СТО (Иванов А.В.) | До | Собственные средства УО |
| 3 | Очистка наружных водосточных воронок и труб от листвы/мусора. | Группа уборки территории (Петров В.В.) | Еженедельно в окт.-ноя. 2024 | Эксплуатационные расходы |
| 4 | Заделка трещины на фасаде (2 секция) цементно-песчаным раствором с установкой маяков для наблюдения за развитием. | Маляр/Штукатур (СТО) | До | Средства текущего ремонта |
| 5 | Гидроизоляция подвала в зоне угловой комнаты (внутренняя/пена-изоляция или наружная — по проекту). Включить в план кап. ремонта на 2025 г. | Инженер ТЭ (Сидоров С.С.) — подготовить ТЗ на проект | Проект — к ; Работы — летом 2025 г. | План кап. ремонта на 2025 г. |
| 6 | Замена уплотнителей на входной группе и стеклопакета в каб. 102. | СТО / Подрядчик | К | Средства текущего ремонта |
| 7 | Организовать постоянное наблюдение за развитием трещины на фасаде (маяки № М-5, М-6) — раз в месяц до конца года, затем раз в квартал. | Инженер ТЭ (Сидоров С.С.) | Постоянно | Внутренний контроль |
Комиссия считает, что при выполнении мероприятий по п.п. 1-4 данного акта в установленные сроки, здание № 4 будет готов к эксплуатации в зимний период 2024-2025 гг.
Сведения об акте внесены в Журнал технической эксплуатации здания (инв. № ЖТЭ-4, л. 15-18).
Об экземпляре акта (2 экз.) уведомлен собственник — НАН Беларуси.
Председатель комиссии
Зам. директора ____________ /Иванов И.И./
Члены комиссии:
Нач. ОКС ____________ /Петров П.П./
Инженер ТЭ ____________ /Сидоров С.С./
Предс. профкома ____________ /Степанова А.А./
УТВЕРЖДАЮ
Собственник здания (уполномоченное лицо)
____________ /Фамилия И.О./
«___» _____________ 202_ г.
М.П. (при наличии)
Особенности заполнения ключевых полей (Рекомендации)
Описание дефектов: принцип «Где? Что? Какого размера?»
Избегайте общих фраз («кровля течет», «стены трескаются»). Пишите конкретно:
- Локализация: Фасад ул. ###, 2 секция, 3 этаж, угол окна № 4.
- Характер: Вертикальная сквозная трещина, отслоение штукатурки, коррозия арматуры, грибок/плесень.
- Параметры: Ширина трещины 3 мм, длина 2.5 м, площадь отслоения 0.8 кв.м., глубина коррозии 2 мм.
- Фотофиксация: Обязательно приложите фотоотчет к акту (с указанием даты/времени в метаданных или распечатайте с подписью ответственного).
Классификация дефектов по степени опасности
- Малозначительные (Косметические): Не влияют на несущую способность и безопасность (потертость краски, мелкие сколы плитки, износ уплотнителей). Устраняются планово силами СТО или в рамках текущего ремонта.
- Значительные: Нарушают эксплуатационные свойства, могут привести к ухудшению состояния несущих конструкций (течи кровли, трещины в стенах > 1-2 мм, нарушение гидроизоляции, забитость стоков). Требуют обязательного устранения в установленные сроки (обычно до начала отопительного сезона или в течение квартала).
- Критические (Предаварийные): Угроза обрушения, недопустимые деформации, прогибы предельные, коррозия несущих элементов до потери сечения. Действия: Немедленное доложение руководству, ограждение зоны, прекращение эксплуатации части/всего здания, вызов специализированной организации для обследования, разработка проекта усилений.
Последующие действия после составления Акта
Составление акта — не финал, а начало процесса управления дефектами. Эксплуатирующая организация в месячный срок (согласно п. 13 Правил технической эксплуатации в РБ / аналогичным нормам в РФ) обязана:
- Внести данные в Журнал технической эксплуатации (водится на каждое здание в 2 экз.: в архиве ТЭ и на объекте). В журнал заносятся: ориентировочная оценка состояния, места и параметры дефектов, причины, сроки устранения, данные об исполнении предписаний.
- Составить/скорректировать план текущего ремонта на следующий год (включить выявленные дефекты).
- Определить объекты для капитального ремонта (внести в долгосрочную программу/план кап. ремонта).
- Организовать контроль за сроками устранения замечаний (п. 4 акта).
- При обнаружении предаварийного состояния: ограничить/прекратить эксплуатацию, доложить руководству, принять меры по разгрузке/усилению, обеспечить геодезическое наблюдение (маяки), привлечь аттестованных экспертов для обследования.
Типичные ошибки при оформлении
- Отсутствие даты и номера документа. Акт теряет юридическую силу.
- Неполный состав комиссии. Нет представителя профсоюза, инженера ТЭ или председателя без должностной инструкции на проведение осмотров.
- Формализм в описании. Фраза «Состояние удовлетворительное» без перечня проверенных элементов и фотофиксации. Такой акт не защитит в суде или при проверке надзорных органов (Госстройнадзор, МЧС, Профсоюзы).
- Отсутствие сроков и ответственных. Решения комиссии должны быть исполнимыми (Кто? Что? Когда?).
- Игнорирование «малозначительных» дефектов. Их нужно заносить в журнал наблюдений с установкой маяков/контрольных замеров, иначе через год они станут значительными.
- Несвоевременное утверждение собственником. Акт вступает в силу только после подписи собственника или уполномоченного лица.
Электронный документооборот
Внедряется практика ведения электронного Журнала технической эксплуатации и составления актов в ЭДО (СЭД — системы электронного документооборота). При этом:
- Акт подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями (УКЭП) председателя и членов комиссии.
- Фотофиксация прикрепляется как вложения (файлы).
- Автоматически формируется реестр дефектов для планирования ремонтов.
- Обеспечивается доступ собственника и надзорных органов к актуальной версии документа.
Качественно заполненный Акт общего осеннего осмотра — это не просто формальность для отчетности, а основной инструмент управления техническим состоянием недвижимости. Он позволяет:
- Своевременно выявить угрозы безопасности.
- Обосновать бюджет на текущий и капитальный ремонт.
- Распределить ответственность между эксплуатантом, собственником и подрядчиками.
- Сформировать доказательную базу в случае ЧС или споров.
Используйте приведенный выше образец как чек-лист для адаптации под специфику вашего объекта (административное здание, жилой дом, склад, производственное сооружение). Помните: осень прощает халатность не так, как зима. Тщательный осмотр в сентябре — залог спокойной эксплуатации в январе.