Продажа дома — это получение дохода‚ с которого в общем случае нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций‚ когда продавец полностью освобождается от налога. Разберём подробно‚ когда налог с продажи дома платить не нужно‚ какие сроки владения действуют и какие льготы существуют.
Общие правила налогообложения при продаже дома
При продаже недвижимости продавец получает доход‚ который облагается НДФЛ по ставке:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (с дохода до 2‚4 млн рублей в год);
- 15%, с суммы дохода‚ превышающей 2‚4 млн рублей;
- 30%, для нерезидентов РФ.
Однако в ряде случаев налог можно не платить вовсе. Главный фактор — минимальный срок владения недвижимостью.
Минимальный срок владения: главное условие освобождения
Срок владения 5 лет
Если дом находился в собственности 5 лет и более‚ доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ. Это стандартное правило‚ которое действует для большинства сделок. Декларацию в этом случае подавать не нужно.
Срок владения 3 года
Сокращённый срок — 3 года — применяется‚ если дом был получен одним из следующих способов:
- в порядке наследования;
- в дарение от близкого родственника или члена семьи (супруг‚ родители‚ дети‚ бабушки‚ дедушки‚ внуки‚ братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
Единственное жильё
Если продаваемый дом является единственным жильём продавца‚ минимальный срок владения также составляет 3 года независимо от способа приобретения. При этом учитывается жильё‚ находящееся в собственности супруга (супруги).
Важный нюанс: если новое жильё было куплено в течение 90 дней до продажи старого‚ то продаваемый дом всё равно считается единственным жильём.
Семьи с двумя и более детьми
Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (или детьми до 24 лет‚ обучающимися очно) могут не платить налог при продаже жилья без учёта срока владения‚ если соблюдаются условия:
- в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) приобретено новое жильё;
- новое жильё больше по площади или его кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- у членов семьи нет в собственности другого жилья‚ площадь которого превышает 50% площади нового жилья.
Когда налог платить не нужно: итоговый перечень
- Дом в собственности более 5 лет.
- Дом в собственности более 3 лет и получен по наследству‚ в дар от близкого родственника‚ по приватизации или ренте.
- Дом, единственное жильё‚ в собственности более 3 лет.
- Продажа семьёй с двумя и более детьми при соблюдении условий льготы.
- Дом продан дешевле или за ту же цену‚ что был куплен (при подтверждении расходов налоговая база равна нулю).
- Доход от продажи полностью перекрыт имущественным вычетом (1 млн рублей) или расходами на покупку.
Как уменьшить налог‚ если срок владения не вышел
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например‚ дом продан за 3‚5 млн рублей — налог будет рассчитан с 2‚5 млн рублей.
Вычет расходов на приобретение
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку дома (цена договора‚ проценты по ипотеке‚ расходы на строительство). Этот вариант выгоднее‚ если расходы превышали 1 млн рублей.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если дом продан по цене ниже 70% кадастровой стоимости‚ налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости‚ а не от цены в договоре. Занижать цену в договоре бессмысленно.
Особые случаи
Апартаменты и нежилая недвижимость
Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью‚ поэтому льгота для единственного жилья на них не распространяется — минимальный срок владения обычно составляет 5 лет.
Раздел имущества при разводе
При разводе супругам важно учитывать налоговые последствия: если один из супругов получает долю в доме и вскоре продаёт её‚ срок владения может исчисляться с момента приобретения доли‚ что приведёт к налогу. Рекомендуется заранее просчитать сроки.
Земельный участок вместе с домом
Дом и земельный участок под ним, это два отдельных объекта недвижимости. Сроки владения по ним могут отличаться‚ поэтому налог рассчитывается по каждому объекту отдельно.
Нужно ли подавать декларацию
Если налог платить не нужно из-за истечения минимального срока владения — декларация 3-НДФЛ не подаётся. Если срок не вышел‚ но налог равен нулю за счёт вычета или расходов — декларацию подать обязательно (до 30 апреля следующего года)‚ приложив подтверждающие документы.
Чаще всего налог с продажи дома платить не нужно‚ если недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет — для наследства‚ дарения от близких родственников‚ приватизации и единственного жилья). Семьи с детьми могут продать жильё без налога даже раньше. Если срок владения не вышел‚ налоговую базу можно уменьшить вычетом в 1 млн рублей или подтверждёнными расходами на покупку. Перед сделкой рекомендуется проверить кадастровую стоимость объекта и проконсультироваться со специалистом‚ чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.