Расторжение договора аренды — процедура, требующая строгого соблюдения юридических формальностей. Одним из ключевых документов в этом процессе является уведомление о расторжении. Ошибки в его составлении или отправке могут привести к тому, что суд признает расторжение недействительным, а арендатор будет обязан продолжать платить за помещение, которым уже не пользуется. В этой статье подробно разберём, как правильно составить уведомление, и приведём образцы для разных ситуаций.

Когда арендатор вправе расторгнуть договор

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ, арендатор может потребовать досудебного расторжения договора в следующих случаях:

• арендодатель не предоставил имущество в пользование либо создаёт препятствия его использованию;
• переданное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не могли быть обнаружены при осмотре;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

Кроме того, статья 610 ГК РФ позволяет арендатору отказаться от договора, заключённого на неопределённый срок, предупредив арендодателя за три месяца (если иное не установлено договором).

Обязательный досудебный порядок

Юристы предупреждают: при расторжении договора аренды в обязательном порядке соблюдается досудебный порядок уведомления. Это означает, что прежде чем обращаться в суд, арендатор должен направить арендодателю письменное уведомление (требование) о расторжении договора. Если арендодатель откажется расторгнуть договор или не ответит в течение 30 дней (либо иного срока, указанного в договоре), арендатор вправе обратиться в суд.

Если же договор предусматривает односторонний внесудебный отказ от аренды, уведомление само по себе прекращает договор по истечении указанного в нём срока.

Общие требования к уведомлению

Уведомление составляется в письменной форме и должно содержать:

1. наименование и реквизиты сторон (наименование организации или ФИО, адреса, ИНН/ОГРН для юрлиц);
2. реквизиты договора аренды (номер и дату заключения);
3. описание арендуемого имущества (адрес, площадь, назначение);
4. основание расторжения со ссылкой на норму закона или пункт договора;
5. дату, с которой арендатор намерен прекратить арендные отношения;
6. требование о возврате обеспечительного платежа (если он вносился);
7. предложение о подписании акта приёма-передачи имущества;
8. дату составления и подпись уполномоченного лица.

Образец №1. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды

(применяется, если договор предусматривает право арендатора на односторонний отказ)

Генеральному директору ООО «АрендаПлюс»
Иванову И.И.
от ООО «Торговый дом»
ИНН ###, ОГРН 1157700000000
Адрес: 123456, г. Москва, ул. ###, д. 1

УВЕДОМЛЕНИЕ
об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

Настоящим уведомляем, что ООО «Торговый дом» в соответствии с пунктом 8.2 Договора аренды нежилого помещения от № 12/25 отказывается от исполнения указанного договора в одностороннем внесудебном порядке.

Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения Вами настоящего уведомления, то есть с «___» __________ 20___ г.

Просим организовать приёмку арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, общей площадью 120 кв. м, с подписанием акта приёма-передачи, а также возвратить обеспечительный платёж в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в течение 10 банковских дней по реквизитам, указанным в договоре.

Генеральный директор ООО «Торговый дом» ____________ /Петров П.П./
«___» __________ 20___ г.

Образец №2. Требование о расторжении договора по инициативе арендатора (досудебный порядок)

(применяется при наличии оснований по ст. 620 ГК РФ)

УВЕДОМЛЕНИЕ (ТРЕБОВАНИЕ)
о расторжении договора аренды

Между ООО «АрендаПлюс» (арендодатель) и ООО «Торговый дом» (арендатор) заключён Договор аренды нежилого помещения от № 12/25.

В соответствии с условиями договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Однако, несмотря на неоднократные обращения арендатора (письма от № 15, от № 28), капитальный ремонт системы вентиляции до настоящего времени не произведён, что делает невозможным использование помещения по назначению.

На основании пункта 3 статьи 620 Гражданского кодекса РФ требуем расторгнуть Договор аренды от № 12/25.

В случае Вашего отказа от расторжения договора либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней с момента направления настоящего требования арендатор будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Генеральный директор ООО «Торговый дом» ____________ /Петров П.П./
«___» __________ 20___ г.

Образец №3. Уведомление о расторжении договора, заключённого на неопределённый срок

УВЕДОМЛЕНИЕ
об отказе от договора аренды, заключённого на неопределённый срок

Настоящим уведомляем, что ООО «Торговый дом» в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ отказывается от Договора аренды от № 12/25, заключённого на неопределённый срок.

Договор считается расторгнутым по истечении трёх месяцев с момента получения Вами настоящего уведомления. Арендная плата будет вноситься до даты фактического возврата имущества включительно.

Просим согласовать дату и время передачи помещения по акту приёма-передачи.

Генеральный директор ООО «Торговый дом» ____________ /Петров П.П./

Как правильно направить уведомление

Не менее важно, чем содержание, — способ отправки документа. Рекомендуется:

• направить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес арендодателя;
• продублировать отправку на адрес, указанный в договоре для корреспонденции, и на электронную почту (если это предусмотрено договором);
• при личной передаче — получить отметку о получении (подпись, дату, печать) на втором экземпляре;
• сохранить все почтовые квитанции и опись вложения, они станут доказательством соблюдения досудебного порядка в суде.

Что делать после расторжения

После прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Обязанность сторон — составить акт приёма-передачи имущества, в котором фиксируется состояние помещения, наличие недостатков и задолженностей. Подписание акта защищает арендатора от последующих претензий о повреждении имущества и позволяет точно определить дату прекращения начисления арендной платы.

Грамотно составленное и правильно направленное уведомление — основа законного расторжения договора аренды. Внимательно изучите условия своего договора: сроки уведомления, порядок одностороннего отказа и требования к форме могут отличаться. В спорных ситуациях, особенно при расторжении по основаниям статьи 620 ГК РФ, рекомендуется заручиться поддержкой юриста, это поможет избежать финансовых потерь и судебных разбирательств.