Согласно статье 403 Налогового кодекса РФ, облагаемой базой по налогу на имущество физических лиц является кадастровая стоимость налогового объекта, определенная в порядке, установленном законодательством о кадастровой оценке. Данная статья подробно рассматривает механизм формирования базы, применяемые вычеты (льготы), порядок расчета и актуальные изменения на 2025–2026 годы.

Основной принцип: кадастровая стоимость

С 2015 года Россия перешла на расчет налога на недвижимость физических лиц от кадастровой стоимости, заменив собой старую систему, основанную на инвентарной стоимости. Это означает, что базу для начисления налога формирует государство в ходе государственной кадастровой оценки.

• Кто определяет: Органы исполнительной власти субъектов РФ (в Москве, Департамент городского имущества).
• Как часто: Переоценка проводится не реже одного раза в 5 лет (в федеральных городах — не реже одного раза в 3 года).
• Где посмотреть: На сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), в публичной кадастровой карте или через личный кабинет налогоплательщика на Госуслугах/ФНС.

Важно: Для отдельных категорий объектов (например, незавершенного строительства, гаражей — до определенного срока, объектов с незавершенной регистрацией) облагаемая база до сих пор может определяться по инвентарной стоимости (ст. 403 НК РФ).

Налоговые вычеты: уменьшаем облагаемую базу

Ключевым механизмом снижения налоговой нагрузки являются налоговые вычеты (п. 3 ст. 403 НК РФ). Они позволяют не облагать налогом часть кадастровой стоимости, соответствующую определенной площади. Вычет предоставляется на один объект каждого вида на выбор налогоплательщика.

Пример расчета вычета:

1. Кадастровая стоимость квартиры: 10 000 000 руб.
2. Общая площадь: 60 кв. м.
3. Стоимость 1 кв. м = 10 000 000 / 60 = 166 666,67 руб.
4. Вычет = 20 кв. м × 166 666,67 = 3 333 333,40 руб.
5. Облагаемая база = 10 000 000 – 3 333 333,40 = 6 666 666,60 руб.

Если площадь объекта меньше или равна вычету (например, комната 8 кв. м), облагаемая база принимается равной нулю.

Формула расчета налога

Налог = (Кадастровая стоимость – Стоимость вычета) × Ставка налога × Коэффициент дефлятора × (Месяцы владения / 12)

Ставки налога (ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов вспомогательного назначения (до 50 кв. м), недвижимости, используемой для ведения колхозного (фермерского) хозяйства.
• 0,5%, для иных объектов недвижимости (коммерческая недвижимость, офисы, торговые площади и т.д.).
• До 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (ставка устанавливается законами субъектов РФ).

Коэффициент дефлятора (Кд):

Применяется для сглаживания роста налога в годы переоценки. Устанавливается законами субъектов РФ для каждого года переоценки и последующих лет до следующей переоценки. Обычно варьируется от 0,2 до 1,0.

Ограничение роста налога (защита от скачков)

Если в результате переоценки кадастровая стоимость выросла значительно, Налоговый кодекс (п. 6 ст. 408 НК РФ) устанавливает переходные периоды и ограничение прироста налога.

В общем случае налог не может увеличиться по сравнению с предыдущим годом более чем на 10% (для объектов, налог на которые считается от кадастровой стоимости). Это правило действует в течение переходного периода (обычно 3–5 лет после переоценки, в зависимости от региона).

Порядок оплаты и уведомления (актуально на 2025–2026 гг.)

Налог на имущество — это региональный налог, платится за прошедший год.

• Налоговый период: Календарный год.
• Срок оплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (например, за 2025 год, до ).
• Авансовые платежи: Физические лица их не уплачивают. Авансовые платежи предусмотрены только для организаций.

Уведомления ФНС:

На основании ст. 52 НК РФ налоговый орган направляет уведомление о начислении налога не позднее чем за 30 дней до срока оплаты (то есть до 1 ноября).

По данным ФНС за 2025 год (рассылка осенью 2026 г.), было направлено 69,9 млн уведомлений, более 90% из них, через Госуслуги и Личный кабинет налогоплательщика. Бумажные письма отправляются тем, кто не подключен к электронным сервисам или отказался от электронного получения.

Что проверить в уведомлении:

1. Список объектов (нет ли лишних, нет ли пропущенных).
2. Площадь и кадастровую стоимость каждого объекта.
3. Применен ли вычет (20/50/10 кв. м) и верно ли он рассчитан.
4. Применены ли льготы по категории налогоплательщика (пенсионеры, инвалиды и др.).
5. Ставка налога и коэффициент дефлятора (если применимо).

Льготы по категориям налогоплательщиков (ст. 407 НК РФ)

Помимо вычетов по площади, законодательство предусматривает полное освобождение от налога для определенных категорий граждан на один объект каждого вида (квартира, дом, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс).

Основные льготополучатели:

• Пенсионеры по возрасту (женщины — 55 лет, мужчины — 60 лет) — при условии выхода на пенсию по возрасту или досрочно по спец. спискам/длительности службы.
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Военнослужащие срочной службы (на время службы).
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу» трех степеней.
• Родители (супруги) погибших военнослужащих/сотрудников спецподразделений.

Важно: Льгота не применяется автоматически ко всем объектам. Нужно выбрать один объект каждого вида и заявить о нем в налоговом органе (через ЛК ФНС, Госуслуги, МФЦ или лично). Если заявление подано до 1 февраля текущего года, льгота применяется за этот год; если позже, за следующий.

Особенности 2026 года: новая кадастровая оценка в Москве

В 2024–2025 годах в Москве проведена новая государственная кадастровая оценка (вступает в силу с для налогового периода 2025 г., оплата до ).

• Кадастровая стоимость большинства квартир выросла.
• Для смягчения последствий установлены коэффициенты дефлятора (Кд) и сохранено ограничение прироста налога в 10% в год.
• Для элитного жилья рост стоимости был наиболее значительным, однако прогрессивная шкала ставок (до 2% для объектов свыше 300 млн руб.) и коэффициенты дефлятора ограничивают итоговый платеж.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, на которую исчисляется налог, вы можете оспорить её:

1. В комиссии при органе исполнительной власти субъекта РФ (досудебный порядок). Срок: в течение 6 месяцев с момента вступления в силу результатов оценки (для новых объектов — 6 мес. с момента внесения в ЕГРН).
2. В суде (если комиссия отказала или пропущен срок). Срок: 6 месяцев со дня получения решения комиссии или истечения срока ее рассмотрения.

При успешном оспаривании налог пересчитывается за год обращения и предыдущие годы (но не более 3 лет до года обращения).

Частые ошибки и вопросы

Вопрос: «Я продал квартиру в середине года. Плачу за полгода?»

Да. Налог считаеться пропорционально месяцам владения. Месяц продажи считается целым месяцем, если право прекратилось после 15-го числа. В уведомлении это учитывается коэффициентом (Месяцы владения / 12).

Вопрос: «У меня два дома. Вычет 50 кв. м дают на оба?»

Нет. Вычет 50 кв. м предоставляется только на один жилой дом на выбор налогоплательщика. На второй дом налог считается от полной кадастровой стоимости (если нет иных оснований для льготы);

Вопрос: «Ребенок-инвалид является собственником доли. Есть ли налог?»

Нет. Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды освобождаются от налога на один объект каждого вида. Доля ребенка в квартире считается объектом налогообложения, и на нее распространяется льгота.

Вопрос: «Что делать, если в уведомлении нет вычета?»

Обратитесь в ФНС через Личный кабинет («Жизненные ситуации» → «Налог на имущество» → «Сообщить об ошибке») или подайте заявление на предоставление вычета/льготы. Налог пересчитают и пришлют уточненное уведомление.

Резюме

Облагаемая база по налогу на имущество физических лиц — это кадастровая стоимость объекта, уменьшенная на стоимость налогового вычета (20/50/10 кв. м) и, при наличии права, на стоимость объекта, на который предоставлена льгота по категории налогоплательщика.

Ключевые действия налогоплательщика к осени 2026 года (оплата за 2025 г.):

• Проверить уведомление в ЛК ФНС / Госуслугах / почте.
• Убедиться в правильности площадей, стоимостей и примененных вычетов.
• При необходимости, подать заявление на вычет/льготу или оспорить кадастровую стоимость.
• Оплатить налог до 1 декабря 2026 года (через ЛК, Госуслуги, банк, почту).

Грамотная проверка уведомления и своевременное оформление льгот позволяют легально и существенно снизить налоговую нагрузку.