Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый с администрацией (органом местного самоуправления), регулируется Жилищным кодексом РФ (Глава 35), а также Гражданским кодексом РФ и региональными нормативными правовыми актами. В отличие от договора социального найма, данный вид договора предполагает платное пользование жилыми помещениями из муниципального или государственного жилищного фонда.

Важно: Ниже приведен типовой образец структуры договора и разбор его обязательных условий. Данная информация носит ознакомительный характер. Для заключения конкретной сделки необходимо обратиться к актуальному законодательству вашего субъекта РФ и консультироваться с юристом.

Правовые основания и отличия от социального найма

Статья 67 ЖК РФ: Основание для заключения — решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма.
Статья 68 ЖК РФ: Порядок заключения договора.
Статья 70 ЖК РФ: Содержание договора.
Статья 74 ЖК РФ: Права и обязанности нанимателя.
Статья 75 ЖК РФ: Права и обязанности наймодателя (администрации).

Ключевые отличия:

Платность: Наниматель платит арендную плату (наем), которая, как правило, выше платы за социальный наем и приближена к рыночной ставке.
Срок: Договор заключается на определенный срок (обычно до 5 лет с возможностью продления), тогда как социальный наем, бессрочный.
Основание предоставления: Очередь на улучшение жилищных условий (для социального) против решения администрации/конкурса (для коммерческого).
Приватизация: Жилье, взятое в коммерческий наем, не подлежит приватизации (ст. 7 ЖК РФ, ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда..;»).

Обязательные условия договора (ст. 70 ЖК РФ)

Согласно законодательству, в договоре обязательно должны быть указаны:

Предмет договора: Точное описание жилого помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, инвентарный номер, состояние на момент передачи).
Стороны: Наймодатель (Администрация города/района/муниципального образования — полное наименование, ИНН, ОГРН, действующее на основании Устава/Полномочий) и Наниматель (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН).
Срок действия договора: Дата начала и окончания. Максимальный срок, 5 лет (ст. 68 ЖК РФ), с правом продления.
Размер наемной платы и порядок ее расчета/оплаты: Сумма в рублях, периодичность (ежемесячно/квартально), реквизиты для оплаты, порядок индексации (обычно раз в год в соответствии с инфляцией или по решению администрации).
Порядок оплаты коммунальных услуг: Кто и как платит за ЖКХ, электричество, газ, воду (обычно наниматель на основании счетчиков/нормативов).
Обеспечение содержания жилого помещения в надлежащем состоянии: Распределение ответственности за текущий и капитальный ремонт (капитальный — на наймодателе, текущий — часто на нанимателе, если иное не оговорено).
Права и обязанности сторон: Детальный перечень (см. ниже).
Основания и порядок расторжения договора.
Порядок разрешения споров: Претензионный порядок, судебная юрисдикция.
Адреса и реквизиты сторон, подписи.

Типовая структура договора (Образец)

 ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 г. ________________ «___» _____________ 20__ г; НАЙМОДАТЕЛЬ: Администрация _________________________________________________________,
 именуемая в дальнейшем «Наймодатель», в лице __________________________________________,
 действующего на основании ____________________________________________________________,
 с одной стороны,
и
НАЙМАТЕЛЬ: _________________________________________________________________________,
 (ФИО полностью)
 паспорт: серия _______ № ___________, выдан __________________________________________,
 код подразделения ___________, прописка: ______________________________________________,
 ИНН ___________________, телефон: ___________________,
 именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
 Наймодатель передает Нанимателю во временное платное владение и пользование жилое помещение
 (квартира/комната), расположенное по адресу: ______________________________________________,
 кадастровый номер: ___________________________, инвентарный номер: ______________________.
 Характеристики помещения: общая площадь ____ кв.м., жилая площадь ____ кв.м;, количество комнат ____,
 этаж ____ из ____, тип дома ___________________;
 Состояние помещения на момент передачи фиксируется в Акте приема-передачи (Приложение № 1),
 составляющем неотъемлемую часть настоящего Договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
 Договор заключается на срок до «___» _____________ 20__ г. (не более 5 лет).
 Стороны могут продлить Договор на новый срок путем подписания дополнительного соглашения
 не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока действия.
НАЕМНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Ежемесячная наемная плата составляет __________________ (______________________________)
 рублей 00 копеек.
 Наемная плата вводится Нанимателем ежемесячно не позднее ______ числа месяца, следующего
 за отчетным, путем перечисления на расчетный счет Наймодателя:
 Банк: ______________________________________________________________________________
 БИК ____________________, к/с ____________________, р/с ______________________________.
 Индексация наемной платы производится не чаще одного раза в год путем принятия
 соответствующего решения Администрацией с уведомлением Нанимателя за 30 дней.
ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
 Платежи за коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, отопление,
 газоснабжение, вывоз ТКО) производит Наниматель самостоятельно и в полном объеме
 на основании квитанций/показаний приборов учета.
 Наниматель обязан установить индивидуальные приборы учета ресурсов за свой счет
 (если они отсутствуют) в сроки, установленные законом.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ (АДМИНИСТРАЦИИ)
 Обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, согласно Акту приема-передачи.
 Обязан производить капитальный ремонт общего имущества и несущих конструкций за свой счет
 в порядке, установленном законодательством;
 Имеет право проверить состояние помещения (с уведомлением за 7 дней) не чаще 1 раза в год.
 Имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям ст. 77 ЖК РФ.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМАТЕЛЯ
 Имеет право проживать в помещении вместе с членами своей семьи, а также заселить иных граждан
 только с письменного согласия Наймодателя (ст. 70 ЖК РФ).
 Обязан содержать помещение в хорошем состоянии, производить текущий ремонт за свой счет.
 Обязан своевременно и полностью оплачивать наемную плату и коммунальные услуги.
 Не имеет права переустраивать, переоборудувать помещение без согласия Наймодателя.
 Не имеет права сдавать помещение в субаренду (аренду) без письменного согласия Наймодателя.
 Обязан освободить помещение по истечении срока договора или при его расторжении.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За просрочку платежей Наниматель выплачивает неустойку (пени) в размере ____% от суммы долга
 за каждый день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ, если иное не установлено законом).
 За порчу имущества Наймодателя Наниматель возмещает ущерб в полном объеме.
 Наймодатель несет ответственность за незаконное вмешательство в пользование помещением.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ПРИ НАЛИЧИИ)
 _______________________________________________________________________________._______________________________________________________________________________.
 ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
 До обращения в суд обязателен претензионный порядок. Срок ответа на претензию — 30 календарных дней.
 Споры рассматриваются в суде по месту нахождения жилого помещения.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Договор вступает в силу с момента подписания и регистрации (если требуется по закону).
 Договор составлен в 3-х экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрирующего органа.
 Приложения: Акт приема-передачи, План помещения (БТИ), Копия решения Администрации.
ПОДПИСИ СТОРОН
 НАЙМОДАТЕЛЬ: Администрация _________________________________________________
 Подпись: _________________ / __________________________ / (ФИО, печать)
 М.П.
НАЙМАТЕЛЬ: _______________________________________________________________
 Подпись: _________________ / __________________________ / (ФИО) 

Критически важные приложения к договору

Без следующих документов договор считается неполным и несет риски для обеих сторон:

Приложение № 1: Акт приема-передачи жилого помещения

Самый важный документ. Фиксирует:

Состояние стен, полов, потолков, окон, дверей.
Наличие и состояние инженерного оборудования (сантехника, электрика, отопление, вентиляция).
Показания индивидуальных приборов учета (ИПУ) на момент передачи.
Наличие дефектов (трещины, течи, поломки), это защитит нанимателя от обвинений в порче имущества при выезде.

Приложение № 2: Решение Администрации о предоставлении помещения

Основание для заключения договора. Без решения уполномоченного органа договор может быть признан недействительным.

Приложение № 3: Технический паспорт/План БТИ

Подтверждает планировку и площадь.

Особенности работы с Администрацией (Наймодателем)

Порядок получения помещения

Обычно предоставление происходит на конкурсной основе (аукцион, тендер) или по решению главы администрации для определенных категорий граждан (молодые семьи, переселенцы, работники бюджетной сферы и т.д. — в зависимости от региональных программ).

Государственная регистрация договора

Договор коммерческого найма жилого помещения на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ). Срок действия договора до 1 года регистрации не требуется, но для правовой безопасности рекомендуется регистрировать всегда. Плата за регистрацию платит наниматель (если иное не оговорено).

Индексация наемной платы

Администрация имеет право индексировать плату, но не чаще 1 раза в год. Порядок и индексы должны быть прописаны в договоре или ссылаться на конкретные постановления Администрации/Правительства региона.

Капитальный ремонт

Внесение взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД — обязанность собственника (Администрации). Наниматель эти взносы не оплачивает (Постановление Пленума ВС РФ № 14, ст. 169 ЖК РФ). В квитанциях строка «Капремонт» для нанимателя коммерческого найма должна быть нулевой или отсутствовать.

Основания расторжения договора (ст. 77 ЖК РФ)

Наймодатель (Администрация) имеет право требовать расторжения договора в суде, если Наниматель:

Систематически (более 2 раз за год) нарушает правила пользования жилым помещением (шум, загрязнение общего имущества, незаконная перепланировка).
Использует помещение не по назначению (например, открыл офис, склад, сдает в субаренду без согласия).
Допускает гибель или порчу жилого помещения;
Не платит наемную плату и/или коммунальные услуги более 6 месяцев подряд (для социального найма — 6 мес., для коммерческого кодекс ссылается на общие основания ГК РФ, но практика судов применяет аналогичный подход или условия договора). В договоре лучше прописать конкретный срок просрочки (напр., 3 месяца) как основание для расторжения.

Наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 619 ГК РФ), уведомив Наймодателя за 3 месяца (если иной срок не установлен договором), либо в судебном порядке при существенном нарушении Администрацией обязательств (непередача помещения, невыполнение капремонта, создающего угрозу).

Налоговые аспекты

НДФЛ (для физлиц-нанимателей): Наемная плата не облагается НДФЛ (это расход, а не доход).
Налог на имущество: Платит собственник (Администрация).
НДС: Если Администрация применяет общую систему налогообложения и сдает в наем имущество, она должна облагать наемную плату НДС (20%), если не применяет освобождение (п. 3 ст. 149 НК РФ, аренда жилых помещений для проживания освобождена от НДС). Важно: Освобождение действует, если помещение сдается именно для проживания. Уточните у Администрации, включает ли наемная плату НДС.

Чек-лист при подписании: на что обратить внимание

Пункт	Что проверить
Полномочия подписанта	Есть ли у лица, подписывающего за Администрацию, доверенность или приказ о назначении/полномочиях.
Описание помещения	Соответствует ли адрес и площадь данным ЕГРН/БТИ. Есть ли обременения (залог, арест) — проверить выписку ЕГРН.
Срок договора	Не превышает ли 5 лет. Прописано ли право на продление (преимущественное право).
Наемная плата	Фиксированная сумма или формула расчета. Порядок индексации (ссылка на конкретный акт/индекс).
Коммунальные платежи	Четкое разделение: что платит наниматель (потребление), что наймодатель (капремонт, содержание МОП).
Акт приема-передачи	Подписан ли? Есть ли фотофиксация дефектов? Сняты ли показания счетчиков;
Регистрация	Кто подает документы в Росреестр и кто платит госпошлину.
Выселение	Порядок предоставления другого жилья при расторжении (если наниматель невиновен/нет другого жилья, ст. 78 ЖК РФ, но для коммерческого найма гарантии слабее, чем для социального).

Договор коммерческого найма с Администрацией — это полноценный гражданско-правовой договор, к которому применяются нормы ГК РФ (глава 35 «Найм жилого помещения») и ЖК РФ. Главные риски для нанимателя:

Невозможность приватизировать жилье.
Риск не продления договора по истечении срока (администрация может не продлить).
Высокая наемная плата по сравнению с социальным наймом.
Отсутствие права на предоставление другого жилья при выселении (в отличие от ст. 78 ЖК РФ для социального найма, для коммерческого это не гарантировано кодексом, а регулируется договором/региональными законами).

Рекомендации:

Тщательно изучите региональный закон о социальном и коммерческом найме в вашем субъекте РФ (в них часто прописаны льготы, порядок конкурсов, максимальные ставки наема).
Обязательно включите в договор условие о преимущественном праве продления договора (ст. 68 ЖК РФ дает это право, но лучше зафиксировать механику).
Пропишите механизм разрешения споров о размере наемной платы (например, ссылка на независимую оценку).
Перед подписанием закажите выписку из ЕГРН на это помещение, убедитесь, что оно действительно в собственности муниципалитета и не обременено.
Составьте максимально детальный Акт приема-передачи с фото/видеофиксацией.

Дисклеймер: Данная статья и образец договора подготовлены в информационных целях и не являются юридической консультацией. Законодательство РФ (ЖК РФ, ГК РФ, НК РФ, региональные законы) регулярно меняется. Судебная практика по конкретным вопросам (индексация, выселение, капремонт) может варьироваться. Перед заключением сделки настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на жилищном праве вашего региона.