Земельный налог является одним из ключевых местных налогов в Российской Федерации. Установление конкретных ставок находится в компетенции муниципальных образований, однако в жестких рамках, заданных НК РФ (ст. 394). Ставка в 1 процент не является фиксированной федеральной нормой, а представляет собой решение местного органа самоуправления, устанавливаемое в пределах максимально допустимых пределов. В данной статье подробно разберем правовые основы применения ставки 1%, недавние решения Конституционного Суда РФ и разъяснения ФНС, кардинально изменившие подход к налогообложению участков ИЖС, используемых в предпринимательских целях.

Законодательный фреймворк: пределы ставок по ст. 394 НК РФ

Согласно п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ, ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, но не могут превышать:

• 0,3 % — в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения (за исключением участков, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства), участков, занятых инженерными сетями, а также участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство, садоводство, дачное строительство;
• 1,5 % — в отношении иных земельных участков (в т.ч. используемых в коммерческих целях, под промышленные объекты и т.д.).

Ключевое событие 2026 года: Постановление Конституционного Суда РФ от

Самым значимым событием, затрагивающим расчет налога на участках ИЖС, стало Постановление КС РФ от г. (по делу о проверке конституционности положений п. 3 ст. 394 НК РФ). Суд признал неконституционными нормы, позволяющие одновременное применение:

1. Повышенной базовой ставки 1,5% (вместо льготной 0,3%) к участкам ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности;
2. Повышающих коэффициентов 2 или 4 (предусмотренных п. 3 ст. 394 НК РФ для участков, предоставленных в аренду или используемых не по назначению).

Суть противоречия

Ранее налоговые органы и суды (в т.ч. Арбитражный суд по делу ООО «Лесной») исходили из того, что переход на ставку 1,5% и применение коэффициента 2 или 4 — это накопленные меры. Экономическая суть спора: налогоплательщики (девелоперы, арендаторы) считали это двойным налогообложением одной и той же обстоятельства — использования ИЖС в бизнесе.

Конституционный Суд указал: «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства толкуются в пользу налогоплательщиков». Одновременное применение ставки 1,5% и коэффициентов 2/4 приводит к чрезмерной нагрузке, не соответствующей стимулирующему характеру налога.

Последствия для ставки 1%

Если муниципалитет установил для категории «иные участки» (или ИЖС в бизнесе после исключения льготы) ставку 1%, то с г. к этой ставке нельзя применять коэффициенты 2 или 4 за одновременное основание (бизнес-использование ИЖС). Налоговая база умножается только на установленную ставку (1% или 1,5% в зависимости от решения Совета).

Реакция ФНС России: Письмо от № БС-36-21/6262

В день вынесения Постановления КС РФ Федеральная налоговая служба оперативно отреагировала, направив письмо БС-36-21/6262. В нем официально отменено действие предыдущего разъяснения от № БС-4-21/14484, которое обязывало налоговые инспекции начислять налог с применением обоих механизмов (ставка 1,5% + коэффициент).

Основные пункты нового письма для налогоплательщиков:

• Налоговые органы обязаны пересчитать налог за прошлые периоды (где не истекла СИП — 3 года) в пользу налогоплательщиков, исключив двойное применение повышающих мер.
• Для участков ИЖС, используемых в бизнесе, применяется либо ставка 1,5% (если установлена муниципалитем для данной категории), либо ставка 0,3% с коэффициентом 2 или 4 (если муниципалитет не повышал ставку). Одновременно, запрещено.
• Если местным законом для таких участков зафиксирована ставка 1%, она применяется без коэффициентов.

Практический расчет: сценарии применения ставки 1%

Рассмотрим три типичные ситуации для 2026–2027 гг. (с учетом Постановления КС РФ).

Сценарий А: Участок категории «Земли населенных пунктов», разрешенное использование, под производственное размещение (ставка муниц. закона 1%)

Сценарий Б: Участок ИЖС, используемый под гостиницу (бизнес). Муниципалитет НЕ повышал ставку до 1,5% (осталась 0,3%)

Сценарий В: Участок ИЖС в бизнесе. Муниципалитет УСТАНОВИЛ ставку 1,5% (максимум)

Важно: Если муниципалитет установил для данной категории ставку 1% (как альтернативу 1,5%), то после Постановления КС РФ итоговая ставка фиксируется на уровне 1% без каких-либо коэффициентов.

Процедура пересчета и возврата излишне уплаченных сумм

На основании п. 3 ст. 394 НК РФ (в новой редакции по смыслу Постановления КС РФ) и письма ФНС, налогоплательщики (в т.ч. девелоперы из Казани, оспаривавшие порядок расчета в КС РФ) имеют право требовать пересчета за 3 предшествующих календарных года (срок исковой давности / СИП по налоговым спорам).

Алгоритм действий:

1. Проанализировать налоговые уведомления/решения за 2023–2025 гг.: был ли применен коэффициент 2 или 4 одновременно со ставкой 1,5%.
2. Подготовить заявление о пересчете налога (произвольной формы) в налоговый орган по месту нахождения участка.
3. Приложить копии уведомлений, расчетов и ссылку на Постановление КС РФ от и Письмо ФНС от № БС-36-21/6262.
4. В случае отказа, обращение в суд (госпошлина для организаций не взимается при оспаривании решений налоговых органов).

Региональная практика: Краснодарский край и итоги I полугодия 2026 г.

По данным открытых источников, в I полугодии 2026 г. в консолидированный бюджет Краснодарского края поступило 3,8 млрд рублей земельного налога. Высокая динамика сборов объясняется:

• Ростом кадастровой стоимости участков;
• Активной выявкой несанкционированного использования земель (коэффициент 4);
• Применением повышенных ставок (1,5%) к участкам ИЖС в бизнесе (до Постановления КС РФ);

Ожидается, что во II полугодии 2026 г. поступления скорректируются вниз за счет массовых пересчетов по решениям КС РФ.

Освобождение от налога и снижение налоговой базы (ст. 395 НК РФ)

Независимо от установленной ставки (0,3%, 1%, 1,5%), действуют федеральные льготы (снижение налоговой базы на 10 000 руб. или 600 кв. м в зависимости от категории налогоплательщика) и региональные/местные льготы (для пенсионеров, ветеранов, инвалидов, крупных семей, часто полное освобождение).

Ставка 1% применяется к налоговой базе ПОСЛЕ применения вычетов.

Продажа участка: НДФЛ vs Земельный налог

Часто путают земельный налог (текущий, ежегодный) и налог на доход от продажи (НДФЛ 13/30%).

• Земельный налог 1% платится ежегодно за владение участком.
• НДФЛ при продаже — 13% (резиденты) от разницы дохода и расходов (или вычета 1 000 000 / 250 000 руб.). Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 или 5 лет (в зависимости от способа приобретения).

Резюме и чек-лист для налогоплательщика на 2026–2027 гг.

Ставка земельного налога 1% — это инструмент местной налоговой политики, применяемый в пределах федерального потолка 1,5%. Ключевое изменение Mitte 2026 года — запрет Конституционного Суда на накопление повышенной ставки (1,5%) и повышающих коэффициентов (2, 4) для участков ИЖС в бизнесе. Это решение существенно снижает налоговую нагрузку на малый бизнес и девелоперов, использующих земли поселений. Налогоплательщики должны безотлагательно проверить начисления за прошедшие периоды и воспользоваться правом на пересчет в порядке, установленном Письмом ФНС от № БС-36-21/6262.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для принятия решений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту с учетом актуального текста НК РФ, местных законов и судебной практики.