При покупке недвижимости несколькими лицами (например, супругами, родственниками или деловыми партнерами) возникает важный юридический вопрос: как именно будет оформлено право собственности и какие отношения сложатся между самими покупателями. Интернет-поиск по запросу «Необходимо заключить договор между покупателями» чаще всего ведет к теме оформления совместной или долевой собственности, а также к необходимости фиксации внутренних договоренностей участников сделки.

В данной статье подробно разберем, зачем нужен отдельный договор между покупателями, в чем разница между видами совместной собственности, какие риски покрывает такой документ и как его правильно составить.

Правовые основы: Совместная vs Долевая собственность

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 244, 245, 256) и Семейному кодексу РФ (ст. 34, 38), недвижимость, приобретенная несколькими лицами, может находиться в двух режимах:

• Совместная собственность (без выделения долей): Характерна для супругов (если не заключен брачный договор). Участники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно и по взаимному согласию. Доли не определены заранее; они выделяются только при разделе (разводе, разделе имущества) и по умолчанию считаются равными.
• Долевая собственность: Каждому участнику принадлежит определенная доля (например, 1/2, 1/3, 70/100). Участники владеют и пользуются имуществом сообща, а распоряжаются своей долей (продажа, дарение, залог), с соблюдением права преимущественной покупки у остальных соучастников (ст. 250 ГК РФ).

Важно: По умолчанию (если в договоре купли-продажи не указано иное) недвижимость, приобретенная супругами в браке, переходит к ним в совместную собственность. Если покупатели — не супруги, или супруги хотят зафиксировать конкретные доли, необходимо прямо указать в договоре купли-продажи (ДКП), что имущество приобретается в долевую собственность с указанием размера доли каждого.

Зачем нужен отдельный «Договор между покупателями»?

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует отношения Продавец — Покупатели. Он фиксирует переход права от продавца к группе лиц. Однако ДКП не регулирует внутренние отношения между самими покупателями.

А. Фиксация размера долей (для долевой собственности)

Если в ДКП указано, что квартира покупается в долевую собственность, но доли не прописаны (или прописаны общо), закон (ст. 245 ГК РФ) предполагает равные доли. Если покупатели вкладывали разные суммы (например, 70% и 30%), без отдельного соглашения (или четкого указания в ДКП) суд может признать доли равными, что приведет к несправедливому разделу в будущем.

Б. Порядок владения и пользования (для совместной собственности)

В совместной собственности (у супругов) имущество неделимо. Соглашение между покупателями может зафиксировать, кто и какую комнату использует, как распределяются расходы на коммунальные услуги, капремонт, налоги. Это снимает бытовые конфликты.

В. Механизм выхода из совместной собственности (Право преимущественной покупки)

В долевой собственности участник, желающий продать свою долю, обязан предложить её другим соучастникам (ст. 250 ГК РФ). Соглашение между покупателями может детально прописать процедуру уведомления, сроки ответа, порядок оценки доли (независимый оценщик или формула), что предотвратит продажу доли постороннему лицу «под носом» партнеров.

Г. Распределение финансовых бремени

Договор фиксирует, кто и в какой пропорции платит:

• Ипотеку (если кредит оформлен на одного, а квартира в совместной собственности);
• Налоги на имущество;
• Коммунальные платежи и взносы на капремонт;
• Ремонт и улучшение жилья.

Д; Участие в расходах на улучшение имущества

Ст. 245 ГК РФ: расходы на содержание имущества несут участники пропорционально долям. Но если один участник вложил крупные средства в капитальный ремонт (с согласия других), соглашение может закрепить его право на возмещение или увеличение доли при будущем разделе.

Ключевые условия Договора между покупателями

Грамотный документ должен содержать следующие блоки:

1. Предмет соглашения: Указание на объект недвижимости (адрес, кадастровый номер), ссылка на ДКП и выписку ЕГРН.
2. Вид собственности: Четкое указание: «Совместная собственность» (для супругов без брачного договора) или «Долевая собственность» с точным перечислением долей (например: Иванов И.И. — 3/5, Петрова А.С., 2/5).
3. Порядок владения и пользования: Описание комнат, выделенных за каждым участником (если это возможно физически), или режим совместного пользования всей площади.
4. Распределение расходов: Формула или фиксированные проценты оплаты налогов, КУ, капремонта, страховки, ипотеки.
5. Право преимущественной покупки (для долевой собственности): Детальная процедура: письменное уведомление -> срок ответа (не менее 30 дней по закону, можно увеличить) -> цена (рыночная или договорная) -> нотариальное удостоверение сделки (обязательно при отчуждении доли, ст. 172-ФЗ).
6. Запрет/Ограничение обременения: Условие о необходимости письменного согласия всех участников для заложения доли в банк, аренды, дарения.
7. Порядок разрешения споров: Что обязательный досудебный порядок (претензия), юрисдикция суда.
8. Срок действия и порядок расторжения: Обычно действует бессрочно до раздела имущества или выхода участника.

Нюансы оформления и нотариального удостоверения

Согласно 172-ФЗ от (внесены изменения в 122-ФЗ «О госрегистрации…»):

• Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности (продажа, дарение, обмен доли) подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
• Если все участники одновременно отчуждают свои доли по одной сделке (например, все вместе продают квартиру третьему лицу), нотариальное удостоверение тоже обязательно.
• Само Соглашение между покупателями (внутренний договор о распределении долей, порядке пользования, расходах) не требует нотариальной формы для вступления в силу между сторонами (простая письменная форма достаточно). Однако нотариальное удостоверение придает ему большей юридической силы и упрощает доказательство в суде.

Совет: Если покупатели — супруги и они хотят зафиксировать неравные доли (например, за счет материнского капитала или личных средств одного из супругов), рекомендуется заключить Брачный договор или Соглашение о разделе доли в общем имуществе в нотариальной форме. Это даст максимальную гарантию признания долей судом.

Практический пример: Покупка квартиры с использованием банковской ячейки

Часто при покупке в совместную/долевую собственность с несколькими покупателями используется расчет через банковскую ячейку (аккредитив). В ДКП (образец 2021 года) это прописывается так:

Цена Договора уплачивается Покупателями в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1., в день подписания Договора помещаются в банковскую ячейку в ПАО «___ Банк» до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право общей совместной (долевой) собственности на Квартиру принадлежит Покупателям.

В этом случае Договор между покупателями должен регулировать: кто и какую сумму кладет в ячейку (если вклады неравны), как распределяются расходы на аренду ячейки, и что происходит, если сделка не состоится (деньги возвращаются вкладчикам пропорционально вкладу).

Налоговые выгоды и совместная собственность

Приобретение квартиры в совместную собственность супругами дает существенное преимущество: каждый супруг имеет право на имущественный налоговый вычет (13% от стоимости, но не более 260 000 руб. на человека по основному вычету и до 390 000 руб. по процентам по ипотеке). Если квартира оформлена в долевую собственность с неравными долями, вычет распределяется пропорционально долям, но супруги могут написать заявление в налоговую на распределение вычета в любых пропорциях (в сумме не более максимума).

Чек-лист: Что сделать перед сделкой

• Определить вид собственности: Совместная (супруги) или Долевая (остальные случаи или по желанию супругов).
• Рассчитать доли: Если долевая — зафиксировать точные дроби/проценты в ДКП.
• Подготовить Соглашение между покупателями: Прописать порядок пользования, оплаты расходов, процедуру продажи доли.
• Проверить нотариальную форму: Нужен ли нотариус для ДКП (если продавец один — не обязательно, стороны выбирают форму; если продается доля — обязательно).
• Оформить Акт приема-передачи: Обязательный приложение к ДКП, подписываеться всеми покупателями и продавцом.
• Подать документы в Росреестр: Через МФЦ, нотариуса или Госуслуги. Указать вид собственности в заявлении.

Фраза «Необходимо заключить договор между покупателями», это не просто бюрократия, а инструмент правовой безопасности. Договор купли-продажи передает право от продавца, но только внутреннее соглашение между покупателями создает понятные «правила игры» на будущие годы: кто платит, кто живет в какой комнате, как продать долю и как разделить имущество при разводе или споре.

Игнорирование этого этапа ведет к судебным разбирательствам, где стороны тратят годы и деньги на доказательство фактических вложений и устных договоренностей. Грамотно составленное Соглашение (в простой письменной или нотариальной форме) экономит нервы, время и финансы всех участников совместной собственности.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оформления сделок с недвижимостью рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или нотариусу.