Продление срока действия договора найма жилого помещения, это распространенная правовая процедура, которая позволяет сторонам (наймителю и наймодателю) продолжить отношения без заключения принципиально нового договора. Законодательство (ст. 621 ГК РФ, ст. 68 ЖК РФ) устанавливает, что продление оформляется дополнительным соглашением к основному договору. В данной статье мы подробно разберем, как правильно составить такой документ в 2026 году, какие обязательные реквизиты он должен содержать, а также предоставим структурированный образец для заполнения.

Правовые основы и форма документа

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 310, 450, 452), изменение и расторжение договора допускаются по соглашению сторон. Дополнительное соглашение о продлении является неотъемлемой частью основного договора и наследует его форму:

• Письменная форма: Обязательна, если основной договор был в письменной форме (что стандарт для найма жилья).
• Нотариальное удостоверение: Требуется, только если основной договор подлежал нотариальному удостоверению (например, договор найма на срок 1 год и более, подлежащий госрегистрации в Росреестре, и стороны захотели его нотариально заверить, либо если одна из сторон — несовершеннолетний/недееспособный).
• Государственная регистрация: Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре, если только основной договор найма был зарегистрирован (договоры на срок 1 год и более). Если основной договор был краткосрочным (до года) и не регистрировался, то и доп. соглашение регистрации не требует.

Ключевые отличия: Продление vs Новый договор vs Автоматическое продление

Важно понимать разницу, чтобы выбрать правильную тактику:

1. Дополнительное соглашение о продлении (Пролонгация): Сохраняет номер и дату основного договора, меняет только срок действия (и, при необходимости, арендную плату/условия). Юридически это продолжение тех же правоотношений.
2. Автоматическое продление (ст. 621 ГК РФ): Если наймитель продолжает пользоваться жильем после истечения срока с согласия наймодателя (или без возражений в течение неопределенного времени), договор считается продленным на неопределенный срок. Риск: Любая сторона может расторгнуть такой договор в любой момент, предупредив другую за 3 месяца (если иное не установлено договором). Для стабильности бизнеса и быта лучше оформить доп. соглашение на конкретный срок.

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения (Чек-лист 2026)

Чтобы документ имел юридическую силу и не вызвал вопросов у нотариуса или регистратора (если нужна регистрация), он должен содержать:

• Наименование: «Дополнительное соглашение № [Номер] о продлении срока действия договора найма жилого помещения № [Номер основного договора] от [Дата основного договора]».
• Место и дата составления: Город, число, месяц, год (прописью и цифрами).
• Стороны (Полные реквизиты):
  • Для физлиц: ФИО полностью, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации, телефон, e-mail.
  • Для юрлиц/ИП: Полное наименование, ИНН/ОГРН(ИП), адрес, данные представителя (доверенность).
• Ссылка на основной договор: Четкое указание номера, даты и предмета основного договора (адрес квартиры, кадастровый номер при наличии).
• Суть соглашения (Предмет): Фраза: «Стороны договорились о продлении срока действия Договора…».
• Новый срок действия: Конкретная дата окончания (например, «до 31 декабря 2027 года») или условие («на 12 месяцев со дня истечения предыдущего срока»). Не пишите просто «продлевается» — нужна дата.
• Условия об арендной плате (Критично!): Даже если плата не меняется, нужно написать: «Арендная плата остается прежней — Х руб./мес.» или установить новый размер/порядок индексации. Молчание о цене может привести к спорам.
• Иные изменения (по желанию): Изменение реквизитов сторон, порядка оплаты КУ, ответственности за порчу имущества, права на поднайм и т.д.
• Количество экземпляров: Минимум 2 (по одному каждой стороне) + 1 для Росреестра (если подлежит регистрации).
• Подписи сторон: Расшифровка подписи (ФИО). Печать ставит только юрлицо/ИП (при наличии).
• Приложения (при необходимости): Акт приема-передачи (если меняется состояние квартиры), квитанции, доверенности.

Типовый образец дополнительного соглашения о продлении (для заполнения)

Ниже приведена универсальная форма, адаптированная под реалии 2026 года. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит замене на ваши данные.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер доп. соглашения, напр. 1]

о продлении срока действия Договора найма жилого помещения № [Номер основного договора]

г. [Город] «[День]» [Месяц прописью] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Наймодатель: [ФИО полностью / Полное наименование юрлица], именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,

• Паспорт: [Серия, Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации] (для физлица).
• ИНН: [Номер], ОГРН: [Номер], юр. адрес: [Адрес] (для юрлица).
• Действующий на основании: [Свидетельство о праве собственности / Доверенность №… от… / Устав].

и

Наниматель: [ФИО полностью / Полное наименование юрлица], именуемый(ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,

• Паспорт: [Серия, Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации].
• ИНН: [Номер], ОГРНИП: [Номер] (для ИП/юрлица).
• Действующий на основании: [Паспорт / Доверенность №… от… / Устав].

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились продлить срок действия Договора найма жилого помещения № [Номер] от [Дата] года (далее — Договор), заключенного между Наймодателем и Нанимателем, предметом которого является жиловое помещение (квартира) общей площадью [Площадь] кв.м., расположенное по адресу: [Полный адрес: регион, город, улица, дом, корпус, квартира], кадастровый номер: [Кадастровый номер, если есть].

НОВЫЙ СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Срок действия Договора продлевается с «[День окончания старого срока]» [Месяц] [Год] г. по «[День нового окончания]» [Месяц] [Год] г. включительно.

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами (или с момента государственной регистрации, если таковая требуется по закону).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Размер ежемесячной арендной платы в период продленного срока устанавливается в размере [Сумма цифрами и прописью] рублей 00 копеек в месяц.

Оплата производится [ежемесячно / ежеквартально] не позднее [Число] числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления на банковский счет Наймодателя / наличными за расписку в получении.

Реквизиты для оплаты: Получатель: [ФИО/Название], ИНН/КПП, Счет №, Банк, БИК, К/с. (Указать актуальные реквизиты).

[Опционально] Индексация арендной платы производится [раз в год / не производится] в порядке, установленном п; [Номер пункта] Договора / настоящим Соглашением: [Описание механизма индексации].

ОСТАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Все иные условия Договора № [Номер] от [Дата], не затронутые настоящим Соглашением, остаются в силе без изменений.

Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора и подлежит исполнению наравне с ним.

РЕГИСТРАЦИЯ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)

Стороны подтверждают, что Договор № [Номер] [подлежал / не подлежал] государственной регистрации в Росреестре.

В случае необходимости государственной регистрации настоящего Соглашения, Стороны обязуются но (или одна из сторон по договору) подать документы в Росреестр в установленный законом срок. Расходы по регистрации распределяются [поровну / несет Наймодатель / несет Наниматель].

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН / ПОДПИСИ

Пошаговая инструкция: Как оформить продление правильно

1. Зараннее уведомление: Начните переговоры за 1–2 месяца до окончания срока. Изучите п. 621 ГК РФ: если вы пропустите дату, договор может автоматически перейти в неопределенный срок (что выгодно нанимателю, но рискованно для наймодателя).
2. Согласование условий: Обсудите новый срок, размер платы (индексация по инфляции/рыночной ставке), ответственность за КУ, возможность подаренды/поднайма.
3. Подготовка документа: Используйте приведенный выше образец. Заполните все поля. Проверьте паспортные данные по оригиналам.
4. Подписание: Распечатайте в 3 экземплярах (2 стороны + Росреестр, если регистрация нужна). Подпишите каждую страницу (по инициалам) и последнюю страницу полностью. Наймодатель должен подтвердить право собственности (показать выписку ЕГРН или свидетельство) на момент подписания.
5. Государственная регистрация (если нужно): Если основной договор был на 1 год и более и зарегистрирован — доп. соглашение обязательно регистрируется в МФЦ/Росреестре через Госуслуги или лично. Срок: до 9 рабочих дней. Пошлина на 2026 год для физлиц, 2000 руб. (для жилья), для юрлиц — 22 000 руб. (проверьте актуальные тарифы на Госуслугах).
6. Акт приема-передачи (рекомендуется): Даже если вы не выезжаете, подпишите Акт приема-передачи на момент продления. Это зафиксирует состояние квартиры, показания счетчиков и отсутствие долгов по КУ на дату продления.

Типичные ошибки и риски (Разбор практики 2024–2026 гг.)

• Ошибка 2: Отсутствие цены в доп. соглашении. Стороны написали «продлеваем», но не указали новую аренду. Наймодатель требует старую, наниматель платит новую (или наоборот). Суд восстановит условие о цене по рыночной стоимости (ст. 424 ГК РФ), что выгодно никому. Всегда пишите сумму.
• Ошибка 3: Продление после истечения срока без акта. Договор кончился . Доп. соглашение подписали с датой начала . В этот промежуток (1.5 месяца) отношения регулировались ст. 621 ГК РФ (неопределенный срок). Если наниматель уехал 10.01 — он должен платить за 3 месяца предупреждения? Спорная ситуация. Совет: Ставьте дату вступления в силу подписания или четко фиксируйте, что период «промежутка» оплачивается по старым тарифам.
• Ошибка 4: Несоответствие паспортных данных. Наниматель сменил паспорт (смена имени, 20/45 лет), а в доп. соглашении старые данные. Росреестр откажет в регистрации. Проверяйте паспорта при каждой подписи.

Электронное оформление через Госуслуги / Домклик / СБИС

В 2026 году наиболее удобным и безопасным способом является электронная регистрация:

• Госуслуги (ЕРРП): Позволяет загрузить PDF доп. соглашения, подписать его усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) обеих сторон и подать на регистрацию в Росреестр без визита в МФЦ. Пошлину оплачивают онлайн со скидкой 30%.
• Сервисы банков (Домклик Сбер, СБИС, Контур.Диадок): Имеют встроенные конструкторы доп. соглашений с автозаполнением реквизитов из основного договора, проверкой на ошибки и отправкой на УКЭП. Это минимизирует риск опечаток.

Налоговые нюансы для сторон (Актуально на 2026 год)

• Наймодатель (Физлицо): Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов). Можно применить ПДН (Налог на профессиональный доход) — 4% (физлицам) или 6% (юрлицам/ИП), если оформить статус самозанятого. Продление договора — основание для продолжения применения ПДН.
• Наймодатель (Юрлицо/ИП на ОСНО/УСН): Облагается по общему правилу. Важно: в доп. соглашении должен быть четко прописан порядок выставления счетов/УПД для подтверждения расходов нанимателя (если наниматель, юрлицо).
• Наниматель (Юрлицо/ИП): Арендные платежи включаются в расходы налогообложения прибыли/УСН «Доходы минус расходы» только при наличии подписанного доп. соглашения и акта приема-передачи/УПД.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продлить договор бессрочно?

Можно, написав: «Договор продлевается на неопределенный срок». Но помните: любая сторона может расторгнуть его в любой момент с уведомлением за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Для жилья это часто невыгодно наймодателю.

Нужно ли платить за нотариуса?

Только если основной договор был нотариальным или стороны хотят придать сделке большей доказательной силы (например, при найме элитной недвижимости или сложных спорных ситуациях). В 95% бытовых случаев — не нужно.

Что делать, если наниматель отказывается подписывать продление, но живет дальше?

Наймодатель должен письменно (заказным письмом с описью вложения/почтовой курьерской службой) потребовать освободить помещение или подписать доп. соглашение. Если наниматель платит — отношения переходят в ст. 621 ГК РФ (неопределенный срок). Расторжение возможно только через суд с уведомлением за 3 мес.

Можно ли в доп. соглашении повысить аренду?

Да, но только по соглашению сторон. Односторонне повысить плату в ходе продления нельзя (ст. 614 ГК РФ, изменение условий по соглашению). Если наниматель не согласен — договор заканчивается, наниматель выезжает.

Оформление дополнительного соглашения о продлении договора найма — это стандартная процедура, которая защищает интересы и наймодателя (гарантия платежей и сохранности имущества), и нанимателя (гарантия жилья на фиксированный срок). В 2026 году акцент делается на:

• Точном указании нового срока и суммы аренды.
• Своевременной государственной регистрации (если общий срок ≥ 1 года).
• Использовании электронных сервисов (Госуслуги, ЭДО) для скорости и надежности.
• Сопровождении подписания Актом приема-передачи (фиксация счетчиков, состояния).

Перед финальной подписью проверьте:

1. [ ] Соответствуют ли паспортные данные в документе оригиналам?
2. [ ] Верен ли адрес квартиры и кадастровый номер (как в выписке ЕГРН)?
3. [ ] Указана ли конкретная дата окончания нового срока?
4. [ ] Прописана ли арендная плата (сумма, валюта, срок оплаты, реквизиты)?
5. [ ] Есть ли пункт об остальных неизменных условиях?
6. [ ] Подготовлено ли нужное количество экземпляров (2 или 3)?
7. [ ] Нужна ли регистрация в Росреестре? (Проверьте срок основного договора).

Грамотно составленное дополнительное соглашение, залог спокойствия на весь новый период найма. При сложных ситуациях (споры, коммерческий найм, ипотечное имущество) рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормы законодательства могут меняться. При подготовке документов обращайтесь к актуальной редакции ГК РФ, ЖК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».