Покупка жилья — одно из самых крупных финансовых событий в жизни большинства россиян. Государство поддерживает покупателей недвижимости, предоставляя им право на имущественный налоговый вычет — возврат части уплаченного подоходного налога (НДФЛ). Однако вокруг этого механизма существует немало заблуждений. Главный вопрос, который волнует покупателей: сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры? Разберёмся подробно.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение или строительство жилья, за счёт ранее уплаченного в бюджет НДФЛ. Право на вычет имеют налоговые резиденты Российской Федерации, которые получают доход, облагаемый по ставке 13% (или 15% с доходов свыше установленного порога), и отчисляют налог в бюджет.

Вычет предоставляется по двум направлениям:

• Основной вычет — с расходов на покупку или строительство жилья. Лимит составляет 2 млн рублей, то есть максимально можно вернуть 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).
• Вычет по ипотечным процентам — с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Лимит — 3 млн рублей, максимальный возврат — 390 тысяч рублей.

Таким образом, при покупке квартиры в ипотеку совокупно можно вернуть до 650 тысяч рублей.

Главное правило: вычет даётся один раз в жизни

Ключевой принцип, закреплённый в статье 220 Налогового кодекса РФ: имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется один раз в жизни. Лишь после получения полной суммы вычета налогоплательщик утрачивает право на его повторное использование.

Однако здесь есть важный нюанс: «один раз» означает не «с одного объекта недвижимости», а «до полного исчерпания лимита». Именно поэтому в определённых ситуациях вычет можно получать несколько раз — с разных квартир.

До 2014 года и после: в чём разница

Правила предоставления вычета существенно изменились с 1 января 2014 года, и дата покупки жилья имеет принципиальное значение.

Жильё, купленное до 2014 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2014 года и воспользовались вычетом, то право считается использованным полностью и безвозвратно — даже если квартира стоила меньше 2 млн рублей и вы вернули меньше 260 тысяч. Добрать остаток при покупке следующего жилья нельзя. Вычет был «привязан» к конкретному объекту.

Жильё, купленное после 1 января 2014 года

С 2014 года вычет «привязан» не к объекту, а к человеку. Это значит:

• если стоимость первой квартиры меньше 2 млн рублей, неиспользованный остаток лимита переносится на следующие покупки;
• вычет можно получать с нескольких объектов недвижимости, пока суммарно не будет исчерпан лимит в 2 млн рублей (возврат 260 тысяч рублей).

Примеры: как это работает на практике

Пример 1. Квартира дешевле 2 млн рублей

Иван купил комнату за 1,2 млн рублей в 2020 году и вернул 156 тысяч рублей (13% от 1,2 млн). В 2024 году он приобрёл квартиру за 3 млн рублей. Поскольку лимит в 2 млн рублей не исчерпан, Иван вправе заявить вычет с остатка, 800 тысяч рублей (2 млн − 1,2 млн) — и вернуть ещё 104 тысячи рублей.

Пример 2. Квартира дороже 2 млн рублей

Мария купила квартиру за 4,5 млн рублей. Она может заявить вычет с максимальных 2 млн рублей и вернуть 260 тысяч рублей. После этого право на основной вычет считается полностью использованным — при покупке следующей квартиры основной вычет ей уже не положен.

Пример 3. Ипотека

Алексей приобрёл квартиру в ипотеку. Помимо основного вычета (до 260 тысяч рублей), он может вернуть 13% с уплаченных банку процентов — до 390 тысяч рублей. Важно: вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости, перенести его остаток на другую квартиру нельзя.

Сколько раз можно подавать на вычет по одной квартире

Отдельный вопрос — сколько раз можно обращаться за возвратом по одному и тому же объекту. Здесь ограничений нет: вычет выплачивается ежегодно в пределах суммы НДФЛ, удержанного за год. Если ваш годовой налог меньше причитающегося возврата, остаток переносится на следующие годы — столько лет, сколько потребуется.

Например, если вам положено 260 тысяч рублей, а за год с вашей зарплаты удержано 80 тысяч рублей НДФЛ, вы будете получать возврат примерно 3–4 года, ежегодно подавая декларацию 3-НДФЛ.

Кроме того, если вы не заявляли вычет сразу после покупки, вернуть налог можно за три предыдущих года. Например, купив квартиру в 2022 году, в 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы.

Кто не может получить вычет

• те, кто уже полностью исчерпал лимит в 2 млн рублей;
• лица без официального дохода, облагаемого НДФЛ (например, неработающие, самозанятые на спецрежиме, ИП на упрощёнке);
• покупатели, приобретшие жильё у близких родственников (взаимозависимых лиц);
• те, кто оплатил покупку полностью за счёт материнского капитала, субсидий или средств работодателя (с этих сумм вычет не предоставляется).

Как оформить вычет

1. Через налоговую инспекцию, подать декларацию 3-НДФЛ с пакетом документов (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные документы, справка о доходах) через личный кабинет на сайте ФНС или лично. Деньги вернутся единой суммой после камеральной проверки.
2. Через работодателя, получить в ФНС уведомление о праве на вычет и передать его в бухгалтерию. Тогда с зарплаты просто перестанут удерживать НДФЛ до исчерпания суммы вычета.
3. В упрощённом порядке, через личный кабинет налогоплательщика, если банк передал сведения в ФНС. Декларацию заполнять не нужно.

Подведём итоги:

• Имущественный вычет при покупке квартиры предоставляется один раз в жизни в пределах лимита 2 млн рублей (возврат до 260 тысяч рублей).
• Если жильё куплено после 2014 года и стоило меньше 2 млн рублей, остаток лимита можно добрать при покупке следующих объектов — то есть фактически получать вычет несколько раз.
• Если жильё куплено до 2014 года, вычет считается использованным после первого обращения независимо от суммы.
• Вычет по ипотечным процентам (до 390 тысяч рублей) даётся только по одному объекту.
• По одной квартире возврат можно получать ежегодно, пока не будет исчерпана вся сумма, а обратиться за вычетом — в течение трёх лет после уплаты налога.

Таким образом, ответ на вопрос «сколько раз можно вернуть налог при покупке квартиры» зависит от даты приобретения жилья и его стоимости. Чтобы не потерять положенные деньги, внимательно отслеживайте остаток своего лимита и своевременно подавайте декларации. При сложных ситуациях имеет смысл проконсультироваться со специалистом или в налоговой инспекции.