Дарение доли жилого дома вместе с долей земельного участка, распространённая сделка, особенно между близкими родственниками. Однако она имеет ряд юридических особенностей, которые важно учесть при составлении договора. В этой статье мы подробно разберём, как правильно оформить дарственную, какие сведения она должна содержать, когда требуется нотариальное удостоверение и какие ошибки чаще всего допускают стороны.
Правовая основа сделки
Основное понятие договора дарения закреплено в п. 1 ст. 572 ГК РФ: это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право.
Ключевые особенности дарения недвижимости:
- сделка является безвозмездной — в договоре не должно быть встречных обязательств (денег, услуг, пожизненного содержания);
- переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре;
- дарение доли в праве общей долевой собственности, как правило, требует нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
- дом и земельный участок под ним следуют судьбе друг друга — при дарении дома вместе с ним передаётся доля в праве на участок (ст. 35 ЗК РФ).
Когда обязательно нотариальное удостоверение
Нотариус обязателен в следующих случаях:
- дарится доля в праве собственности (а не объект целиком) постороннему лицу или одному из сособственников;
- среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные;
- дарение совершается от имени несовершеннолетнего или недееспособного (с согласия органов опеки).
Если единственный собственник дарит дом с участком целиком, договор можно составить в простой письменной форме. Однако многие предпочитают нотариальную форму: нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и сам подаёт документы в Росреестр.
Важно: стоимость нотариального удостоверения зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Земля с домом оценивается дороже, соответственно, и тариф нотариальной конторы будет выше. Для близких родственников (супругов, детей, родителей, внуков, братьев и сестёр) предусмотрены пониженные тарифы.
Обязательные сведения в договоре
Чтобы договор дарения доли дома с долей земельного участка был действительным и прошёл регистрацию, в нём необходимо указать:
Данные сторон
- ФИО дарителя и одаряемого полностью;
- паспортные данные;
- адреса регистрации;
- при участии представителя — реквизиты нотариальной доверенности.
Описание жилого дома
- адрес объекта;
- кадастровый номер;
- общая площадь, этажность, назначение (жилой дом);
- наименование и площадь хозяйственных построек (если передаются);
- размер даримой доли (например, 1/2 в праве общей долевой собственности).
Описание земельного участка
- кадастровый номер участка;
- категория земель (например, земли населённых пунктов);
- вид разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ);
- общая площадь участка;
- размер передаваемой доли.
Правоустанавливающие документы
Указываются реквизиты документов, подтверждающих право собственности дарителя (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.).
Прочие условия
- порядок передачи имущества (по акту приёма-передачи);
- заверения дарителя об отсутствии обременений, арестов, залога;
- порядок несения расходов по оформлению;
- количество экземпляров договора.
Примерная структура договора (образец формулировок)
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
доли в праве собственности на жилой дом и доли в праве собственности на земельный участок
г. __________ «___» __________ 20__ г.
Гражданин(ка) РФ __________ (ФИО, паспортные данные, адрес), именуемый(ая) в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ __________ (ФИО, паспортные данные, адрес), именуемый(ая) в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемого, а Одаряемый принимает в дар:
- 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: __________, кадастровый номер: __________, общей площадью ____ кв. м;
- 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: __________, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ____ кв. м, расположенный по адресу: __________.
Указанные доли принадлежат Дарителю на праве собственности на основании __________ (реквизиты правоустанавливающего документа), о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от «___» __________ 20__ г. № __________.
Заверения Дарителя
Даритель гарантирует, что отчуждаемые доли никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц.
Передача имущества
Передача долей осуществляется по акту приёма-передачи, который являеться неотъемлемой частью настоящего договора.
Заключительные положения
Договор составлен в трёх экземплярах, по одному для каждой из сторон и один, для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Подписи сторон
Акт приёма-передачи
К договору дарения рекомендуется составить акт приёма-передачи жилого дома и земельного участка (или долей в праве на них). В акте фиксируется:
- фактическая передача имущества одаряемому;
- состояние дома на момент передачи;
- отсутствие взаимных претензий;
- дата и подписи сторон.
Акт особенно важен при сделках между близкими родственниками, поскольку подтверждает реальность исполнения договора.
Налоговые последствия
По общему правилу полученный в дар объект недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости. Однако близкие родственники и члены семьи (супруги, родители, дети, в т.ч. усыновлённые, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) освобождаются от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Типичные ошибки при оформлении
- Отсутствие кадастровых номеров или неточное описание объектов — основание для приостановки регистрации.
- Игнорирование нотариальной формы при дарении доли, сделка будет признана недействительной.
- Указание встречных условий (например, обязанности одаряемого ухаживать за дарителем) — такой договор может быть переквалифицирован или оспорен.
- Дарение только дома без земли — нарушение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов.
- Отсутствие согласия супруга, если доля приобреталась в браке на общие средства;
Порядок регистрации перехода права
- Составить и подписать договор (при необходимости — у нотариуса).
- Подать документы в Росреестр через МФЦ или нотариуса (нотариус направляет их в электронном виде бесплатно).
- Уплатить госпошлину за регистрацию перехода права (для физических лиц — 2000 рублей, при дарении доли, пропорционально).
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на одаряемого.
Договор дарения доли дома с долей земельного участка — юридически сложная сделка, требующая внимательного подхода к описанию объектов, соблюдению нотариальной формы и учёту прав всех сособственников. Использование проверенных образцов (например, форм из справочных правовых систем «КонсультантПлюс» и «Гарант») существенно упрощает задачу, однако в спорных или нестандартных ситуациях — при наличии несовершеннолетних собственников, обременений, нескольких наследников — настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу. Грамотно составленный договор гарантирует быструю регистрацию перехода права и защищает интересы обеих сторон.