Налог на имущество организаций — один из основных региональных налогов‚ регулируемых Главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)․ Правильное определение объекта налогообложения является ключевым этапом расчета налоговой базы и своевременной уплаты платежа в бюджет субъекта РФ․ В статье подробно разбираем‚ что признается объектом налогообложения‚ какие исключения установлены законом‚ а также особенности учета отдельных категорий имущества (в т․ч․ с учетом изменений 2025–2026 гг․)․

Общие положения и круг плательщиков

Согласно ст․ 373 НК РФ‚ плательщиками налога на имущество организаций признаются:

• Русские организации (юридические лица)․
• Иностранные организации‚ осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства‚ — в отношении имущества‚ закрепленного за такими представительствами․
• Иностранные организации‚ имеющие имущество на территории РФ‚ иное чем закрепленное за постоянными представительствами (если оно связано с деятельностью через ПП или не связано‚ но находится на территории РФ)․
• Участники инвестиционных фондов (в части имущества фонда‚ переданного в доверительное управление)․

Важно: Индивидуальные предприниматели (ИП) и физические лица не являются плательщиками данного налога (они платят налог на имущество физических лиц по Гл․ 32 НК РФ)․

Что признается объектом налогообложения (ст․ 374 НК РФ)

Объектом налогообложения является имущество‚ зафиксированное в учете в качестве основных средств (ОС)‚ а также имущество‚ полученное в аренду (лизинг) и зафиксированное в учете арендатора как ОС‚ если оно относится к недвижимому имуществу․

Ключевой критерий, принадлежность к недвижимому имуществу (недвижимость)․ Под недвижимостью в налоговых целях понимаются:

• Земельные участки (но они не облагаются налогом на имущество организаций‚ для них действует земельный налог)․
• Объекты капитального строительства: здания‚ сооружения‚ сооружения-машины‚ сооружения-инвентарь (если они соответствуют критериям недвижимости)․
• Помещения в составе зданий/сооружений (квартиры‚ офисы‚ склады и т․д․)․
• Объекты незавершенного строительства (ОНС), при выполнении условий ст․ 374․1 НК РФ․
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК)․

Имущество‚ облагаемое по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ)

Особую категорию составляют объекты‚ налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости․ К ним относятся (перечень исчерпывающий‚ установлен региональными законами в пределах ст․ 378․2 НК РФ):

1. Административно-деловой центр (нежилое помещение)․
2. Торговый центр (нежилое помещение)․
3. Объект недвижимости‚ используемый для предоставления в аренду (субаренду) для розничной торговли‚ общественного питания‚ потребительских услуг‚ офисной работы․
4. Объект недвижимости‚ используемый для предоставления в аренду (субаренду) под офисы․
5. Иные объекты‚ определенные законами субъектов РФ (в пределах перечня ст․ 378․2 НК РФ‚ например‚ гостиницы‚ спортивные объекты‚ автостоянки и др․)․

Примечание: С 2025 года расширился перечень объектов‚ переводимых на кадастровую оценку региональными законами․ Необходимо актуализировать реестр объектов в своем субъекте․

Объекты незавершенного строительства (ОНС)

Согласно ст․ 374․1 НК РФ и разъяснениям ВС РФ‚ ОНС признается объектом налогообложения‚ если:

• Оно зафиксировано в учете как основное средство (или как ОНС‚ но соответствует критериям ОС)․
• В отношении него определена и в установленном порядке утверждена кадастровая стоимость․
• Оно не относится к имуществу‚ освобожденному от налога (ст․ 374․1‚ 381 НК РФ)․

Если ОНС не принято в эксплуатацию‚ но кадастровая стоимость определена — налог платится․ После ввода в эксплуатацию объект переходит в категорию зданий/сооружений․

Единые недвижимые комплексы (ЕНК)

ЕНК — это комплекс недвижимости (здание/сооружение + земельный участок + иное имущество)‚ обращающийся как единое имущественное комплекс (ст․ 132 ГК РФ)․

Особенности налогообложения ЕНК:

• Объектом налога является сам комплекс как единое недвижимое имущество․
• Налоговая база определяется по кадастровой стоимости ЕНК (если он внесен в реестр объектов по ст․ 378․2 НК РФ) или по балансовой стоимости (если не внесен)․
• Правительство РФ (согласно новостям 2026 г․) рассматривает подходы к уточнению расчета для ЕНК‚ чтобы избежать двойного налогообложения составных частей․

Имущество‚ НЕ являющееся объектом налогообложения (ст․ 374 НК РФ)

Законодатель прямо исключает из объектов налогообложения следующие виды имущества:

• Движимое имущество (оборудование‚ транспорт‚ компьютеры‚ мебель и т․д․), с 2013 года полностью исключено из налогообложения․
• Земельные участки (облагаются земельным налогом)․
• Водные объекты (облагаются водным налогом)․
• Лесные насаждения на лесных участках (облагаются лесовым налогом)․
• Морские судна‚ суда внутреннего плавания‚ воздушные суда (облагаются транспортным налогом)․
• Имущество‚ консервированное в установленном порядке (на период консервации)․
• Имущество‚ изъятое в порядке конфискации или обращенное в доход государства․
• Имущество‚ используемое для охраны окружающей среды (в пределах нормативов)․
• Имущество религиозных организаций‚ используемое исключительно для религиозных целей․
• Имущество участников СКОЛКОВО (в установленных случаях)․
• Имущество‚ созданное в рамках соглашений о разделе продукции (ПСР) на шельфе․

Особенности определения объекта в специфических ситуациях

Имущество в аренде / лизинге

• Операционная аренда: Объектом налога для арендатора является имущество‚ зафиксированное в его учете как ОС (с 2022 г․ по ФСБУ 25/2018 — практически все аренды‚ кроме краткосрочных и маломощных)․ Важно: Облагается только недвижимое имущество (здания‚ сооружения‚ помещения)․ Движимое имущество в аренде налогу не подлежит․
• Финансовая аренда (лизинг): Объектом налога для лизингополучателя является недвижимое имущество‚ зафиксированное у него как ОС․ Лизингодатель налог не платит (имущество не на его балансе как ОС)․

Передача имущества между госорганами / в уставные капиталы

Согласно информации от : при передаче органами исполнительной власти объектов имущества другому органу (или при внесении в уставной капитал) объект налогообложения возникает у нового владельца/участника с момента государственной регистрации перехода права собственности (или принятия к учету на балансе)․ Для расчета авансовых платежей за 2026 год и далее база определяется от даты перехода права․

Изменение характеристик объекта

Если в результате реконструкции‚ переоборудования или иных изменений объект перестал соответствовать критериям‚ по которым его налоговая база определялась по кадастровой стоимости (например‚ изменилось функциональное назначение с «торговый центр» на «склад»)‚ он исключается из реестра объектов по ст․ 378․2 НК РФ․ Налоговая база далее определяется по балансовой стоимости (среднегодовой)․ Изменения вступают в силу с начала следующего налогового (отчетного) периода․

Налоговая база: два метода расчета (ст․ 375‚ 378․2 НК РФ)

Метод расчета базы напрямую зависит от типа объекта:

Льготы и освобождения (ст․ 381 НК РФ)

Налоговый кодекс устанавливает федеральные льготы (обязательные для всех регионов) и региональные (устанавливаются законами субъектов РФ)․

Федеральные льготы (полное освобождение):

• Организации‚ в уставных фондах которых доля государства/муниципалитетов/РФ/субъектов РФ составляет более 50% (исключения: гос․ корпорации‚ гос․ компании‚ если иное не установлено законами о них)․
• Организации-участники СКОЛКОВО (в отношении имущества‚ используемого для реализации проекта)․
• Религиозные организации (имущество для религиозных целей)․
• Организации уголовно-исполнительной системы (ФСИН)․
• Общественные организации инвалидов (при выполнении условий)․

Региональные льготы (примеры):

• Снижение налоговой базы на стоимость имущества‚ используемого для экологических целей․
• Льготы для МСП (включенных в реестр МСП) — часто полное освобождение или снижение ставки/базы․
• Льготы для организаций‚ создающих рабочие места‚ инвестиционных проектов (СТО‚ ТОР‚ ПТО)․

1. Отчетные периоды: 1 квартал‚ полгода‚ 9 месяцев․
2. Авансовые платежи: Уплачиваются не позднее 30-го дня месяца‚ следующего за отчетным периодом․ Рассчитываются по 1/4 налоговой ставки от налоговой базы на конец отчетного периода (для кадастровых объектов — от кад․ стоимости на 01․01 года)․
3. Налоговый период: Календарный год․

С 2025 года: Введена обязанность подачи уведомления о налоговой базе по объектам по кадастровой стоимости (если есть расхождения с данными Росреестра) — до 30 апреля года‚ следующего за отчетным․

Судебная практика и актуальные риски (2024–2026 гг․)

• Кадровая стоимость vs Рыночная: ВС РФ подтверждает: оспорить кад․ стоимость можно только через комиссию/суд по оспариванию кад․ стоимости (ГК РФ‚ ФЗ № 237)․ В налоговом споре кад․ стоимость не оспаривается․
• Применение снижающих коэффициентов (ст․ 378;3 НК РФ): Коэффициенты (0․2; 0․4; 0․6; 0․8) применяются автоматически налоговым органом на основании данных Росреестра․ Ошибки в видах разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН ведут к неверному коэффициенту — необходимо своевременно вносить изменения в ЕГРН․
• «Скрытые» ЕНК: Налоговые органы проверяют‚ не оформлены ли ЕНК как отдельные объекты (здание + земля отдельно) для ухода от более высокой кад․ стоимости комплекса․ Риск доначислений по ст․ 122 НК РФ․
• ОНС и кад․ стоимость: Налог возникает только при наличии утвержденной кад․ стоимости․ Проект кад․ стоимости или отсутствие записи в ЕГРН — основание для нулевой базы․

Чек-лист для налоговика организации

1. Провести инвентаризацию ОС: выделить только недвижимое имущество;
2. Сверить список объектов с Реестром объектов по ст․ 378․2 НК РФ вашего субъекта РФ (актуальный на 2025–2026 гг․)․
3. Проверить наличие утвержденной кадастровой стоимости в ЕГРН для каждого «кадастрового» объекта и ОНС․
4. Убедиться в правильности вида разрешенного использования (ВРИ) в ЕГРН для применения верных снижающих коэффициентов․
5. Рассчитать базу: по кад․ стоимости (с коэффициентами) — для реестровых; по среднегодовой остаточной — для остальных․
6. Применить федеральные и региональные льготы (ст․ 381 НК РФ + Закон субъекта РФ)․
7. Своевременно уплатить авансовые платежи и сдать расчет․

Объект налогообложения по налогу на имущество организаций — это исключительно недвижимое имущество‚ зафиксированное в учете как основные средства․ Главная сложность современного администрирования заключается в разделении объектов на облагаемые по кадастровой стоимости (перечень ст․ 378․2 НК РФ) и облагаемые по балансовой стоимости․ Актуальные изменения 2025–2026 гг․ (расширение реестров кадастровых объектов‚ уточнение правил для ЕНК и ОНС‚ порядок расчета авансов при переходе права) требуют от налоговиков постоянного мониторинга регионального законодательства и данных ЕГРН․ Грамотная работа с учетной политикой (ФСБУ 25/2018 по аренде) и своевременное оспаривание кадастровой стоимости позволяют минимизировать налоговые риски и оптимизировать платежи в бюджет․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональным налоговым консультантам и актуальному тексту НК РФ․