Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это наиболее цивилизованный и быстрый способ прекратить обязательства, когда арендатор имеет просроченную задолженность по арендной плате или коммунальным услугам. В отличие от судебного процесса, этот метод позволяет сторонам самостоятельно определить условия расчета, сроки выселения и порядок передачи имущества, минимизируя временные и финансовые затраты.

В данной статье подробно разбирается правовое основание, обязательная структура документа, предоставляется типовой образец соглашения и анализируются риски, которых стоит избегать.

Правовые основания расторжения по соглашению сторон

Согласно статье 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. При этом стороны вправе определить последствия расторжения, отличные от предусмотренных законом (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Ключевые нормативные акты, регулирующие процесс:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): ст. 450 (расторжение по соглашению), ст. 453 (последствия расторжения), ст. 619 (расторжение договора найма), ст. 309-310 (исполнение обязательств и ответственность за неисполнение).
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): ст. 67-68 (расторжение договора найма жилого помещения) — применимо к социальному найму и найму в специализированном жилищном фонде; к коммерческой аренде применяется по аналогии или по ГК РФ.
• АПК РФ / ГПК РФ: процедура судебного утверждения соглашения, если одна из сторон откажет в добровольном исполнении.

Когда целесообразно заключать соглашение?

• Арендатор признает долг, но не может погасить его сразу.
• Стороны хотят избежать длительного судебного процесса (6–12 месяцев).
• Необходимо зафиксировать состояние имущества (акт приема-передачи) на момент выезда, чтобы избежать споров об порче имущества.
• Арендодатель хочет гарантированно получить ключи и освободить площадь для нового арендатора.

Обязательная структура соглашения о расторжении

Закон не устанавливает строгой формы, но судебная практика требует наличия определенных условий для признания документа действительным и исполняемым. Отсутствие ключевых пунктов может привести к тому, что договор будет считаться нерасторгнутым, а долг — невосстановленным.

Список обязательных реквизитов:

1. Шапка документа: Наименование («Соглашение о расторжении договора аренды»), дата и место составления.
2. Сведения о сторонах: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО, паспортные данные/реквизиты регистрации, адреса, контакты. Указание на основание действия (доверительность, устав, решение учредителя).
3. Ссылка на расторгаемый договор: Номер, дату заключения, предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь).
4. Условие о расторжении: Четкая формулировка: «Стороны договорились о расторжении Договора №… от … по соглашению сторон».
5. Дата фактического расторжения: Момент, с которого обязательства прекращаются (обычно, дата подписания Акта приема-передачи или дата подписания соглашения).
6. Расчеты по долгам (Ключевой блок):
   • Признание арендатором суммы задолженности (аренда, ОПС, пени, штрафы) на конкретную дату.
   • Порядок погашения: единовременный платеж, рассрочка (график платежей), зачет залогового депозита, передача имущества в счет долга (данция в исполнение обязательства, ст. 408 ГК РФ).
   • Условия по процентам/пени: списание, перерасчет или сохранение.
7. Залоговый депозит (обеспечительный платеж): Порядок возврата или зачета в счет долга.
8. Порядок передачи помещения: Ссылка на составление двустороннего Акта приема-передачи (неотъемлемое приложение), фиксирующего состояние, показания счетчиков, наличие/отсутствие имущества арендатора.
9. Отсутствие претензий (или их перечень): Формулировка о том, что после исполнения условий соглашения стороны не имеют претензий друг к другу.
10. Порядок разрешения споров: Претензионный порядок, юрисдикция (суд по месту нахождения недвижимости — ст. 30 АПК РФ / ст. 38 ГПК РФ).
11. Подписи сторон с расшифровкой и печатями (если есть).

Типовой образец соглашения о расторжении договора аренды с долгами

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ ] требует заполнения конкретными данными. Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № [Номер] от [Дата]

г. [Город] «___» ____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП/ФЛ], именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании [Устава / Доверенности №__ от __.__.20__ / паспорта], представленное [ФИО директора / лицом], с одной стороны,

Арендатор: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП/ФЛ], именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании [Устава / Доверенности №__ от __.__.20__ / паспорта], представленное [ФИО директора / лицом], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450 ГК РФ, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились расторгнуть по соглашению сторон Договор аренды № [Номер договора] от [Дата договора] (далее — «Договор»), предметом которого является нежилое/жилое помещение: [Адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, назначение], заключенный между Арендодателем и Арендатором.

Договор считается расторгнутым с [Указать дату: «момента подписания настоящего Соглашения» / «__.__.20__» / «момента подписания Акта приема-передачи помещения»].

РАСЧЕТЫ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ И ПОГАШЕНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

Стороны устанавливают, что на дату подписания настоящего Соглашения у Арендатора имеется просроченная задолженность перед Арендодателем по следующим статьям:

• Арендная плата за период с [Дата] по [Дата]: [Сумма прописью и цифрами] руб. (с НДС / без НДС);
• Оплата коммунальных услуг / ОПС за период с [Дата] по [Дата]: [Сумма] руб.;
• Пени / штрафы за просрочку платежей (рассчитанные на дату __.__.20__): [Сумма] руб.;
• ИТОГО ЗАДОЛЖЕННОСТЬ: [Общая сумма прописью и цифрами] руб. 00 коп.

Арендатор признает указанную задолженность справедливой и неоспоримой.

Порядок погашения задолженности (выбрать нужный вариант и удалить лишнее):

Вариант А (Единовременная оплата): Арендатор обязуется погасить полную сумму задолженности в размере [Сумма] руб. путем перечисления на расчетный счет Арендодателя не позднее «___» ____________ 20__ г.

Вариант Б (Рассрочка / План-график): Арендатор обязуется погасить задолженность частями в соответствии с Приложением № 1 (График погашения) к настоящему Соглашению. В случае просрочки платежа по Графику более чем на [Кол-во] дней, Арендодатель вправе требовать досрочного погашения всей оставшейся суммы и обратиться в суд за взысканием.

Вариант В (Зачет залогового депозита): Стороны согласовали произвести зачет суммы задолженности в размере [Сумма] руб. за счет обеспечительного платежа (залогового депозита), переданного Арендатором по Договору (Квитанция №__ от __.__.20__). Остаток задолженности в размере [Сумма] руб. подлежит погашению [наличным/безналичным расчетом] до «___» ____________ 20__ г. Остаток депозита (если есть) возвращается Арендатору в течение [Кол-во] дней после подписания Акта приема-передачи.

Вариант Г (Данция в исполнение обязательства — ст. 408 ГК РФ): Стороны согласовали, что задолженность в размере [Сумма] руб. погашается путем перехода права собственности на имущество Арендатора (перечень в Приложении № 2) к Арендодателю. Акт приема-передачи имущества в счет погашения долга составляется отдельно.

С даты подписания настоящего Соглашения начисление пени (штрафов, неустойки) по основному долгу прекращается. Начисленные ранее пени подлежат оплате / списываются (подчеркнуть нужное) в соответствии с п. 2.3.

ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ

Передача арендованного помещения Арендодателю осуществляется по двустороннему Акту приема-передачи помещения (Приложение № 3 к настоящему Соглашению), который является неотъемлемым приложением и имеет равную юридическую силу.

Акт приема-передачи должен содержать: дату передачи, показания индивидуальных приборов учета (электроэнергия, вода, тепло), описание состояния помещения (отделка, инженерные системы), перечень оставленного имущества (если есть), подтверждение факта возврата ключей (количество, тип).

Ключи от помещения (в количестве [Кол-во] комплектов) передаются Арендодателю при подписании Акта приема-передачи.

ЗАЛОГОВЫЙ ДЕПОЗИТ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ)

По Договору Арендатор передал Арендодателю обеспечительный платеж в размере [Сумма] руб. (Квитанция/Договор займа №__ от __.__.20__).

Данная сумма зачисляется в счет погашения задолженности в соответствии с п. 2.3. [Вариант В] / возвращается Арендатору в течение [Кол-во] рабочих дней после подписания Акта приема-передачи при отсутствии долгов и претензий по состоянию имущества.

ОТСУТСТВИЕ ПРЕТЕНЗИЙ

Стороны подтверждают, что после полного исполнения обязательств по настоящему Соглашению (погашения долга, передачи помещения, возврата/зачета депозита) они не имеют и не будут иметь друг к другу никаких претензий и требований по Договору аренды № [Номер] от [Дата], в т.ч. по начисленным пеням, штрафам, убыткам, упущенной выгоде.

Арендатор гарантирует, что на момент передачи помещения оно свободно от лиц, претендующих на право пользования, и не обременено правами третьих лиц.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Споры, возникающие из настоящего Соглашения, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде / Суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (Адрес: [Адрес помещения]) в установленном законом порядке с обязательным досудебным претензионным порядком (срок рассмотрения претензии — 30 календарных дней).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

Соглашение составлено в [Кол-во] экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один — для регистрации в Росреестре (если Договор аренды был зарегистрирован / срок аренды 1 год и более).

Все приложения (График погашения, Перечень имущества, Акт приема-передачи) являются неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:
[Полное наименование / ФИО]
Адрес: [Юридический / Фактический]
ИНН / КПП: [Для ЮЛ/ИП]
Р/с: [Расчетный счет]
Банк: [Наименование, БИК, К/с]
Тел./Email: [Контакты]
________________ / [Подпись] / [ФИО полностью] / [Печать]
М.П.

АРЕНДАТОР:
[Полное наименование / ФИО]
Адрес: [Юридический / Фактический]
ИНН / КПП: [Для ЮЛ/ИП]
Р/с: [Расчетный счет]
Банк: [Наименование, БИК, К/с]
Тел./Email: [Контакты]
________________ / [Подпись] / [ФИО полностью] / [Печать]
М.П.

Неотъемлемые приложения к соглашению

Без приложений соглашение считается незавершенным и несет риски для арендодателя.

Приложение № 1. График погашения задолженности (при рассрочке)

Приложение № 2. Перечень имущества, передаваемого в счет долга (при данции)

Подробная инвентаризация: наименование, инв. номер, год выпуска, балансовая/рыночная стоимость, состояние; Необходим для оформления перехода права собственности (акт приема-передачи имущества).

Приложение № 3. Акт приема-передачи арендованного помещения (Критически важно!)

Должен содержать:

• Фотофиксацию состояния стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, вентиляции.
• Показания всех счетчиков (электричество, вода, газ, тепло) на момент передачи.
• Перечень ключей, пультов, карт доступа.
• Заявление Арендатора о том, что личные вещи вывезены, мусор убран.
• Подписи уполномоченных лиц сторон с датой.

Особенности регистрации в Росреестре

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ и п. 2 ст. 609 ГК РФ, расторжение зарегистрированного договора аренды (сроком 1 год и более) подлежит государственной регистрации.

• Если Договор аренды был зарегистрирован: Соглашение о расторжении также подлежит регистрации. До момента регистрации права арендатора считаются не прекращенными, что создает риски для арендодателя (арендатор может продать право аренды, заложить его, налоговая может начислить налог на имущество арендодателю как собственнику, сдающему в аренду).
• Пакет документов для Росреестра: Заявление (форма по приказу Минэкономразвития), Соглашение в 3 экз., Акт приема-передачи, Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. для физлиц, 1000 руб. для юрлиц, тарифы актуальны на 2024-2025 гг., уточняйте), Паспорт/Устав/Выписка ЕГРЮЛ.
• Срок: 7-9 рабочих дней (через МФЦ, до 12 дней).

Налоговые риски и учет (для юрлиц и ИП)

Расторжение с долгами порождает налоговые последствия, которые необходимо отразить в бухучете и налоговом учете:

Для Арендодателя (НДС, Налог на прибыль / УСН):

• НДС: Если долг погашается деньгами — НДС не возникает (погашение долга не является реализацией). Если долг погашается имуществом (данция) — возникает объект налогообложения НДС по рыночной стоимости имущества (п. 1 ст. 146, п. 3 п. 1 ст. 154 НК РФ). Если долг списывается к финансовому результату (безнадежный) — НДС не восстанавливается, но есть нюансы по «восстановленному» НДС, если аванс не был получен.
• Налог на прибыль: Доход от списания непогашенной задолженности (если признать ее безнадежной) — необоротный доход (п. 20 п. 1 ст. 251 НК РФ). При данции — доход от реализации имущества.
• УСН (Доходы-Расходы): Невырученная аренда не уменьшает расходы арендодателя (расходы по аренде не учитывались). Полученные пени/штрафы — доход. При данции — доход от реализации имущества.

Для Арендатора:

• Списание кредиторской задолженности (если арендодатель прощает долг) — необоротный доход (п. 18 п. 1 ст. 251 НК РФ для ОСНО, п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ для УСН).
• При данции — расход на списание имущества (балансовая стоимость) и доход от освобождения от обязательства (разница между долгом и стоимостью имущества).

Типичные ошибки и риски (Чек-лист для проверки)

Что делать, если Арендатор отказывается подписывать?

Если переговоры зашли в тупик, Арендодатель действует в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ):

1. Направляет официальную претензию (заказным письмом с описью вложения) с требованием погасить долг и освободить помещение в разумный срок (обычно 30 дней).
2. По истечении срока подает иск в Арбитражный суд (если обе стороны ЮЛ/ИП) или Суд общей юрисдикции (если Арендатор — физлицо, не являющееся ИП).
3. Основания для суда: систематическая неуплата (2 раза подряд или более 3 месяцев в году — п. 2 ст. 619 ГК РФ) или существенное нарушение условий договора.
4. В иске требовать: расторжение договора, взыскание долга, пени, судебных расходов, освобождение помещения.
5. Подать ходатайство об обеспечении иска (запрет на отчуждение имущества, арест счетов).

Важно: Даже если начался суд, стороны могут в любой момент до вступления решения в законную силу заключить Мировое соглашение (ст; 173 АПК РФ / ст. 173 ГПК РФ), которое по сути аналогично описанному выше Соглашению, но утверждается судом и имеет силу исполнительного листа.

Резюме

Соглашение о расторжении договора аренды с долгами — это инструмент управления рисками. Грамотно составленный документ с приложениями (График погашения, Акт приема-передачи) позволяет:

• Юридически зафиксировать сумму долга и исключить споры о цифрах в будущем.
• Получить помещение обратно в кратчайшие сроки.
• Оформить зачет депозита или передачу имущества в счет долга без налоговых претензий (при правильном оформлении).
• Избежать судебных издержек и простоя недвижимости.

Рекомендация: Используйте приведенный выше образец как базу, но адаптируйте его под конкретную ситуацию (наличие НДС, вид налогообложения, тип имущества, наличие подарендаторов). Обязательно приложите к соглашению подробный Акт приема-передачи с фотофиксацией и показаниями счетчиков. При регистрируемых договорах не забывайте о подаче документов в Росреестр.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Гражданское законодательство и судебная практика могут меняться. Для принятия решений в конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному юристу;