Продажа квартиры‚ которая находится в собственности менее минимального установленного закона срока‚ влечет за собой обязанность уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц). На 28 сентября 2026 года актуальны нормы Налогового кодекса РФ с изменениями‚ внесенными Федеральным законом от № 176-ФЗ‚ которые существенно скорректировали порядок определения минимального срока владения и расчета налога‚ применительно к налоговым периодам‚ начиная с 2025 года (декларации сдаются в 2026 году).

В данной статье подробно разберем‚ с какого года считаются сроки‚ что такое «минимальный срок владения»‚ в каких случаях он составляет 3 года‚ а в каких, 5 лет‚ а также как рассчитать и уплатить налог в 2026 году.

Главное правило: 3 года или 5 лет?

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ (в ред. ФЗ № 176)‚ минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при продаже зависит от даты приобретения объекта и основания возникновения права собственности.

Срок владения 5 лет (Общий случай)

Минимальный предельный срок владения составляет 5 лет для объектов недвижимости‚ приобретенных:

• До 1 января 2016 года (независимо от основания: куча-продажа‚ дарение‚ наследство‚ приватизация‚ долевое участие);
• После 1 января 2016 года‚ если не выполняются условия для применения сокращенного 3-летнего срока (см. ниже);
• Нежилые помещения (гаражи‚ коммерческие площади‚ земельные участки) — практически всегда 5 лет (за исключением отдельных случаев наследования/дарения от близких родственников для земельных участков под ИЖС/ЛПХ).

Срок владения 3 года (Льготный случай)

Сокращенный срок в 3 года применяется к жилым помещениям (квартирам‚ комнатам‚ жилым домам‚ долям в них)‚ приобретенным после 1 января 2016 года по следующим основаниям:

1. Договор купли-продажи (в т.ч. долевое участие в строительстве — ДДУ);
2. Договор обмена;
3. Приватизация;
4. Наследование или получение в дар от близких родственников (супруги‚ родители‚ дети‚ усыновители/усыновленные‚ братья/сестры‚ дедушки/бабушки‚ внуки).

Важное условие для 3-летнего срока: На момент продажи это жилье должно быть единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика в течение всего периода владения (с момента приобретения до момента продажи). Если у продавца была еще какая-либо недвижимость (даже доля) в этот период — срок увеличивается до 5 лет.

Таблица: Определение срока для квартиры‚ купленной в разные годы

Для наглядности приведем расчет минимального срока для продажи в 2026 году без уплаты налога:

С чего считается срок владения в 2026 году?

Срок владения исчисляется не от даты подписания договора‚ а от дня государственной регистрации перехода права собственности (даты записи в ЕГРН / ранее — выдачи свидетельства о госрегистрации).

• Купля-продажа / ДДУ / Обмен: Дата регистрации перехода права в Росреестре.
• Наследство: День открытия наследственного дела (день смерти наследодателя)‚ НО не ранее дня государственной регистрации права наследника (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). На практике ФНС часто принимает дату смерти‚ если регистрация произошла в разумный срок.
• Дарение: Дата госрегистрации перехода права у получателя.
• Приватизация: Дата госрегистрации права собственности.
• Строительство ИЖС (самстрой): Дата ввода в эксплуатацию / госрегистрации дома.

Как рассчитать налог‚ если срок владения не наступил (менее 3 или 5 лет)

Если на момент продажи в 2026 году минимальный срок владения (3 или 5 лет) не истек‚ налоговая база определяется по общим правилам (ст. 214.7 НК РФ). У продавца есть выбор способа уменьшения дохода:

Вариант А: Имущественный вычет на продажу (максимум 1 000 000 руб.)

Доход уменьшается на стандартный вычет в размере 1 млн рублей (на квартиру‚ комнату‚ дом‚ долю). Если продается доля — вычет делится пропорционально доле‚ но не более 1 млн суммарно на всех продавцов доли.

Формула: Налоговая база = Доход от продажи (цена в договоре) – 1 000 000 руб.

Вариант Б: Вычет на документально подтвержденные расходы на покупку

Доход уменьшается на фактические расходы на приобретение этой квартиры (цена в договоре покупки‚ комиссии риелторов‚ нотариусы‚ оценочные расходы‚ проценты по ипотеке, только для ДДУ/ипотеки по новым правилам 2025+).

Формула: Налоговая база = Доход от продажи – Расходы на покупку (подтвержденные чеками/договорами)

Важно: Выбрать можно только один вариант. Вычет на расходы выгоден‚ если квартира покупалась дорого‚ а продается дешевле или с небольшой наценкой. Вычет 1 млн выгоден‚ если квартира покупалась давно/дешево‚ а продается дорого.

Минимальный доход по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.7 НК РФ)

Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи‚ налоговая база рассчитывается от 70% кадастровой стоимости. От этой суммы уже вычитается вычет (1 млн или расходы).

Ставки НДФЛ в 2026 году (Прогрессивная шкала)

С 2025 года (ФЗ от № 389-ФЗ) для налоговых резидентов РФ введена прогрессивная шкала НДФЛ. Налог рассчитывается по накопленному доходу за год (сумма зарплаты + доход от продажи квартиры + прочие доходы):

• 13% — на доход до 2‚4 млн руб. в год;
• 15% — на доход от 2‚4 до 5 млн руб.;
• 18% — на доход от 5 до 20 млн руб.;
• 20%, на доход от 20 до 50 млн руб.;
• 22% — на доход свыше 50 млн руб.

Нерезиденты РФ платят 30% (ставка не изменилась).

Порядок действий в 2026 году: пошаговая инструкция

1. Определите дату приобретения (выписка из ЕГРН‚ свидетельство о праве‚ договор с отметкой Росреестра).
2. Определите основание приобретения (купля‚ дарение‚ наследство‚ приватизация‚ ДДУ).
3. Проверьте условие «единственного жилья» на весь период владения (для 3-летнего срока).
4. Рассчитайте срок владения на дату продажи (подписания договора купли-продажи / передачи акта приема-передачи).
5. Если срок (3 или 5 лет) наступил: Налог не платится‚ декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 2 ст. 214.7 НК РФ).
6. Если срок НЕ наступил:
   • Соберите документы на расходы (договор покупки‚ чеки‚ акты), если планируете использовать вычет на расходы.
   • Продайте квартиру‚ получите деньги.
   • До 30 апреля 2027 года сдайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год (через личный кабинет ФНС‚ налог.ру‚ Госуслуги или почту).
   • До 15 июля 2027 года уплатите налог.

Ключевые изменения ФЗ № 176 от (актуальные для деклараций за 2025 и 2026 гг.)

Закон вступил в силу поэтапно‚ основные нормы для продавцов — с 1 января 2025 года (для налогового периода 2025‚ декларация сдается в 2026):

• Уточнен перечень оснований для 3-летнего срока. Четко зафиксировано: только купля-продажа (ДДУ)‚ обмен‚ приватизация‚ наследство/дарение от близких родственников. Убраны неопределенные формулировки.
• Жесткое условие «единственного жилья» для 3 лет. Теперь требуется‚ чтобы на весь период владения (от регистрации права до продажи) у налогоплательщика не было в собственности никаких других жилых помещений. Раньше проверялось только на момент продажи.
• Срок для объектов‚ полученных до 2016 года, строго 5 лет. Никаких переходных периодов по 3 годам для «старой» недвижимости нет.
• Вычет на проценты по ипотеке при продаже. При использовании вычета на расходы (Вариант Б) в состав расходов теперь можно включать уплаченные проценты по ипотечному кредиту/займу‚ если квартира приобреталась в заложенном состоянии (ДДУ/ипотека)‚ — в пределах лимита 2 млн руб. (общий лимит вычета на покупку) или отдельно по строке расходов продавца.
• Кадастровая стоимость. Правило 70% от кадастровой стоимости осталось в силе.

Частые ошибки и риски в 2026 году

Пример расчета налога за 2026 год

Ситуация: Квартира куплена по ДДУ в 2023 г; (право зарегистрировано ). Это единственное жилье. Продажа в августе 2026 г. Цена договора: 8 000 000 руб. Кадастровая стоимость: 7 500 000 руб. Расходов на покупку нет (ДДУ оплачивали maternity capital / материнским капиталом — расходов нет).

1. Срок владения: с по = 3 года 2 месяца. Условие 3 лет выполнено (единственное жилье‚ ДДУ после 2016).
2. Результат: Минимальный срок наступил. НДФЛ = 0 руб. Декларация 3-НДФЛ не сдается.

Ситуация 2: Та же квартира‚ но в 2024 году налогоплательщик купил вторую квартиру (инвестиционную). Продает первую в 2026 г.

1. Срок владения: 3 года есть‚ но условие «единственного жилья на весь период» нарушено (с 2024 г. было 2 квартиры).
2. Применяемый срок: 5 лет. Срок не наступил.
3. Расчет налога:
   • Доход: 8 000 000 руб.
   • 70% кадастровой: 5 250 000 руб. (Цена договора выше‚ берем 8 млн).
   • Вычет 1 млн (расходов нет): 8 000 000 – 1 000 000 = 7 000 000 руб. (Налоговая база).

Резюме: с какого года считать 5 лет?

Ответ на вопрос темы «Налог с квартиры в собственности менее 5 с какого года»:

1. Если квартира получена до — счет 5 лет идет от даты регистрации права. В 2026 году для таких квартир срок почти всегда истек.
2. Если квартира получена после по «нельготным» основаниям (дарение от далекого родственника‚ судебное решение‚ покупка не как единственное жилье) — счет 5 лет идет от даты регистрации права.
3. Если квартира получена после по «льготным» основаниям (купля‚ ДДУ‚ приватизация‚ близкие родственники) И была единственным жильем — счет идет на 3 года.

Полезные ссылки и нормативная база

• Налоговый кодекс РФ (Ч. 2) — ст. 214.7‚ 217.1‚ 228 (актуальная редакция на 2026 г.).
• ФЗ от № 176-ФЗ — об изменениях в НК РФ (сроки владения‚ вычеты).
• ФЗ от № 389-ФЗ — прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 г.
• Письмо ФНС России от № БС-4-11/1516@ — разъяснения по применению ст. 217.1 НК РФ в новой редакции;
• Сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» (lkfl2.nalog.ru), для сдачи 3-НДФЛ и расчета налога онлайн.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС.