Дарение недвижимости — одна из самых частых сделок между членами семьи. Однако налоговые последствия сильно зависят от степени родства между дарителем и одаряемым. В данной статье подробно разбираем положения статьи 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ)‚ актуальные ставки НДФЛ‚ порядок подачи декларации 3-НДФЛ и изменения‚ вступившие в силу с 2025 года.

Законодательная база: статья 217 НК РФ

Ключевым нормативным актом‚ регулирующим налогообложение доходов от дарения‚ является п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Согласно абзацу второму данного пункта:

«Доходы‚ полученные в порядке дарения‚ освобождаются от налогообложения в случае‚ если даритель и одаряемый являются близкими родственниками».

Это означает‚ что при дарении квартиры близкому родственнику налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не удерживается и не уплачивается. Даритель налог не платит никогда (налогобложению подлежит доход одаряемого).

Кто считается близким родственником?

Перечень близких родственников для налоговых целей закреплен в Семейном кодексе РФ (ст. 14‚ 137) и применяется к НК РФ. К ним относятся:

• Родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновленные);
• Полнородственные и неполнородственные братья и сестры;
• Дедушки‚ бабушки‚ внуки‚ правнуки;
• Супруги.

Важно: В список близких родственников НЕ входят тети‚ дяди‚ племянники‚ двоюродные братья/сестры‚ свекрови‚ тещи‚ зяти‚ невестки и другие дальние родственники. Для них действуют общие правила налогообложения.

Налоговые последствия для разных категорий получателей

Дарение близкому родственнику

• НДФЛ: 0% (освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Декларация 3-НДФЛ: Подавать не нужно‚ так как доход полностью освобожден от налогообложения (п. 1 ст. 229 НК РФ‚ пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).
• Документы для налоговой (при запросе): Копия договора дарения‚ свидетельство о регистрации права (ЕГРН)‚ документы‚ подтверждающие родство (свидетельства о рождении‚ браке‚ изменении фамилии).

Дарение не близкому родственнику (иным лицам)

Если одаряемый не входит в список п. 18.1 ст. 217 НК РФ‚ доход облагается НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ: Обязательна к сдаче до 30 апреля года‚ следующего за годом получения подарка. Налог уплатить до 15 июля.

Порядок определения налоговой базы

Согласно ст. 214.7 НК РФ и судебной практике‚ доход одаряемого определяется по кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату принятия дарения (дату регистрации перехода права в Росреестре).

• Если в договоре дарения указана стоимость ниже кадастровой‚ налоговая инспекция имеет право пересчитать налог по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 40 НК РФ).
• Одаряемый может уменьшить налоговую базу на расходы‚ связанные с получением дарения (нотариальные услуги‚ госпошлина‚ оценка)‚ предоставив чеки (п. 2 п. 1 ст. 214.7 НК РФ). Примечание: для близких родственников это неактуально‚ так как налог 0%.

Изменения с 2025 года: нотариальная форма

Согласно Федеральному закону от № 266-ФЗ (вступает в силу с )‚ договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит нотариальному удостоверению.

• Это касается всех договоров дарения‚ независимо от родства сторон.
• Без нотариального удостоверения Росреестр приостановит регистрацию перехода права.
• Нотариус проверяет волю сторон‚ дееспособность и объясняет налоговые последствия.
• Стоимость нотариальных услуг: тариф за удостоверение сделки + технические работы + копии документа. Обычно платит одаряемый (по соглашению сторон).

Документы‚ подтверждающие родство (для налоговой инспекции)

Хотя при дарении близким родственникам декларация 3-НДФЛ не сдается‚ налоговая может запросить документы при камеральной проверке (например‚ при продаже квартиры одаряемым в будущем для подтверждения нулевой базы затрат или при проверке дарителя). Необходимо подготовить:

1. Копия договора дарения (нотариально удостоверенного с 2025 г.).
2. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.
3. Документы о родстве:
   • Свидетельство о рождении одаряемого (где указаны родители-дарители);
   • Свидетельство о браке/разводе (если менялась фамилия);
   • Свидетельство о рождении детей (для подтверждения связи «родитель, ребенок» при других комбинациях);
   • Решение суда об установлении факта родства (если документы утеряны/недостоверны).

Особенности дарения долеи в квартире

Правила идентичны дарению целого объекта:

• Близкие родственники — освобождение от НДФЛ.
• Иные лица — НДФЛ с кадастровой стоимости доли.
• С 2025 года — обязательное нотариальное удостоверение договора дарения доли.

Резюме: алгоритм действий

1. Определите степень родства. Проверьте по Семейному кодексу (родитель/ребенок‚ братья/сестры‚ супруги‚ дедушки/внуки).
2. Если близкие родственники:
   • Заключите договор дарения (с 2025 г. — только у нотариуса).
   • Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через МФЦ или нотариуса).
   • НДФЛ не платите‚ декларацию 3-НДФЛ не сдавайте.
   • Сохраните документы о родстве на случай проверок.
3. Если НЕ близкие родственники:
   • Заключите договор дарения у нотариуса (с 2025 г.).
   • Зарегистрируйте право.
   • Рассчитайте налог: Кадастровая стоимость × Ставка (13%/15%/30%).
   • Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30.04 следующего года.
   • Уплатите налог до 15.07 следующего года.

Частые ошибки и риски

• Ошибка: «Племянник, это близкий родственник». Нет. Племянники/тети — не близкие. Налог 13%/30%.
• Ошибка: «Договор дарения можно написать от руки». С 2025 года — нет. Только нотариальная форма.
• Риск: Указание в договоре стоимости 1 рубль или 1000 руб. Налоговая пересчитает по кадастровой стоимости и начслит налог‚ пени и штраф (ст. 122 НК РФ).
• Риск: Дарение нерезиденту РФ. Ставка 30%‚ никаких вычетов. Выгоднее продать (можно применить вычет 250 тыс. руб. или расходы).

Статья подготовлена на основании положений Налогового кодекса РФ (ст. 217‚ 214.7‚ 224‚ 228‚ 229)‚ Семейного кодекса РФ и Федерального закона от № 266-ФЗ. Актуально на 2025–2026 годы. Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения рекомендуется консультация с налоговым консультантом или нотариусом.