Обмен квартиры на другую недвижимость, популярный способ улучшить жилищные условия без длительных процедур купли-продажи. Однако у многих собственников возникает закономерный вопрос: нужно ли платить налог при заключении договора мены? Разберёмся в этом вопросе подробно.
Правовая природа договора мены
Согласно статье 567 Гражданского кодекса РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит существу мены.
Ключевой момент: каждая из сторон договора мены признаётся одновременно и продавцом, и покупателем. Именно поэтому при определении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при мене недвижимости применяются те же нормы закона, которые действуют при продаже недвижимости.
Когда возникает обязанность уплатить НДФЛ
Поскольку мена приравнивается к продаже, доход от передачи квартиры по договору мены облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). Доходом считается рыночная стоимость полученной взамен квартиры, а при мене с доплатой — также сумма полученной доплаты.
Однако налог платится не всегда. Существуют важные исключения.
Минимальный срок владения, главное условие освобождения
Налог при передаче квартиры по договору мены не придётся платить, если срок владения жильём составляет:
- 5 лет и более, общее правило для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года и более — в следующих случаях:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр);
- квартира получена в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- это единственное жильё собственника (с учётом установленных нюансов).
Если минимальный срок владения истёк, доход от мены полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Если срок владения не истёк: как уменьшить налог
Когда квартира находилась в собственности меньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей — фиксированная сумма, на которую уменьшается доход от мены.
- Уменьшение дохода на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение переданной по мене квартиры (например, стоимость её покупки ранее).
Выбрать можно только один вариант, тот, который выгоднее в конкретной ситуации.
Пример расчёта
Гражданин обменял квартиру стоимостью 6 000 000 рублей, которой владел 2 года. Ранее он купил её за 4 500 000 рублей. Налоговая база составит: 6 000 000 − 4 500 000 = 1 500 000 рублей. НДФЛ к уплате: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Мена с доплатой
Если обмениваемые квартиры неравноценны и одна из сторон доплачивает разницу, то:
- сторона, получившая доплату, включает её в свой налогооблагаемый доход;
- сторона, заплатившая доплату, может учесть её в составе расходов на приобретение нового жилья при расчёте имущественного вычета.
Имущественный вычет при приобретении жилья по мене
Поскольку каждая сторона мены является ещё и покупателем, она вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке жилья — до 2 000 000 рублей (возврат до 260 000 рублей), а при ипотеке — дополнительно до 3 000 000 рублей по уплаченным процентам. Важно: вычет не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками).
Декларирование дохода
Если обязанность по уплате налога возникла, необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом сделки.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
За нарушение сроков подачи декларации и уплаты налога предусмотрены штрафы и пени.
Договор мены квартиры в налоговом отношении приравнивается к купле-продаже, поэтому доход от него в общем случае облагается НДФЛ. Однако налог можно полностью избежать, если вы владели квартирой дольше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения). Если срок не истёк, налоговую базу можно уменьшить на вычет в 1 млн рублей или на подтверждённые расходы. Перед сделкой рекомендуется заранее просчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом.