Продажа сразу двух долей в квартире (или продажа доли, состоящей из нескольких частей, зафиксированных как отдельные объекты в ЕГРН) — это ситуация, требующая внимательного расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году действует прогрессивная шкала ставок, специальные правила определения дохода (правило 70% от кадастровой стоимости) и нюансы применения налоговых вычетов. В этой статье подробно разберем, как правильно рассчитать налог, какие сроки владения учитывать и как минимизировать платеж в бюджет.

Общие принципы налогообложения продажи долей в 2026 году

С 2025 года (закон № 389-ФЗ) для налоговых резидентов РФ введена двухступенчатая (а с 2025 года — пятиступенчатая) шкала НДФЛ. В 2026 году ставки для доходов от продажи недвижимости следующие:

• 13%, на часть совокупного годового дохода до 2,4 млн руб.
• 15% — на часть дохода от 2,4 до 5 млн руб.
• 18% — на часть дохода от 5 до 20 млн руб.
• 20% — на часть дохода от 20 до 50 млн руб.
• 22% — на часть дохода свыше 50 млн руб.

Важно: Доход от продажи недвижимости суммируется с вашими другими доходами (зарплата, проценты по вкладам и т.д.) за календарный год для определения применимой ставки.

Минимальный срок владения: когда налог не платить вообще

Главное условие полного освобождения от НДФЛ и подачи декларации 3-НДФЛ, истечение минимального срока владения.

Стандартный срок — 5 лет

Для большинства объектов недвижимости, включая доли, полученные по договорам купли-продажи, дарения (от неблизких родственников), обмена — срок составляет 5 лет.

Сокращенный срок — 3 года

Срок сокращается до 3 лет, если доля получена:

• В порядке наследования;
• По договору дарения от близких родственников (супруги, родители, дети, усыновители/усыновленные, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки);
• В результате приватизации;
• В порядке разделения имущества супругов (если брак расторгнут);
• По договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Случай «Единственное жилье»

Если продаваемая доля (или сумма долей) является единственным жильем собственника в собственности на момент продажи и им владении более 3 лет (для приобретенного после 2016 г.) или 5 лет (для приобретенного до 2016 г.), налог также не уплачивается. Но если доля — не единственное жилье, применяются общие правила.

Нюанс: Две доли как один объект или два разных?

Часто в ЕГРН на одного собственника зафиксировано несколько записей о праве на доли в одной квартире (например, получены в разное время: одна по наследству 10 лет назад, вторая куплена 2 года назад).

Разные сроки владения — разный расчет

Правило: Каждая доля (каждая запись в ЕГРН) рассматривается как отдельный объект налогообложения со своим сроком владения.

• Доля 1 (владение > 5 или 3 лет): Продажа освобождена от налога. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (если это не единственное жилье и срок не истек, но по факту срок истек — декларация не нужна).
• Доля 2 (владение < мин. срока): От продажи этой доли доход облагается НДФЛ. Необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.

Можно ли объединить доли перед продажей?

Оформление сделки: Один договор или два?

Это критически важный момент для расчета вычетов и применения правила 70% от кадастровой стоимости.

Вариант А: Один договор купли-продажи на две доли

Покупатель приобретает обе доли по одному договору. В договоре указывается общая цена, но лучше зафиксировать цену каждой доли отдельно (в приложении или в тексте).

• Вычет 1 млн руб.: Предоставляется один налоговый вычет на продавца в размере до 1 млн руб. на весь договор. Он распределяется между долями пропорционально их стоимости (или площади), указанной в договоре.
• Правило 70% от кадастровой стоимости: Применяется к каждой доле отдельно. Доход по каждой доле не может быть меньше 70% от её кадастровой стоимости (кадастровая стоимость квартиры × размер доли).

Вариант Б: Два отдельных договора купли-продажи

Оформляются два договора (могут быть подписаны в один день).

• Правило 70%: Применяется к каждой доле в рамках своего договора.

Рекомендация: Если по одной доле срок владения истек (налог 0%), а по второй нет — выгоднее оформить два договора. По «льготной» доле вы просто не покажете доход в декларации (или покажете с нулевым налогом), а по «налоговой» доле — получите полный вычет 1 млн руб. (или спишете расходы). При одном договоре вычет 1 млн «съест» льготная доля, и на вторую останется меньше вычета.

Способы уменьшения налоговой базы (если срок владения не истек)

Если по доле (долям) минимальный срок владения не наступил, у продавца есть выбор (независимо для каждого договора/объекта):

1. Имущественный налоговый вычет (до 1 млн руб. на договор). Уменьшает доход на 1 млн руб. (но не более полученного дохода по этому договору). Не требует подтверждения документами о покупке.
2. Вычет на документарно подтвержденные расходы на приобретение. Можно уменьшить доход на сумму, потраченную на покупку именно этой доли (договор купли-продажи, чеки, платежки). Если доля получена в наследство/даром — расходов нет, вычет 0 руб. (тогда выгоднее взять вычет 1 млн).

Важно: Выбор способа делается в декларации 3-НДФЛ. Можно выбрать разные способы для разных договоров/долей.

Правило 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.7 НК РФ)

Налоговая база (доход) по продаже доли не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости этой доли.

Формула минимального дохода:

Минимальный доход = Кадастровая стоимость квартиры × Размер доли × 70%

Как это работает на практике:

• Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости доли — налоговая берет для расчета налога сумму 70% от КС.
• Если в договоре цена выше 70% от КС — налог считается от цены договора.
• Вычет (1 млн или расходы) вычитается из этой базы (максимальной из двух: цена договора или 70% КС).

Пример: Квартира КС = 10 млн руб. Продаете долю 1/2 (КС доли = 5 млн руб.). 70% от КС доли = 3,5 млн руб.

• Цена договора 3 млн руб. → База = 3,5 млн руб. Вычет 1 млн → Налоговая база = 2,5 млн руб.
• Цена договора 4 млн руб. → База = 4 млн руб. Вычет 1 млн → Налоговая база = 3 млн руб.

Продажа доли сособственнику: особенности

Если вы продаете долю своему сособственнику (соседу по квартире):

• Налогообложение полностью идентично продаже третьему лицу.
• Плюс: не нужно соблюдать процедуру преимущественного права покупки (уведомлять нотариуса/сособственников) — покупатель уже известен и согласен.
• Минус: Налоговая может внимательнее проверить рыночность цены (правило 70% КС работает всегда).

Продажа двух квартир (или долей в разных квартирах) за год

Если в одном календарном году вы продали две квартиры (или доли в разных квартирах):

• По каждому объекту (договору) рассчитывается свой доход и свой вычет.
• Максимальный вычет на продажу жилья за год, 1 млн руб. в сумме по всем договорам (п. 2 ст. 220 НК РФ), ЕСЛИ это оформлено одним договором или если выбираете вычет на расходы.
• Нюанс: Если оформлено два разных договора на продажу двух разных объектов, судебная практика (ВКС РФ, Определение от 2025 г.) позволяет применить вычет 1 млн руб. по каждому договору отдельно (итого до 2 млн руб.), так как лимит 1 млн установлен «на каждую продажу» (на каждый объект имущественного права). Это ключевой момент для экономии.

Порядок расчета и оплаты (Чек-лист)

1. Определите срок владения для каждой записи в ЕГРН отдельно.
2. Разделите сделку на два договора (если сроки разные или хотите получить два вычета по 1 млн).
3. Узнайте кадастровую стоимость квартиры на дату продажи (через Госуслуги, Росреестр или сайт налоговой).
4. Рассчитайте минимальный доход по каждой доле: КС × Доля × 70%.
5. Сравните с ценой в договоре. Возьмите максимальное значение.
6. Примените вычет: 1 млн руб. на каждый договор (если два договора) или пропорционально (если один договор). Либо спишите расходы на покупку.
7. Получите налоговую базу. Если ≤ 0 — налога нет.
8. Рассчитайте налог по прогрессивной шкале (13/15/18/20/22%), учитывая ваш общий доход за год.
9. Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
10. Оплатите налог до 15 июля того же года.

Пример расчета (упрощенный)

Ситуация: Гражданин Иванов (резидент) продает в 2026 году две доли в одной квартире.

• Доля 1 (1/3): Получена по наследству 4 года назад (срок 3 года — истек). КС квартиры 9 млн руб. КС доли = 3 млн руб;
• Доля 2 (1/3): Куплена 1 год назад (срок 5 лет — не истек). КС доли = 3 млн руб.
• Цена продажи по договору 1 (Доля 1): 2,5 млн руб.
• Цена продажи по договору 2 (Доля 2): 2,5 млн руб.
• Годовой доход Иванова по зарплате: 1,5 млн руб.

Расчет по Договору 1 (Доля 1, Льготная):

• Срок владения 4 года > 3 лет (наследство).
• Результат: Налог 0 руб. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 17.1 ст. 214.7 НК РФ — если доход освобожден, декларация не подается).

Расчет по Договору 2 (Доля 2 — Налоговая):

1. Минимальный доход (70% КС): 3 млн × 70% = 2,1 млн руб.
2. Цена договора: 2,5 млн руб. > 2,1 млн. База = 2,5 млн руб.
3. Вычет на продажу (1 млн руб. на этот договор): 2,5 млн ‒ 1 млн = 1,5 млн руб. налоговая база.
4. Суммируем с зарплатой: 1,5 млн (зарплата) + 1,5 млн (продажа) = 3 млн руб. совокупный доход.
5. Расчет по шкале:
   • 2,4 млн × 13% = 312 000 руб.
   • 0,6 млн × 15% = 90 000 руб.
6. Налог с зарплаты уже удержан работодателем (1,5 млн × 13% = 195 000 руб.).
7. Доплата по декларации: 402 000 ⎼ 195 000 = 207 000 руб.

Частые ошибки и риски

• Один договор на две доли с разными сроками: Теряется возможность применить вычет 1 млн руб. полноценно к налоговой доле.
• Игнорирование правила 70% КС: Указание заниженной цены в договоре не спасает от налога, но создает риски для покупателя (вычет на покупку будет от заниженной цены).
• Несдача декларации по «налоговой» доле: Штраф 5% от налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%), пени за каждый день.
• Сдача декларации по «льготной» доле без необходимости: Лишняя бюрократия, риск ошибок инспектора. Если срок истек — декларация не нужна.

Продажа двух долей в квартире требует пошаговой стратегии: разделение сделок на два договора (если это позволяет получить два вычета по 1 млн руб. или изолировать льготную долю), грамотный учет сроков владения для каждой записи ЕГРН отдельно и обязательное применение правила 70% от кадастровой стоимости. В 2026 году прогрессивная шкала НДФЛ делает планирование совокупного дохода за год обязательным элементом налогового консалтинга. Рекомендуется заранее (до подписания договоров) смоделировать расчет вместе с налоговым консультантом или в личном кабинете ФНС («Налог на продажу имущества»).