Договор безвозмездного пользования (договор ссуды), это соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) имущество во временное пользование без взимания платы. Такие договоры широко применяются в отношении недвижимости: квартир, домов, офисов, земельных участков. В этой статье мы подробно разберём, как правильно составить такой документ, какие пункты в нём должны быть обязательно, и приведём типовые образцы.
Правовая основа договора
Отношения сторон регулируются главой 36 Гражданского кодекса РФ (статьи 689–701). Согласно статье 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязуется передать или передаёт вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а последний обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком он её получил, с учётом нормального износа.
Ключевые особенности договора:
- Безвозмездность — ссудополучатель не платит за пользование имуществом;
- Возвратность, имущество подлежит возврату по окончании срока;
- Сохранение права собственности — собственником остаётся ссудодатель;
- Письменная форма, обязательна, если одной из сторон является юридическое лицо или если срок договора превышает один год.
Когда применяется договор безвозмездного пользования
На практике такой договор заключается в следующих ситуациях:
- Передача жилья родственникам или знакомым для временного проживания;
- Предоставление помещения организации для размещения офиса (например, учредитель передаёт помещение своей компании);
- Передача недвижимости благотворительным и некоммерческим организациям;
- Оформление юридического адреса компании;
- Передача имущества между взаимозависимыми лицами.
Обязательные разделы договора
Грамотно составленный договор должен содержать следующие пункты:
Предмет договора
Точное описание недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение помещения. Чем подробнее описан объект, тем меньше риск споров.
Срок действия
Договор может быть срочным или бессрочным. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона может расторгнуть его, уведомив другую сторону за один месяц.
Права и обязанности сторон
Ссудодатель обязан передать имущество в исправном состоянии, ссудополучатель — использовать его по назначению, поддерживать в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги (если это предусмотрено договором).
Порядок передачи и возврата имущества
Передача оформляется актом приёма-передачи, в котором фиксируется состояние объекта, наличие мебели, техники, показания счётчиков.
Ответственность сторон
Условия о возмещении ущерба, порядке урегулирования споров.
Реквизиты и подписи сторон
Типовой образец договора (сокращённая форма)
ДОГОВОР безвозмездного пользования недвижимым имуществом № ___
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ______________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и ______________ (ФИО/наименование организации), именуемый(ая) «Ссудополучатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование недвижимое имущество: ______________ (вид объекта), расположенное по адресу: ______________, общей площадью ____ кв. м, кадастровый номер: ______________.
Имущество принадлежит Ссудодателю на праве собственности, что подтверждается ______________ (реквизиты правоустанавливающего документа).
Срок действия договора
Договор заключён на срок с «___» ______ 20___ г. по «___» ______ 20___ г.
Права и обязанности сторон
Ссудодатель обязуется передать имущество в состоянии, пригодном для использования, по акту приёма-передачи.
Ссудополучатель обязуется использовать имущество по назначению, нести расходы на коммунальные услуги, поддерживать имущество в исправном состоянии, не передавать его третьим лицам без согласия Ссудодателя.
Возврат имущества
По окончании срока договора Ссудополучатель возвращает имущество в состоянии с учётом нормального износа по акту приёма-передачи.
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Реквизиты и подписи сторон
Ссудодатель: ______________ /подпись/
Ссудополучатель: ______________ /подпись/
Нужна ли государственная регистрация?
Сам договор безвозмездного пользования регистрации в Росреестре не подлежит. Однако если договор заключён на срок один год и более, обременение (право пользования) подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Это важно учитывать, чтобы избежать проблем при проверках или сделках с недвижимостью.
Налоговые последствия
Несмотря на безвозмездность, у сторон могут возникать налоговые обязательства:
- Для организаций-ссудополучателей безвозмездно полученное право пользования может рассматриваться как внереализационный доход (ст. 250 НК РФ);
- Между взаимозависимыми лицами налоговые органы могут доначислить налоги исходя из рыночной арендной платы;
- Физические лица, как правило, не несут налоговых обязательств по таким договорам, если сделка не носит систематический характер.
Типичные ошибки при составлении
- Неточное описание объекта (без кадастрового номера и адреса);
- Отсутствие акта приёма-передачи;
- Не указан срок договора и порядок расторжения;
- Не распределены расходы на коммунальные услуги и текущий ремонт;
- Отсутствие условия о запрете субссуды (передачи третьим лицам).
Договор безвозмездного пользования недвижимостью — удобный инструмент для передачи имущества без арендной платы, однако он требует внимательного подхода к деталям. Используйте приведённый образец как основу, адаптируйте его под свою ситуацию, обязательно оформляйте акт приёма-передачи и при необходимости регистрируйте обременение в Росреестре. При сложных сделках (между организациями, на длительный срок) рекомендуется обратиться к юристу для проверки документа.