В строительной и монтажной деятельности акт замечаний (акт выявленных недостатков) является ключевым документом, фиксирующим несоответствие выполненных работ требованиям договора, проектной документации, СНиП/СП и ГОСТ. Грамотное составление этого документа защищает интересы заказчика и определяет четкий алгоритм действий подрядчика по устранению дефектов.

Ниже представлена подробная статья, охватывающая нормативную базу, виды актов, структуру заполнения, образец заполнения и процедуру работы с замечаниями.

Нормативная правовая база

Оформление актов замечаний регулируется следующими основными документами:

• Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) — ст. 53, 55 (обязательность технического надзора и приемки работ).
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) — ст. 720, 753 (обязанности подрядчика по качеству, права заказчика на устранение недостатков).
• Постановление Госкомитета по статистике РФ от № 126, утвердило унифицированные формы первичной учетной документации в строительстве (в т.ч. Форма КС-11, Форма КС-2, Форма КС-3).
• СП 48.13330.2019 «Организация строительства» (актуализированная редакция СНиП 12-01-2004) — правила приемки работ и оформления документации.
• Письмо Минстроя России (ранее Госкомархитектуры) СК-5969/9 от — разъяснения по применению формы КС-11.

Основные виды актов в строительстве

Важно различать акты в зависимости от этапа и цели проверки:

Акт замечаний (Акт выявленных недостатков): суть и значение

Когда составляется?

Документ составляется комиссией приемки в случаях:

• Обнаружения отклонений от проектной документации (геометрические параметры, материалы, технологии).
• Выявления дефектов: трещины, течи, нарушения геометрии, некачественная отделка, неработающее оборудование.
• Несоответствия объемам работ по сравнению с ведомостью объемов (КС-3) или сметой.
• Нарушений сроков сдачи этапов.

Юридические последствия подписания

• Для заказчика: Право требовать устранение дефектов за счет подрядчика (п. 1 ст. 753 ГК РФ), снижение цены договора, возмещение убытков или расторжение договора (если дефекты существенные и неисправимые).
• Для подрядчика: Обязательство устранить замечания в разумный срок (или установленный договором). До устранения замечаний заказчик вправе не подписывать итоговый акт (КС-11 или КС-2) или подписать его с оговоркой.
• Важный нюанс: Если заказчик подписал КС-11 без замечаний, а дефекты обнаружились позже — доказать вину подрядчика сложнее (нужно доказать скрытый дефект, ст. 753 ГК РФ). Наличие подписанного акта замечаний — лучшее доказательство в суде.

Структура и обязательные реквизиты Акта замечаний

Единой строго унифицированной формы «Акта замечаний» в постановлении № 126 нет (в отличие от КС-2, КС-11). Организации разрабатывают свой бланк в учетной политике. Однако обязательны реквизиты первичного учетного документа (ст. 9 ФЗ-402 «О бухгалтерском учете»):

1. Наименование документа: «Акт выявленных недостатков (замечаний)», «Акт осмотра объекта с фиксацией замечаний».
2. Дата составления (день, месяц, год).
3. Место составления (город, объект строительства).
4. Наименование сторон: Заказчик (Технический надзор), Подрядчик, Проектировщик (при необходимости).
5. Основание: Номер и дата договора/подряда, номер этапа/акта приемки (КС-2), к которому относится акт.
6. Состав комиссии: ФИО, должности, организации членов комиссии (представители заказчика, подрядчика, ТН, авторский надзор).
7. Табличная часть (Суть акта): См. п. 4.1.
8. Подписи: Всех членов комиссии с расшифровкой. При несогласии подрядчика — составляется протокол с разногласиями или подрядчик пишет отказ с указанием причин.

Детальное заполнение табличной части (Образец содержания)

Рекомендуемые колонки таблицы:

Категории дефектов (рекомендательная классификация):

• Критические (Неисправимые/Сложноисправимые): Нарушают несущую способность, пожарную безопасность, санитарно-эпидемиологические нормы. Требуют экспертизы, часто — демонтажа.
• Значительные (Исправимые): Нарушают эксплуатационные свойства (герметичность, теплоизоляция, акустика, инженерные системы). Обязательны к устранению.
• Несущественные (Косметические): Не влияют на безопасность и функциональность (царапины, мелкие сколы, оттенок краски). Устраняются или компенсируются скидкой.

Процедура работы с замечаниями (Жизненный цикл)

1. Выявление: Комиссия осматривает объект, заполняет Акт замечаний в 3-4 экземплярах (Заказчик, Подрядчик, ТН, Архив).
2. Подписание/Передача: Акт передается подрядчику под роспись (или почтой/ЭДО). Если подрядчик отказывается подписывать — составляется Акт отказка/протокол разногласий.
3. Устранение: Подрядчик устраняет дефекты в установленные сроки. Заказчик/ТН контролирует процесс (вскрытия, замеры).
4. Повторная приемка: Комиссия собирается повторно. Проверяет только пункты акта замечаний.
5. Акт устранения замечаний: Составляется отдельный документ (или заполняется последняя колонка исходного акта), где фиксируется: «Замечание № 1 устранено полностью», «Замечание № 2 устранено частично (осталось…)», «Замечание № 3 не устранено».
6. Финализация: После закрытия всех пунктов подписывается итоговый акт приемки (КС-2 за этап или КС-11 за объект).

Особенности работы с Формой КС-11 (Финальная приемка)

Согласно Письму Минстроя СК-5969/9, форма КС-11 применяется для приемки законченного объекта капитального строительства в целом.

• В самой форме КС-11 (графа 10) есть строка: «Замечания по качеству выполненных работ и устраненные дефекты».
• Если замечаний много, в КС-11 пишут: «См. приложение, Акт выявленных недостатков № ___ от ___».
• Критически важно: Нельзя подписывать КС-11 «без замечаний», если есть неразрешенные пункты акта замечаний. Это лишает заказчика легального рычага давления на подрядчика.
• Объект вводится в эксплуатацию (КС-14) только после подписания КС-11 и закрытия всех замечаний.

Образец заполнения реквизитов «Шапки» акта (Текстовый шаблон)

АКТ ВЫЯВЛЕННЫХ НЕДОСТАТКОВ (ЗАМЕЧАНИЙ) № 15-О/2026
г. Москва «28» сентября 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
От Заказчика: ООО «СтройИнвест», Генеральный директор Петров П.П., действующий на основании Устава,
От Технического надзора: ИП Сидоров С.С. (Свидетельство ТН № 12345),
От Подрядчика: ООО «СтройМастер», Прораб Иванов И.И., действующий на основании Доверенности № 55 от ,
От Авторского надзора: Архитектор Козлова А.В. (член НОСТРОЙ),

составили настоящий Акт о том, что в ходе предварительной приемки объекта капитального строительства:
«Многофункциональный бизнес-центр «Орион», адрес: г. Москва, ул. ###, д. 10»
(Объект введен в Реестр КС: № 77:01:0001234:5678)

по Договору подряда № 100/ГК от 
(Этап: «Отделочные работы 3-й очереди», Акт приемки КС-2 № 12 от )

ВЫЯВЛЕНЫ НЕСООТВЕТСТВИЯ (ЗАМЕЧАНИЯ), перечень которых приведен в табличной части настоящего Акта (Приложение 1, 3 л.).

КОМИССИЯ ПОСТАНОВИЛА:
Подрядчику ООО «СтройМастер» устранить выявленные недостатки в срок до «08» октября 2026 г.
Повторную приемку работ провести «09» октября 2026 г. в 10:00.
На время устранения замечаний подписание Акта приемки-сдачи выполненных работ (КС-2) за 3-ю очередь ПРИОСТАНАВЛИВАЕТСЯ.

Подписи членов комиссии:
_______________ /Петров П.П./ (Заказчик)
_______________ /Сидоров С.С./ (ТН)
_______________ /Иванов И.И./ (Подрядчик) С замечаниями согласен / Не согласен с п. 2 (см. протокол разногласий)
_______________ /Козлова А.В./ (Авторский надзор)

М.П. (Заказчик) М.П. (Подрядчик)

Типичные ошибки при оформлении (Чек-лист для проверки)

• Отсутствие ссылки на нормативный документ: Фраза «качество плохое» не имеет юридической силы. Обязательно: «Нарушение п. 7.3 СП 71.13330.2017, толщина слоя гидроизоляции 1.5 мм при норме 2.0 мм».
• Смешивание этапов: Замечания по бетонным работам в акте приемки отделки. Ведите отдельные акты по этапам/видам работ.
• Отсутствие сроков: «Устранить в кратчайшие сроки» — нерабочая формулировка. Только календарная дата или «N рабочих дней со дня подписания».
• Игнорирование протокола разногласий: Если подрядчик не согласен — не заставляйте подписывать акт замечаний силой. Оформите протокол разногласий, приложите фото/видео, вызовите независимую экспертизу.
• Потеря экземпляров: У подрядчика должен быть экземпляр с «живой» подписью заказчика/ТН для начала работ по устранению.

Электронный документооборот (ЭДО) и фотофиксация

С 2022–2024 гг. в строительстве активно внедряется ЭДО (СБИС, Диадок, Контур, Госстрой.Реестр).

• Акт замечаний может быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) — это приравнивается к бумажному с печатью (ст. 6 ФЗ-63 «Об электронной подписи»).
• Обязательно прикрепляйте к акту фото/видеоматериалы с геотегами и таймстемпами (метаданные EXIF) как приложения. Это лучшее доказательство в суде.
• Используйте мобильные приложения для ТН (CheckList, PlanRadar, 1С:Строительство) — они генерируют акты автоматически по чек-листам.

Акт замечаний — это не просто формальность, а главный инструмент управления качеством. Его качество определяет, сможет ли заказчик получить объект без дефектов и в срок, а подрядчик — избежать необоснованных претензий и судебных издержек.

Главные правила:

1. Пишите конкретно: Элемент + Дефект + Норма + Способ устранения + Срок.
2. Классифицируйте дефекты по критичности.
3. Не подписывайте итоговые акты (КС-2, КС-11) до закрытия всех критических и значительных замечаний.
4. Фиксируйте всё фото/видео и храните историю переписки/ЭДО.

Используйте приведенные выше структуру и образец для разработки собственного бланка, утвержденного Приказом руководителя организации и закрепленного в Учетной политике.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на строительном праве.