Сделки с недвижимостью, в которых одна из сторон представлена доверенным лицом, требуют особой внимательности. Законодательство (ГК РФ, ФЗ-218) устанавливает строгие требования к форме договора, содержанию доверенности и проверке полномочий представителя. Ниже представлена подробная статья с разбором правовых нюансов, структурой документа и типовым образцом заполнения.

Правовые основания и нормативная база

• Гражданский кодекс РФ (ч. 2 ст. 185, ст. 185.1, ст. 187–189): правила выдачи доверенности, срок ее действия, права и обязанности представителя, порядок отмены.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: требования к составу документов для регистрации перехода права (ст. 9, 16).
• Постановление Пленума ВС РФ № 10 от : разъяснения по применению норм ГК РФ о представительстве.
• Приказ Минэкономразвития РФ от № 731: административный регламент предоставления госуслуги по регистрации прав.

Ключевые требования к доверенности на продажу недвижимости

Прежде чем подписывать ДКП, покупатель (или его юрист) обязан тщательно проверить доверенность. Несоответствие хотя бы одного пункта приведет к отказу в регистрации Росреестром или оспариванию сделки в суде.

Нотариальная форма — обязательное условие

Согласно п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на право подписания договора купли-продажи недвижимости (сделки, подлежащей нотариальному удостоверению или государственной регистрации) должна быть нотариально удостоверена. Простая письменная форма недействительна для этих целей.

Обязательные полномочия в тексте доверенности

Доверенность должна содержать явное указание на право представителя:

1. Подписывать договор купли-продажи (договор-основание).
2. Подписывать акт приема-передачи недвижимости.
3. Представлять интересы доверителя в Росреестре / МФЦ (подача документов, получение готовых выписок).
4. Получать плату за недвижимость (если это предусмотрено волей продавца). Важно: если полномочия на получение денег отсутствуют, продавец получает деньги лично.
5. Подписывать заявление о регистрации перехода права собственности.

Проверка актуальности и подлинности (актуально на 2026 год)

• Срок действия: по умолчанию, 1 год (если не указан иной), макс. срок не ограничен законом, но нотариусы часто ставят 3 года. Доверенность должна быть действительна на момент подписания ДКП и подачи документов в Росреестр.
• Отзыв: Проверить статус через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП) — reestr.fnp.ru (раздел «Проверка доверенности»). Если доверенность отозвана — сделка недействительна.
• Смерть доверителя / признание недееспособным: прекращает действие доверенности (ст. 188 ГК РФ). Необходимо запросить справку из ЗАГС или ЕГРЮЛ/ЕГРИП (если доверитель — юрлицо/ИП).
• Идентификация доверителя: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации в доверенности должны в точности совпадать с данными в ЕГРН (выписке на объект) и паспорте собственника.

Особенности составления ДКП при участии представителя

Преамбула и предмет договора

В шапке договора указывается: «г. [Город], «___» _________ 202_ г.».

В преамбуле обязательно прописывается основа действий представителя:

«Продавец — [ФИО собственника полностью], именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий на основании доверенности № [Номер] от [Дата] г., выданной нотариусом [ФИО нотариуса], нотариальной палаты [Название региона], зарегистрированной в реестре ФНП под № [Номер реестра], которым уполномочен [ФИО представителя полностью], именуемый в дальнейнем «Представитель Продавца», с одной стороны, и Покупатель [ФИО]…»

Цена и порядок расчетов (критический момент)

Договор должен четко регламентировать, кому и как передаются деньги:

• Вариант А (Полномочия на получение есть): «Покупатель передает стоимость квартиры Представителю Продавца [ФИО] на основании квитанции/расписки, составленной в простой письменной форме с указанием реквизитов доверенности».
• Вариант Б (Полномочий на получение НЕТ): «Покупатель перечисляет стоимость на банковский счет Продавца (собственника) по реквизитам, указанным в Приложении №__ к договору. Представитель Продавца права на получение денежных средств не имеет».

Рекомендация: Использовать безопасные формы расчетов (аккредитив, эскроу-счет, ячейка банка). В назначении платежа обязательно указывать: «Оплата по ДКП №__ от __.__.20__ г. за квартиру по адресу: …».

Гарантии и заявления сторон (Representations & Warranties)

Представитель гарантирует от своего имени и имени доверителя:

• Доверенность действительна, не отозвана, не ограничена по сроку/объему.
• Доверитель жив, дееспособен, не объявлен банкротом (проверить через ЕФРСБ/Кад.Арбитр).
• Недвижимость свободна от обременений (ипотека, арест, залог — проверить по выписке ЕГРН не старше 5 дней), не сдана в аренду, в ней не зарегистрированы третьи лица (кроме продавца).
• Сделка не нарушает прав несовершеннолетних детей, супруга(и) (согласие нотариально удостоверено, если нужно).

Государственная регистрация

Согласно ст. 16 218-ФЗ, документы подаются в Росреестр (через МФЦ или онлайн через Госуслуги/сайт Росреестра).

• Подать может: Покупатель, Представитель Продавца (если есть полномочия), Нотариус (если сделка нотариальная).
• К пакету документов обязательно прикладывается оригинал доверенности (или нотариально заверенная копия, если оригинал остается у нотариуса/в МФЦ) и паспорт представителя.

Типовой образец Договора купли-продажи квартиры (Продавец по доверенности)

Ниже приведена структурная схема договора с обязательными условиями. Для реальной сделки документ адаптируется под конкретную ситуацию (ипотека, маткапитал, доля, коммерческая недвижимость и т.д.).

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ № ___

г. ________________________ «___» _____________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

ПРОДАВЕЦ: [ФИО собственника полностью], [Дата рождения] г.р., [Место рождения], паспорт: серия ____ № ________, выдан [Кем выдан] [Дата выдачи] г., код подразделения _____-___, зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Продавец»,

действующий в данной сделке через своего представителя:

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА: [ФИО представителя полностью], [Дата рождения] г.р., паспорт: серия ____ № ________, выдан [Кем выдан] [Дата выдачи] г., код подразделения _____-___, зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации],

на основании Доверенности № ________ от «___» ___________ 202_ г., выданной нотариусом [ФИО нотариуса], нотариальной палаты [Название], зарегистрированной в Едином реестре доверенностей ФНП под № ________, срок действия до «___» ___________ 202_ г.,

с одной стороны, и

ПОКУПАТЕЛЬ: [ФИО покупателя полностью], [Дата рождения] г.р., паспорт: серия ____ № ________, выдан [Кем выдан] [Дата выдачи] г., код подразделения _____-___, зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Покупатель»,

с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру (далее — «Недвижимость»), расположенную по адресу: [Полный адрес: регион, город, улица, дом, корпус, квартира].

Характеристики Недвижимости:

• Кадастровый номер: __:__:______:__
• Площадь общая: ___ кв.м.
• Тип дома: [кирпичный/панельный/монолитный и т.д.]
• Этаж: __ из __
• Количество комнат: __
• Инвентарный/технический номер: ___ (по БТИ/выписке)

Право собственности Продавца на Недвижимость подтверждается [Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН] № ________ от «___» ___________ 202_ г. (Регистрационный номер права: __-__-__/___).

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Цена Недвижимости составляет _______________________________ (________) рублей 00 копеек.

Расчеты между Сторонами производятся в безналичной форме путем перечисления денежных средств на банковский счет [Выбрать нужное:]

1. Продавца (собственника): БИК __________, Кор. счет __________, Счет № __________, Банк __________, Получатель: [ФИО Продавца] (если у представителя НЕТ полномочий на получение).
2. Представителя Продавца: БИК __________, Кор. счет __________, Счет № __________, Банк __________, Получатель: [ФИО Представителя] (если у представителя ЕСТЬ полномочия на получение).

Порядок оплаты: [Описать этапы: задаток/аванс, оплата при подписании, оплата после регистрации, использование аккредитива/эскроу/ячейки].

Пример: «100% стоимости в размере ___ руб. Покупатель перечисляет на указанный счет не позднее «___» ___________ 202_ г. (днем подписания Договора). Подтверждением оплаты является выписка со счета Покупателя / квитанция банка / расписка Представителя Продавца».

ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ

Передача Недвижимости от Продавца Покупателю и приемка ее Покупателем осуществляются по подписании настоящего Договора путем составления Акта приема-передачи квартиры (Приложение № 1), который подписывается Покупателем и Представителем Продавца.

В Акт приема-передачи вносятся показания приборов учета (электроэнергии, воды, газа), сведения о квитанциях за ЖКУ (оплачены до «___» ___________ 202_ г.), количество комплектов ключей.

Недвижимость передается свободной от имущественных обременений (залог, арест, ипотека, аренда), от прав третьих лиц и от зарегистрированных в ней граждан (кроме Продавца, который выпишется до момента регистрации перехода права / уже выписан — подчеркнуть нужное).

ГАРАНТИИ И ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН

Представитель Продавца гарантирует, что на момент подписания Договора:

• Доверенность действительна, не отозвана доверителем, не прекращена по иным основаниям (ст. 188 ГК РФ).
• Полномочия, указанные в Доверенности, охватывают подписание Договора купли-продажи, Акта приема-передачи, заявления на регистрацию права, получение выписки из ЕГРН [и получение платы, если применимо].
• Продавец (доверитель) жив, дееспособен, не ограничен в дееспособности судом, не объявлен банкротом, не находится в процедуре банкротства.
• Недвижимость не является единственным жильем Продавца и членов его семьи, либо получено согласие органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники/проживающие).
• Супруг(а) Продавца дает нотариальное согласие на продажу (если квартира приобретена в браке) — приложено/не требуется.

Покупатель подтверждает, что ознакомлен с состоянием квартиры, документами на нее, выпиской из ЕГРН (не старше 5 рабочих дней), согласен с условиями Договора.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА

Переход права собственности на Недвижимость от Продавца к Покупателю возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 223 ГК РФ, ст. 16 218-ФЗ).

Документы для регистрации подаются в Росреестр (через МФЦ) Представителем Продавца / Покупателем / Нотариусом [подчеркнуть нужное] в течение ___ рабочих дней со дня подписания Договора.

К пакету документов для регистрации прилагаются: настоящий Договор (3 экз.), Акт приема-передачи (2 экз.), Доверенность (оригинал/заверенная копия), паспорта сторон, квитанция о госпошлине, согласие супруга/органов опеки (если применимо), выписка из домовой книги/реестра учетных записей.

Расходы по госпошлине и услугам МФЦ/нотариуса распределяются: [Покупатель платит всё / Стороны делят пополам / Иное].

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями настоящего Договора.

В случае отказа Росреестра в регистрации перехода права по вине Продавца (недействительная доверенность, обременения, отсутствие согласий), Продавец через Представителя обязан вернуть Покупателю полученную сумму и возместить убытки (расходы на оформление, оценку, нотариуса, проценты за пользование чужими средствами).

Риск случайной гибели или повреждения Недвижимости переходит к Покупателю с момента подписания Акта приема-передачи.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров. Досудебный претензионный порядок обязателен (ответ в течение 30 календарных дней).

При нерешаемости спор передается в суд по месту нахождения Недвижимости.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для Покупателя, Продавца (Представителя), Росреестра (МФЦ). Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

Приложения: Акт приема-передачи (Приложение №1), Квитанция/Расписка о получении денег (Приложение №2), Копия доверенности (Приложение №3), Согласие супруга/Органов опеки (Приложение №4), Выписка из ЕГРН (Приложение №5).

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания.

Приложение № 1: Образец Акта приема-передачи квартиры

Составляется в 2 экземплярах. Подписывает Покупатель и Представитель Продавца.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ № ___

г. ________________ «___» ___________ 202_ г.

Мы, [ФИО Представителя], действующий на основании Доверенности № ____ от ________ г., от имени Продавца [ФИО Продавца], с одной стороны, и Покупатель [ФИО Покупателя], с другой стороны, по Договору купли-продажи № ____ от «___» ___________ 202_ г., составили настоящий Акт о том, что:

Представитель Продавца передал, а Покупатель принял квартиру по адресу: [Адрес], кадастровый номер __:__:______:__, общей площадью ___ кв.м., в соответствии с описанием в Договоре.

Квартира передана в состоянии, соответствующем Договору, без видимых дефектов (или с дефектами, описанными ниже: ____________________).

Показания приборов учета:

• Электроэнергия (день/ночь): ________ / ________ кВт·ч (Лицевой счет № ________)
• Холодная вода: ________ м³ (Л/с № ________)
• Горячая вода: ________ м³ (Л/с № ________)
• Газ: ________ м³ (Л/с № ________)

Ключи переданы: входная дверь — __ компл., межкомнатные — __ компл., почтовый ящик — __ компл., иные: ___________.

Документы переданы: технический паспорт БТИ / выписка из ЕГРН / квитанции за ЖКУ (оплачены до «___» ___________ 202_ г.) / иные: ___________.

Претензий по качеству, комплектации и документам не имеем.

Приложение № 2: Образец Расписки (Квитанции) о получении денег

Критически важно: Расписку пишет тот, кто физически получает деньги (Представитель или Продавец).

РАСПИСКА (КВИТАНЦИЯ) О ПОЛУЧЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

г. ________________ «___» ___________ 202_ г.

Я, [ФИО получателя полностью], [Паспортные данные], действующий [в своем имени / от имени Продавца [ФИО Продавца] на основании Доверенности № ____ от ________ г.], подтверждаю получение от Покупателя [ФИО Покупателя] денежной суммы в размере _______________________________ (________) рублей 00 копеек.

Данная сумма получена в качестве [полной / частичной (аванс/задаток/предоплата)] оплаты по Договору купли-продажи квартиры № ____ от «___» ___________ 202_ г., расположенной по адресу: [Адрес].

Деньги получены [наличными / безналичным переводом на счет № ________ Банк ________]. Претензий по сумме и факту получения не имею.

___________________ / [ФИО получателя] /

Главные риски и чек-лист проверки для Покупателя (2026)

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Доверенность можно написать от руки». Факт: Только нотариальная форма (ст. 185.1 ГК РФ).
• Ошибка: В доверенности нет полномочия «подписывать договор купли-продажи», есть только «представлять в Росреестре». Последствие: ДКП подписан без полномочий — сделка недействительна.
• Ошибка: Деньги переведены Представителю, а в доверенности нет права «получать плату». Последствие: Продавец может потребовать оплату повторно, а Представитель — не вернуть деньги.
• Миф: «Срок доверенности 3 года, это надолго». Факт: Доверенность можно отозвать в любой момент односторонне. Проверяйте статус в день сделки.
• Ошибка: Не приложен оригинал доверенности к пакету в МФЦ. Последствие: Отказ в регистрации (причина: «не представлен документ, подтверждающий полномочия»).

Рекомендации по безопасности сделки

1. Личная встреча с доверителем (желательно): Если возможно, попросите нотариуса заверять сделку с участием собственника (видеоконференция, выезд нотариуса) или хотя бы видеозвонок для подтверждения воли.
2. Эскроу/Аккредитив: Деньги блокируются в банке и переходят Продавцу только после регистрации права в ЕГРН. Это защищает обе стороны.
3. Страхование титула: Покупателю рекомендуется оформить полис страхования от потери права собственности (Title-страхование). Он покроет убытки, если сделку оспорят из-за проблем с доверенностью.
4. Юридическое сопровождение: Привлеките юриста/нотариуса для проверки документов до внесения аванса/задатка.

Договор купли-продажи недвижимости, где Продавец действует по доверенности, — стандартная практика, но требующая повышенной Due Diligence (проверки). Ключ к успеху, тщательная верификация доверенности через реестр ФНП, точное соответствие полномочий в доверенности действиям представителя (подписание ДКП, получение денег, подача в Росреестр) и грамотное оформление финансовых потоков через банковские ячейки или эскроу-счета. Использование приведенных выше образцов как базы, адаптированных под конкретную сделку, минимизирует правовые риски для всех участников.