Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Дарение недвижимости — одна из самых распространенных форм передачи прав собственности между близкими людьми. В 2021 году налоговое законодательство РФ (Налоговый кодекс РФ) сохраняло основные принципы налогообложения таких сделок, однако важно было учитывать нюансы, связанные с степенью родства сторон, налоговой базой и возможностью применения вычетов. В этой статье подробно разберем, кто и когда платит НДФЛ, как рассчитать налог и какие документы подать в налоговую инспекцию.

Общее правило: кто платит налог и какая ставка применяется

Согласно ст. 210 НК РФ, доход в виде имущества, полученного по договору дарения, подлежит налогообложению. Налоговым агентом при дарении между физическими лицами, как правило, не выступает никто (кроме случаев дарения от организации), поэтому обязанность рассчитать и уплатить налог лежит на получателе (дарителье).

Налоговый резидент РФ: ставка 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Нерезидент РФ: ставка 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Важно: До 2021 года включительно для нерезидентов ставка составляла 30%. С 2021 года для налоговых резидентов введены прогрессивные шкалы (15% на доходы свыше 5 млн руб.), но доход от дарения квартиры, как правило, не суммируется с доходами по трудовому договору для применения повышенной ставки, так как облагается отдельно (источник выплаты — не налоговый агент). Однако консультация с инспектором ФНС по конкретной ситуации не лишняя.

Главное исключение: дарение между близкими родственниками

Самое значимое облегчение предусмотрено п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доход в виде имущества, полученного по договору дарения, не облагается налогом, если даритель и даритель являются близкими родственниками.

Кто считается близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ):

Супруги;
Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
Полнородные и неполнородные братья и сестры;
Дедушки, бабушки и внуки.

Пример: Мать дарит квартиру сыну, бабушка, внучке, муж — жене. В этих случаях даритель освобождается от уплаты НДФЛ, не подает декларацию 3-НДФЛ и не идет в налоговую инспекцию за справкой о доходах.

Кто НЕ является близким родственником (налог платится):

Дяди, тети, племянники, кузены;
Сводные братья/сестры (если нет общих родителей — неполнородные считаются близкими, сводные — нет);
Бывшие супруги (после расторжения брака);
Сожители (гражданские браки не регистрируются в ЗАГСе);
Инородные лица (друзья, коллеги, знакомые).

Если даритель — не близкий родственник, он обязан уплатить 13% (резидент) или 30% (нерезидент) от налоговой базы.

Определение налоговой базы: от чего считаем 13%

Согласно ст. 214.7 НК РФ, налоговая база по доходам в виде имущества, полученного по договору дарения, определяется как рыночная стоимость этого имущества на день передачи.

Как устанавливается рыночная стоимость:

Кадастровая стоимость: На практике налоговые инспекции (ФНС) в 2021 году в основном опирались на кадастровую стоимость объекта на дату регистрации перехода права (дата записи в ЕГРН).
Цена в договоре: Если в договоре указана цена ниже кадастровой, инспекция имеет право пересчитать базу по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.7 НК РФ). Указать цену выше кадастровой можно, но налог будет считаться от большей суммы.
Оценка оценочником: Налогоплательщик имеет право предоставить отчет об оценке рыночной стоимости, совершенной профессиональным оценочником. Если оценочная стоимость ниже кадастровой, инспекция обязана принять её (п. 3 ст. 214.7 НК РФ). Это актуально, если кадастровая стоимость завышена.

Формула расчета налога (для не близких родственников):

НДФЛ = Рыночная стоимость (кадастровая/оценочная) × 13% (или 30%)

Налоговые вычеты: можно ли уменьшить налог?

Если даритель не является близким родственником и налог уплачивается, даритель имеет право применить имущественный налоговый вычет по п. 1 ст. 220 НК РФ.

Размер вычета:

Максимальная сумма вычета — 1 000 000 рублей (в течение жизни, общий лимит на все имущественные вычеты на приобретение/строительство/получение в дар).
Если стоимость квартиры ниже 1 млн руб., вычет равен стоимости квартиры (налог = 0);
Если стоимость выше, налог берется с разницы: (Стоимость ‒ 1 000 000) × 13%.

Важные нюансы вычета при дарении в 2021 году:

Вычет дается один раз в жизни (накопленный остаток не сгорает, можно использовать частично).
Вычет НЕ предоставляется, если даритель — близкий родственник (п. 4 ст. 220 НК РФ). Логика: раз доход уже освобожден от налога (ст. 217), двойное льготное положение не применяется.
Вычет можно применить в том налоговом периоде, в котором получен доход (квартира зарегистрирована в ЕГРН).

Порядок уплаты налога и сдачи декларации (3-НДФЛ)

Если налог уплачивается (даритель — не близкий родственник или нерезидент), процедура в 2021 году выглядела так:

Сроки:

Сдача декларации 3-НДФЛ: до 30 апреля года, следующего за годом получения квартиры (например, квартира получена в 2021 г. → декларация до г.).
Уплата налога: до 15 июля того же года (до г.).

Пакет документов для подачи в ФНС (через личный кабинет, почту или МФЦ):

Декларация 3-НДФЛ (заполняется раздел А, стр. Д, приложение 1).
Копия договора дарения.
Выписка из ЕГРН о регистрации перехода права (подтверждает дату и факт получения).
Справка о кадастровой стоимости на дату регистрации права (можно заказать на сайте Росреестра или Госуслуг).
При наличии — отчет оценочника (если оспаривается кадастровая стоимость).
При применении вычета — заявление о предоставлении вычета (в декларации) и документы, подтверждающие, что вычет ранее не использовался полностью.

Особенности дарения долей и нерезидентами

Дарение доли в праве общей собственности

Если дарится не вся квартира, а доля (например, 1/2), налоговая база определяется пропорционально, рыночная стоимость всей квартиры умножается на размер доли. Вычет в 1 млн руб. также применяется к доходу от получения доли.

Даритель — налоговый нерезидент РФ

Ставка НДФЛ, 30%.
Имущественный вычет (1 млн руб.) НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ нерезидентам (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ (близкие родственники) ДЕЙСТВУЕТ для нерезидентов. Если нерезидент получает квартиру в дар от мамы (резидентки РФ) — налог 0%.

Даритель, организация (юрлицо или ИП)

Если дарителем выступает организация, она выступает налоговым агентом. Для получателя (физлица) доход облагается 13%/30%. Вычет 1 млн руб. физлицо может получить, подав декларацию самостотельно (организация-агент его не учитывает). Льгота для близких родственников (ст. 217) при дарении от организации НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ (организации не имеют родственных связей).

Продажа полученной в дар квартиры: налог при последующей реализации

Это отдельная тема, но она часто волнует дарителей. Получение в дар — это основание для возникновения права собственности. При последующей продаже:

Минимальный срок владения для освобождения от налога: 3 года (если даритель — близкий родственник, п. 17.1 ст. 217 НК РФ) или 5 лет (во всех остальных случаях).
Срок владения считается от дня регистрации права в ЕГРН (росписи акта приема-передачи).
При продаже до истечения срока: даритель (теперь продавец) имеет право на вычет на продажу — 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ) или вычет на приобретение (документированные расходы дарителя, если даритель приобретал её за деньги, но при дарении расходов у дарителя нет, поэтому обычно берут 1 млн руб.);

Чек-лист: алгоритм действий в 2021 году

Определите степень родства. Близкие родственники (список выше) → Налог 0%, декларация не нужна. Остальные → идем дальше.
Узнайте кадастровую стоимость на дату планируемой регистрации (сайт Росреестра / Госуслуги).
Рассчитайте предварительный налог: (Кадастровая стоимость ー 1 000 000 вычет) × 13%. Если нерезидент: Кадастровая стоимость × 30% (вычета нет).
При необходимости закажите оценку у лицензированного оценочника (если кадастровая завышена).
Заключите договор дарения (простая письменная форма, но для Росреестра нужна нотариальная форма, если дарится доля, или простая с нотариальным заверением подписей — по желанию, но для регистрации в ЕГРН достаточно простой письменной с приложением паспортов);
Подайте документы на регистрацию в МФЦ/Росреестр.
После получения выписки из ЕГРН (в 2021 году): подайте 3-НДФЛ до 30.04 следующего года, заплатите налог до 15.07.

Ответы на частые вопросы (FAQ 2021)

Нужно ли платить налог, если квартира дарит тетя/дядя?

Да. Тетя/дядя не входят в список близких родственников по ст. 217 НК РФ. Применяется вычет 1 млн руб. (если даритель резидент).

Можно ли не указывать реальную стоимость в договоре, чтобы меньше налога?

Нет. Налоговая база — это рыночная стоимость (кадастровая). Инспекция пересчитает налог по кадастровой стоимости и начлисит доп. налог, пени и штраф 20% (ст. 122 НК РФ) или 40% (ст. 123 НК РФ) за занижение базы.

Что если даритель — пенсионер?

Пенсионеры не имеют особых льгот по НДФЛ при получении дарения (льготы есть только по налогу на имущество и землю). Общие правила: родство → 0%, не родственник → 13% минус вычет 1 млн.

Нужно ли дарителю (тому, кто дарит) платить налог?

Нет. Даритель (физлицо) не получает дохода, он имущество отдает. Налог платит только получатель (даритель). Исключение: даритель — ИП/организация (могут быть налоговые последствия по ВАТ/Налогу на прибыль, но это уже не НДФЛ физлица).

В 2021 году налогообложение дарения квартиры оставалось предсказуемым: ключевым фактором является степень родства. Для близких родственников (супруги, родители/дети, братья/сестры, дедушки/бабушки/внуки) процесс максимально упрощен — налог не платится, декларация не сдается. Для всех остальных категорий лиц налог составляет 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты) от кадастровой (рыночной) стоимости, с возможностью уменьшить базу на 1 млн руб. за счет имущественного вычета.

Рекомендуется заранее запросить справку о кадастровой стоимости и, при необходимости, провести независимую оценку, чтобы избежать споров с ФНС; Своевременная сдача декларации 3-НДФЛ и уплата налога к 15 июля следующего года избавят от штрафов и пени.

Данная статья носит информационный характер и отражает состояние законодательства на 2021 год (НК РФ в редакции на 2021 г.). Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС России.