Расторжение договора аренды нежилого помещения — распространённая ситуация в деловой практике․ Чтобы процедура прошла законно и не привела к судебным спорам, важно правильно составить и направить требование о расторжении․ В этой статье разберём, когда такое требование необходимо, как его оформить, и приведём образец документа․
Когда требуется требование о расторжении договора
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке — если это предусмотрено законом или самим договором․ Досудебное требование (уведомление) о расторжении направляется в следующих случаях:
- сторона желает расторгнуть договор по соглашению и предлагает второй стороне подписать соответствующий документ;
- договором предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения с обязательным уведомлением за определённый срок (например, за 1–3 месяца);
- вторая сторона существенно нарушила условия договора, и требование является обязательным досудебным порядком перед обращением в суд (ст․ 452 ГК РФ);
- наступили обстоятельства, предусмотренные статьёй 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств)․
Основания для расторжения договора аренды
По инициативе арендодателя (ст․ 619 ГК РФ)
- арендатор использует помещение с нарушением условий договора или не по назначению;
- арендатор существенно ухудшает состояние помещения;
- арендная плата не вносится более двух раз по истечении установленного срока;
- арендатор не проводит капитальный ремонт, если это его обязанность по договору․
По инициативе арендатора (ст․ 620 ГК РФ)
- арендодатель не предоставил помещение в пользование либо создаёт препятствия его использованию;
- помещение имеет недостатки, о которых арендатор не был предупреждён;
- арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
- помещение стало непригодным для использования вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает․
Как составить требование: структура документа
Требование о расторжении договора аренды составляется в письменной форме и должно содержать:
- Реквизиты сторон, наименование организаций (или ФИО физических лиц), адреса, ИНН/ОГРН, контактные данные․
- Реквизиты договора, номер и дата заключения, предмет договора (адрес и характеристики помещения)․
- Основания расторжения — ссылка на пункт договора или норму закона, описание нарушений (если они есть)․
- Суть требования — предложение расторгнуть договор с указанием даты, требование вернуть помещение, подписать акт приёма-передачи, произвести взаиморасчёты․
- Срок для ответа — по общему правилу 30 дней (ст․ 452 ГК РФ), если иное не установлено договором․
- Предупреждение — о намерении обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа․
- Дата и подпись уполномоченного лица․
ООО «Арендодатель»
ИНН ###, ОГРН 1157700000000
Адрес: 123456, г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 1
Исх․ № ___ от «___» __________ 20___ г․
Генеральному директору
ООО «Арендатор»
ИНН ###
Адрес: 123457, г․ Москва, ул․ Образцовая, д․ 5
Требование о расторжении договора аренды нежилого помещения
Между ООО «Арендодатель» (арендодатель) и ООО «Арендатор» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № ___ от «___» __________ 20___ г․ (далее — Договор), предметом которого является нежилое помещение общей площадью ___ кв․ м, расположенное по адресу: ____________________․
В соответствии с п․ ___ Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату․ Однако арендная плата за период с __________ по __________ внесена не была, задолженность составляет ________ (__________) рублей ___ копеек․
Указанные действия являются существенным нарушением условий Договора и в соответствии с пп․ 3 п․ 2 ст․ 619 ГК РФ дают арендодателю право требовать расторжения Договора․
На основании изложенного, руководствуясь ст․ 450, 452, 619 ГК РФ, требуем:
- Рассмотреть вопрос о расторжении Договора аренды № ___ от «___» __________ 20___ г․ с «___» __________ 20___ г․
- В течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящего требования направить мотивированный ответ․
- Погасить задолженность по арендной плате в размере ________ рублей․
- Освободить и передать арендодателю помещение по акту приёма-передачи в срок до «___» __________ 20___ г․
В случае неполучения ответа в установленный срок либо отказа от расторжения Договора арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении Договора и взыскании задолженности, неустойки и судебных расходов․
Генеральный директор ООО «Арендодатель» ____________ /И․О․ Фамилия/
Как направить требование
Чтобы в дальнейшем доказать факт направления требования, рекомендуется:
- отправить письмо заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении и описью вложения на юридический адрес контрагента;
- вручить лично под подпись на втором экземпляре с отметкой о дате получения;
- сохранить почтовые квитанции и трек-номер отправления․
Что делать после расторжения
После прекращения договора стороны обязаны подписать акт приёма-передачи помещения, в котором фиксируется состояние объекта, показания счётчиков и отсутствие (либо наличие) претензий․ Также необходимо провести окончательные взаиморасчёты: вернуть обеспечительный платёж, оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность․ Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (при сроке от года), потребуется регистрация его прекращения․
Грамотно составленное требование о расторжении договора аренды — ключевой документ досудебного урегулирования․ Оно должно содержать чёткие основания, ссылки на закон и договор, конкретные требования и сроки․ Соблюдение процедуры защитит ваши интересы и упростит возможное судебное разбирательство․ В сложных ситуациях рекомендуется обратиться за помощью к юристу․